Важные нюансы приватизации и других способов приобретения прав на нежилые помещения

Нежилые помещения выступают как самостоятельные объекты права собственности. Как и любая другая недвижимость, они могут продаваться, передавать в дар, обмениваться и передаваться по наследству.

Рассмотрим основные способы приобретения и признания прав на нежилые здания и помещения, расскажем, как зарегистрировать их в Росреестре.

Показать содержание

• Законодательные основы
• Способы стать собственником
Есть ли разница в оформлении сделки для здания и помещения?      Приватизация строений и помещений в многоквартирных домах      Строительство     Покупка      Сделки об отчуждении      Наследование      Получение по дарственной     
• Уведомление о смене собственника
• Государственная регистрация, ее сроки, госпошлина
Обязательно ли нужно регистрировать?      Как оформить?     
• Что делать в случае отказа Росреестра?
• Основания прекращения прав собственности

Законодательные основы

Нежилые помещения в качестве объекта недвижимого имущества могут выступать только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Гражданский кодекс РФ относит их к недвижимым вещам только в том случае, если границы помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Постановлением Правительства №354 к нежилым помещениям в многоквартирном доме относятся те помещения, которые указаны как таковые в проектной или технической документации. Иными словами, если в выписке ЕГРН и техпаспорте БТИ в графе “Назначение” стоит “Нежилое помещение”, а у недвижимости есть свой кадастровый номер в реестре, она может выступать объектом гражданско-правовых сделок.

Право собственности на такой объект дает возможность законно им владеть, пользоваться и распоряжаться. Собственник вправе продавать такую недвижимость, обменивать ее, дарить, разделять, а также сдавать в аренду и субаренду другим лицам. Наличие правоустанавливающих документов на нежилую площадь дает право собственнику завещать ее, передавать в залог банку и другим кредиторам, включать в уставной капитал компаний.

Способы стать собственником

Нежилое помещение может перейти в собственность другого лица на тех же основаниях, что и жилая квартира или дом.

Основные способы приобретения:

• купля-продажа;
• обмен;
• дарение;
• выделение доли;
• включение в наследственную массу.

Сведения о нежилых активах должны быть внесены в реестр недвижимости, так же как и в случае с обычными квартирами. Если меняется собственник, то обязательна и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Собственники нежилых объектов имеют такие же права и обязанности, как и собственники жилых квартир или домов. Например, они обязаны оплачивать коммунальные услуги. Правда, тарифы в этом случае будут гораздо выше, чем для собственников жилых помещений.

Есть ли разница в оформлении сделки для здания и помещения?

Сделка купли-продажи, обмена, дарения нежилого помещения завещания его наследникам происходит по тем же правилам, что и жилой квартиры или дома. Нужно оформить договор в письменной форме и обязательно зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре.

Если речь идет о завещании, то потребуется его нотариальное заверение. Переход прав собственности возможен только после смерти наследодателя и официального вступления в наследство.

Приватизация строений и помещений в многоквартирных домах

Нежилые объекты, находящиеся в собственности государства могут быть приватизированы физическими и юридическими лицами. Граждане вправе обратиться по поводу приватизации в местные органы власти. Для этого понадобится собрать небольшой пакет документов и потратить несколько месяцев.

В основном право на бесплатную приватизацию нежилых объектов в многоквартирных домах имеют те граждане, которые пользуются ими на основании безвозмездного договора социального найма.

Для юр.лиц существует другая процедура. Например, арендаторы нежилых помещений более трех лет или малые предприниматели вправе рассчитывать на льготную процедуру приватизации – выкуп по кадастровой стоимости. Вопрос решается также местной администрацией, куда необходимо обратиться с заявлением.

Строительство

Для строительства нежилого здания, например, склада или магазина, нужно получить соответствующее разрешение властей. Земельный участок, на котором будет возводиться здание должен иметь все правоустанавливающие документы либо находиться в законной аренде на длительный срок.

Назначение участка должно совпадать с назначением будущего здания. Например, нельзя строить завод на земельном участке под ИЖС или ЛПХ, для этого существуют, так называемые, земли промышленности.

Чтобы получить разрешение придется заранее разработать проектную документацию на объект, согласовать стройку с множеством инстанций. Стоимость оформления разрешения в этом случае в разы будет отличаться от согласования постройки жилого дома на участке.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Покупка

Для приобретения нежилых активов оформляется договор купли-продажи в письменной форме. Существенные условия сделки (цена, предмет договора, сроки исполнения) такие же как и в случае с жилым помещением. От продавца понадобится предъявить:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписку ЕГРН;
• техническую документацию на объект.

