+7 (499) 653-64-25Москва

Каковы виды прав на нежилое помещение, каким образом оформить недвижимость, как узнать собственника по адресу?

Как и любое другое имущество, нежилая недвижимость может находиться в собственности у граждан и организаций. Кроме того, на неё распространяются и другие вещные права, предусмотренные гражданским законодательством.

Разберёмся, каков объём прав предусмотрен для этого рода имущества, как оформляются права – и есть ли разница между недвижимостью, находящейся в собственности граждан, ИП и юридических лиц?

Содержание:

Виды

Согласно ГК РФ, к видам вещных прав, касающихся, в том числе, и нежилых помещений, относятся следующие:

  • Собственность.
  • Постоянное бессрочное пользование.
  • Пожизненное и наследуемое владение.
  • Хозяйственное ведение и оперативное управление.
  • Обременения и сервитуты, накладываемые на конкретные объекты.

Но как конкретно выглядят такого рода права – и на основании чего они возникают?

Право собственности

Купля-продажа

Этот вид обязательств регулируется главой 30 ГК РФ, а конкретно – параграфом 7 этой главы. В этом случае недвижимое имущество передаётся в собственность покупателю в обмен на уплату денежной суммы, определённой договором.

Изменение права собственности на недвижимость фиксируется в специальной государственной базе данных – ЕГРН. Это правило действует и в отношении других сделок, касающихся перехода права собственности на недвижимое имущество, но по отношению к купле-продаже ч. 1 ст. 551 ГК РФ особо оговаривает этот момент.

Дарение

Также право собственности на нежилое помещение может возникнуть и в силу дарения. Оно регулируется главой 32 ГК РФ. Здесь необходимо обратить внимание на следующее: ст. 575 ГК РФ ограничивает круг лиц, которые могут участвовать в договорах дарения. В частности, дарение прямо запрещено в отношениях между коммерческими организациями. В целом же главное свойство договора дарения – это его безвозмездность.

В этом случае право собственности переходит от одного лица к другому без какого-либо возмещения.

Мена

Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. По сути, такая сделка представляет собой «встречную куплю-продажу»:

  • Каждая из сторон выступает продавцом при передаче ранее принадлежавшего имущества – и покупателем, когда принимает имущество взамен.
  • Если обмениваемые товары неравноценны, то тот, кто передаёт менее ценный товар, обязан по договору заплатить разницу в цене.

В остальном же к договору мены применяются нормы о купли-продаже, если из сути сделки не следует иное.

Долевое владение

Часто один объект принадлежит сразу нескольким собственникам. Каждый из них владеет определённой долей в праве на недвижимое имущество. Долевая собственность может возникнуть следующим образом:

  • Изначальное приобретение объекта двумя и более лицами.
  • Дарение доли в праве на недвижимость.
  • Наследование объекта после смерти собственника несколькими наследниками и т. д.

Как получить свидетельство?

До июля 2016 года основным документом, подтверждающим право собственности на нежилую недвижимость, было свидетельство, выдаваемое органами Росреестра. Однако с принятием и вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок был изменён. С этого момента:

  • Свидетельства больше не выдаются. Их заменила выписка из ЕГРН.
  • Ранее свидетельства были правоподтверждающим документом на недвижимость. Именно по данным, указанным в них определялось, кому принадлежит объект. Сейчас единственным подтверждением прав является запись в электронной базе ЕГРН. Выписка же подтверждает, что в момент выдачи соответствующая запись имелась.

В отличие от свидетельства, всегда содержавшего один объём сведений, выписка может быть:

  • обычной – она выдаётся любому желающему;
  • расширенной – её получить может либо сам собственник, либо лицо, в соответствии с законом имеющее особые полномочия (арбитражные или конкурсные управляющие, банки по договорам об ипотеке и т. д.).

Куда обращаться за выпиской из ЕГРН?

Получить выписку из ЕГРН можно:

  1. Напрямую в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости.
  2. В МФЦ.
  3. С помощью портала «Госуслуги».

Какие нужны документы?

Перечень документов установлен приказом Минэкономразвития РФ №968 от 2015 года. Он включает в себя:

  • Заявление на выдачу выписки.
  • Паспорт заявителя или его представителя.
  • Доверенность, если обращается представитель.
  • Документ, подтверждающий полномочия лица, запрашивающего расширенную выписку. Например, для арбитражного управляющего потребуется оригинал решения арбитражного суда о его назначении.
  • Квитанция об оплате. Если услуга заказывалась с помощью онлайн-сервисов – квитанция не требуется.

Сроки и стоимость

Выписка выдается при обращении в Росреестр напрямую в течение 3 рабочих дней. При обращении через МФЦ добавляются ещё два дня на передачу документов туда и обратно. Если же заказывается электронный документ, то он может быть направлен заявителю часто в течение часа.

Что же касается стоимости, то выписка обойдётся:

  • на бумажном носителе – в 750 рублей для граждан и госорганов, в 2200 – для юридических лиц;
  • в виде файла – в 300 рублей для граждан, 600 рублей – для организаций.

Как узнать собственника объекта недвижимости по адресу?

Как найти собственника по адресу? Действующее законодательство предусматривает, что информация о собственнике любой недвижимости является открытой. Это означает, что, зная адрес, можно получить сведения о том, кому принадлежит конкретное помещение или здание.

Куда обращаться?

Чтобы получить сведения о владельце, необходимо заказать выписку из ЕГРН в отношении объекта. Для этого нужно обращаться:

  • В сам Росреестр.
  • В МФЦ.
  • На портал «Госуслуги» (при условии, что там есть подтверждённый аккаунт).

Перечень необходимых бумаг

Перечень документов, требуемых для уточнения владельца, будет таким же, как и при любом другом получении выписки.

Хозяйственное ведение и оперативное управление

Другим распространённым вещным правом в отношении нежилой недвижимости является хозяйственное ведение и оперативное управление, предусмотренные главой 19 ГК РФ. Различие между ними и правом собственности состоит в следующем:

  • Объект недвижимости продолжает оставаться в собственности изначального владельца. Предприятие или учреждение, получившее здание или помещение, лишь пользуется им.
  • Распоряжение недвижимостью без согласия собственника запрещено.
Важно. Пользоваться недвижимостью на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления вправе только юридические лица (предприятия или учреждения). Кроме того, эти вещные права подлежат госрегистрации в установленном порядке.

На имущество, принадлежащее муниципалитету

Чаще всего оба этих вещных права возникают, когда недвижимость находится в муниципальной собственности. Они могут передавать принадлежащую им нежилую недвижимость:

  • создаваемым унитарным предприятиям (МУП) – в хозяйственное ведение;
  • создаваемым учреждениям – в оперативное управление.

Основное различие в объёме прав будет следующим: в отношении предприятия собственник только следит за использованием объекта недвижимости по назначению и назначает директора МУП, а у учреждения неиспользуемое или используемое не по назначению недвижимое имущество органы местной власти могут и изъять.

Недвижимое имущество, принадлежащее ИП

Хотя ГК РФ и рассматривает хозяйственное ведение и оперативное управление в основном применительно к государственной и муниципальной собственности, частные собственники тоже могут передавать недвижимость.

В частности, ст. 9 ФЗ «О некоммерческих организациях» предусматривает право собственника (как гражданина, в том числе и ИП, так и организации) создавать частные учреждения, передавая им имущество в оперативное управление. Главным тут является то, что такое учреждение должно иметь только некоммерческий характер, а имущество будет использоваться не для извлечения прибыли.

Некоммерческие товарищества и жилищные кооперативы

Отдельно нужно указать, каков статус недвижимости, находящейся под управлением некоммерческих организаций, таких, как товарищества (в частности, ТСЖ) или кооперативы (например, ЖСК). Они хотя и создаются для совместного управления недвижимостью, но вещных прав на неё обычно не имеют. Глава 19 предусматривает хозяйственное ведение и оперативное управление только для двух форм организаций – унитарных предприятий или учреждений.