Если участником сделки является юридическое лицо, то будут нужны:

• копии учредительных документов;
• выписка ЕГРЮЛ;
• свидетельство о постановке на налоговый учет и другие документы.

Сделки об отчуждении

К сделкам об отчуждении относят не только продажу, но и мену, дарение. В этом случае также оформляется письменный договор с указанием всех существенных условий:

1. полного описания недвижимости, включая кадастровый номер и точный адрес;
2. цены;
3. условий обмена или передачи в дар.

Наследование

Нежилые помещения могут быть оставлены в наследство по завещанию и по закону. Для этого собственник должен иметь все правоустанавливающие документы на недвижимость. Вступить в наследство по закону можно в течение полугода после его открытия.

Получение по дарственной

Дарственная на нежилой объект оформляется в письменной форме (можно без нотариального удостоверения). Обязательно и регистрация перехода прав собственности в Росреестре. В договоре должны быть указаны все данные дарителя и одаряемого, а также полное описание нежилого помещения или здания, включая данные из реестра.

Уведомление о смене собственника

Если в нежилом сооружении работают арендаторы, то при его продаже необходимо заранее уведомить их о смене собственника. В документе нужно указать смену реквизитов для перечисления арендных платежей, а также все контакты нового владельца. Письменные уведомления составляются в произвольной форме и обычно рассылаются за месяц до сделки. Обязанность уведомления, как правило, прописывается в самом договоре аренды.

• Скачать бланк уведомления о смене собственника нежилого помещения
• Скачать образец уведомления о смене собственника нежилого помещения

Государственная регистрация, ее сроки, госпошлина

Регистрировать право собственности в Росреестре необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта, а также его перепланировке или реконструкции.

Процедура включает:

1. Подачу заявления и небольшого пакета документов.
2. Оплату государственной пошлины (в зависимости от статуса – для физ.лиц 2000 рублей, для юр.лиц – 22 тыс. рублей).
3. Получение договора с отметкой о регистрации. После регистрации новый собственник может заказать выписку из реестра, где будет указано когда и на каких основаниях произошел переход прав собственности.

Обязательно ли нужно регистрировать?

Регистрация перехода прав собственности – обязательна. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст. 219 ГК РФ).

Как оформить?

Для регистрации прав собственности на помещение или строение нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра либо МФЦ (“Мои документы”).

Необходимо будет предоставить:

• копии паспортов сторон;
• доверенность представителя (если она оформлялась);
• учредительные документы (либо их нотариальные копии), документы, подтверждающие полномочия представителя (если стороны юрлица);
• копии договора купли-продажи, дарения, мены нежилого помещения;
• заявление сторон;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Как уже было сказано выше, госпошлина за регистрацию будет зависеть от статуса собственника (ее размер от 2 до 22 тыс. рублей). Оплачивается госпошлина еще до подачи заявления и квитанция об оплате входит в список обязательных для подачи документов.

Процедура госрегистрации нового собственника здания или помещения происходит в течение 4-7 дней и является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на объект.

Что делать в случае отказа Росреестра?

Если Росреестр отказывает в регистрации, значит, пакет документов сформирован неправильно либо существуют другие препятствия для перехода права собственности (например, заявление подало ненадлежащее лицо либо неправильно оформлена доверенность). Не допускается также регистрация права на объект, который не стоит на учете в государственном кадастре.

Если стороны не обращались за помощью к юристу или нотариусу, то они могли также неправильно составить текст договора (без указания существенных условий). В этом случае нужно устранить все недостатки, вновь заполнить бланк заявления и повторно пройти процедуру регистрации. Всегда есть возможность обжаловать факт отказа в суде, если стороны считают, что им было отказано неправомерно.

Основания прекращения прав собственности

Основанием прекращения прав собственности является подписанный и зарегистрированный в пользу другого собственника договор купли-продажи, мены, дарения. Теряется право собственности также при конфискации имущества в связи с совершением уголовного преступления и после смерти собственника и вступлении в наследство наследников по закону или завещанию.

Нежилые здания могут выступать объектом купли-продажи, обмена или дарения, так же как и любая другая недвижимость. Процедура согласования строительства таких объектов более длительная, чем в случае с обычным жилым домом. Отличаются и расходы на оплату коммунальных услуг, а также арендные ставки и стоимость квадратного метра недвижимости.