Постоянное бессрочное пользование

К числу вещных прав относится также постоянное (оно же бессрочное) пользование. Однако к нежилым помещениям или зданиям по состоянию на 2018 год оно не применимо, поскольку изначально это право, предусмотренное ст. 269 ГК РФ, касалось только земельных участков. Что же касается земли как недвижимого имущества, то это вещное право имеет свои особенности, предусмотренные ст. 39.9 ЗК РФ:

  • Передаётся только участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
  • Передаётся исключительно организациям – органам власти, учреждениям, казённым предприятиям и иным подобным организациям.
Важно. Это право предусматривает только пользование участком. Любое распоряжение им без согласия собственника (например, сдача в аренду) или же нарушение правил использования не допускается.

Пожизненно наследуемое владение

Это право тоже относится исключительно к земельным участкам (ст. 265 ГК РФ). Здесь допускается применение этого права в отношении граждан. Однако это право, возникшее ещё во времена СССР, с 2001 года на новые участки не устанавливается, а существующее рассматривается скорее как обременение, нежели как полноценное вещное право.

Лицо, пользующееся участком на этом основании, распорядиться им может только одним способом – передав по наследству.

Обременения

Обременениями называют права третьих лиц, возникающие по отношению к недвижимости, принадлежащей другому лицу. Наиболее частыми из них будут:

  • Залог – право кредитора в случае, если должник вовремя не заплатит, погасить обязательство за счёт стоимости заложенного имущества (забрав его себе или продав с торгов).
  • Ипотека – одна из разновидностей залога, практикуемая банками. В этом случае должник владеет и пользуется объектом недвижимости, однако если обязательство не будет вовремя исполнено, то долг будет погашен за счёт продажи помещения или здания.

Кроме них, могут налагаться ещё сервитуты (ограниченное право пользования третьими лицами), обременения, связанные с историческим статусом объекта и т. д.

С какого момента гражданин становится обладателем здания или сооружения?

Согласно ст.ст. 131 и 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает с того момента, как состоялась государственная регистрация в Росреестре права на него. Единственное исключение из этого правила предусмотрено ч. 1 ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает возможность изначального собственника истребовать своё имущество у добросовестного приобретателя.

После того, как регистрация состоялась, собственник приобретает не только права, но и обязанности. К их числу, в частности, относятся:

  • Пользоваться имуществом согласно его назначению (например, не использовать нежилое помещение как постоянное жильё).
  • Не нарушать интересов собственников других помещений в том же здании или по соседству.
  • Уплачивать установленные НК РФ налоги и т. д.

Смена обладателя отдельной части здания

В законодательстве различаются два понятия:

  1. Здание – результат строительства, целостная объёмная система, включающая как надземную, так и подземную часть, состоящее из помещений, сетей и систем инженерно-технического обеспечения и имеющая определённое предназначение (ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
  2. Помещение – конструктивно обособленная часть объёма здания, имеющая определённое назначение.

Здания и помещения считаются разными объектами недвижимости. Поэтому допускается ситуация, когда они принадлежат разным лицам. В этом случае смена собственника помещения не влияет на право собственности на здание – и наоборот.

Регистрация

Правила государственной регистрации для недвижимого имущества установлены ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости». По сути, регистрация – это отметка, проставляемая в государственной базе данных (ЕГРН) о том, кому принадлежит конкретный объект.

Для регистрации требуется:

  • Заявление.
  • Договор или иной документ, на основании которого возникло право.
  • Документы, подтверждающие личность и полномочия заявителя.
  • Оплата госпошлины.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы.

Различия для ИП, юридических и физических лиц

В том, что касается права собственности, различия между гражданами (как имеющими статус ИП, так и без него) и организациями по отношению к нежилой недвижимости нет (ст. 214 ГК РФ). Имеющиеся ограничения не касаются нежилой недвижимости. Однако в отношении других прав имеются свои особенности:

  • Права хозяйственного ведения и оперативного управления могут осуществлять только организации, а именно унитарные предприятия и учреждения.
  • Право на коммерческое использование недвижимости имеют юридические лица и ИП, а обычному гражданину это грозит как минимум административным штрафом.
  • Существуют ограничения на виды использования нежилой недвижимости по отношению к отдельным типам организаций. Так, например, общественные или религиозные организации вправе использовать свою собственность только в уставных целях.

Право собственности и другие права на нежилую недвижимость зависят как от правового статуса самих объектов – так и от особенностей их владельцев. В результате в любых правоотношениях с нежилым имуществом надо их учитывать, чтобы не нарушить закон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий