Вы точно уверены, что знаете особенности обследования промышленных зданий и производственных сооружений?

Обследование зданий и сооружений — сложная и ответственная деятельность, требующая соблюдения норм и наличия разрешительной документации. Допуск к работам, осуществляющих надзор за техническим состоянием строительных конструкций имеют организации, работающие официально и имеющие соответствующие лицензии.

Любые здания и сооружения подвергаются разрушительному воздействию окружающей среды и могут постепенно прийти в негодность. Особенно важно следить за состоянием промышленных объектов, поскольку от их сохранности зависит здоровье и жизнь большого количества людей.

Показать содержание

• Понятие и нормативно-правовая база
• Объекты исследования
• Виды работ на местности и в лаборатории
• Чем регламентируется экспертиза?
Основания      Условия    
• Цели
• Инструкция по заказу изучения
Куда обращаться?     Что нужно?     Сроки процедуры     Примерные цены    
• Комплекс работ
Подготовительный этап     Действия в случае отсутствия документации     Визуальный осмотр     Детальное изучение     
• Формирование технического отчета
• Присвоение категории сооружению
• Сколько действительны результаты?
• В каком случае будут штрафные санкции?

Понятие и нормативно-правовая база

По итогам экспертизы зданию присваивается категория в зависимости от степени его работоспособности.

Порядок обследования недвижимости описан в следующих нормативных документах:

• ГОСТ 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Объекты исследования

Выделяют две группы промышленных объектов: безопасных и опасных (поднадзорных). Во втором случае обследования проводятся чаще и строже, поскольку речь идёт о повышенной взрывоопасности, возможности утечки опасных химических веществ и т.д. (подробнее о категориях опасности и о классификации объектов по назначению читайте здесь).

Своевременно проведенная экспертиза позволяет выявить неполадки и принять профилактические меры, тем самым предотвратив возможные трагичные последствия. Наказания за нарушения условий эксплуатации здания могут быть серьезными, вплоть до лишения свободы, если на производстве произошел несчастный случай.

Можно обследовать объект недвижимости полностью, а можно выбрать лишь несколько составляющих, например:

• стены;
• колонны;
• перекрытия;
• инженерные сети;
• фундамент;
• несущие конструкции;
• балкон;
• кровля.

Виды работ на местности и в лаборатории

Первая группа обследований проводится при помощи измерительных приборов, не повреждающих сооружение. Для второго вида работ необходимо взять пробы материалов с объекта и привезти их в лабораторию для дальнейших испытаний. Взятые образцы растягивают, замораживают, прессуют и т.д., чтобы определить их устойчивость к неблагоприятному воздействию окружающей среды.

Чем регламентируется экспертиза?

Основания

Согласно ГОСТ, все здания необходимо обследовать спустя два года после их ввода в эксплуатацию. Если сооружение находится в зоне повышенной сейсмической активности, повышенной влажности или воздействием иных разрушительных факторов, его обследуют не реже одного раза в пять лет. Если условия окружающей среды благоприятны, экспертизу можно проводить раз в 10 лет.

Экспертиза может потребоваться в следующих случаях:

1. после пожаров, стихийных бедствий, аварий, повредивших здание;
2. по инициативе собственника объекта;
3. при смене собственника;
4. при техническом переоснащении;
5. при перепланировке, реконструкции или капитальном ремонте и др.

В отдельных случаях, могут возникать судебные разбирательства, для разрешения которых собственники заказывают экспертизу. Ещё одним основанием является введение в эксплуатацию промышленного сооружения.

Условия

Чтобы обследование не повлекло за собой конфликтов как заказчик, так и исполнитель подписывают протокол, в котором указываются условия безопасного проведения экспертизы. Если на предприятии ведется производство, может потребоваться на некоторое время его приостановить.

Когда проводится инструментальное обследование, на объекте желательно присутствовать обеим сторонам, чтобы не возникало вопросов, почему где-то был отломан кусок штукатурки и т.п. Данные о явке/неявке участников фиксируются в специальном протоколе.

Цели

Цель экспертизы – оценить состояние здания, выявить степень износа обследуемых конструкций и определить категорию объекта в соответствии с его работоспособностью.

Кроме того, собственник недвижимости может преследовать свои цели. Выделяют плановую экспертизу, которая проводится по истечении срока эксплуатации здания. Её цель – определить, можно ли продолжать пользоваться этим зданием или надлежит его демонтировать. В случаях стихийных бедствий или обнаружения трещин и других повреждений эксперты должны установить степень разрушений и определить, можно ли пользоваться данным зданием и как его укрепить.

Если собственник планирует перепланировку или реконструкцию, его цель – выявить возможность этих мероприятий.

Инструкция по заказу изучения

Куда обращаться?

Заказать экспертизу можно в одной из множества компаний, которые проводят подобные работы. Для этого можно выйти в интернет и заполнить заявку на сайте. Предварительно рекомендуется изучить несколько вариантов и выбрать ту организацию, которая уже проводила подобные обследования.

Крупные компании, которые держатся на рынке много лет и обладают всем необходимым оборудованием, также с большей вероятностью предоставят достоверную информацию о состоянии недвижимости.

Что нужно?

Для заказа экспертизы необходимо четко представлять себе ее цель. Возможно, в каком-то случае обследование всего сооружения не требуется. Если обозначить подрядчику более узкие рамки, можно значительно сэкономить в цене.

Желательно подготовить все документы, связанные с данным промышленным объектом:

• когда, кем и как он строился;
• заключения предыдущих экспертиз;
• технический план.

Сроки процедуры

Процедура может занять от 5 дней до 2-х месяцев, в зависимости от объема и сложности работ. Экспертиза документации, если она в порядке, пройдет быстрее.

Нестандартное сооружение с большим количеством дефектов и деформаций нужно обследовать дольше. Испытания образцов в лаборатории тоже займет некоторое время. В каждом конкретном случае сроки работ определяет организация, проводящая экспертизу.

Примерные цены

Стоимость экспертизы рассчитывается исходя из разных факторов. На формирование цены влияют:

• высота и площадь здания;
• количество этажей;
• сложность работ;
• количество объектов обследования (здание целиком или отдельные его части).

Допустим, если заказчику нужно обследовать только инженерные коммуникации, цена будет дешевле, чем при проведении экспертизы в полном объеме. Конкретные цифры можно узнать, указав точный спектр работ исполнителю. Приблизительно они будут разниться от 20.000 рублей до свыше сотни тысяч.

Комплекс работ

В стандартном случае работы по обследованию проходят в три этапа:

1. подготовительный этап (сбор и анализ документации, формулировка технического задания);
2. визуальное обследование;
3. детальное (инструментальное) обследование.

Последнее требуется в том случае, если предыдущие два этапа выявили проблемные моменты, требующие дополнительного обследования. В результате обследования делается заключение, куда входит присвоение категории объекту недвижимости и рекомендации по ремонту.

Подготовительный этап

На этапе подготовительных работ производится изучение объекта по планам и чертежам, материалам инженерно-геологических исследований и предыдущих экспертиз. Необходимо также приблизительно предположить, в каких условиях происходит эксплуатация здания, каким нагрузкам оно подвергается в ходе работы и насколько описанные в документации конструкции могли повредиться за прошедшее время.

На этой же стадии устанавливается объем и вид работ, формулируется техническое задание. Компания-подрядчик составляет ряд вопросов, на которые необходимо ответить в результате проведения экспертизы. Например, разрешается ли возвести на этом месте какое-либо сооружение? Можно ли продолжать эксплуатацию здания? Какие меры по ремонту и укреплению здания надлежит принять?

Действия в случае отсутствия документации

Во-первых, потому что придется производить все замеры и составлять чертежи. При наличии чертежей можно предварительно ознакомиться с размером и формой сооружения, сложностью конструкций и т.д.

Во-вторых, в документах может отображаться иная информация, например, о том, как строилось здание, его возраст, каким оно подвергалось ремонтам, менялась ли нагрузка на опоры. Возможно, этот участок подвергался пожарам или наводнениям и т.п. Информацию придется узнавать в процессе обследования отдельных элементов конструкции либо опрашивая старожилов.

Визуальный осмотр

Этап предварительного обследования предполагает выезд на объект, осмотр с фиксацией, в том числе, фотографической. Объект промышленной недвижимости изучается на предмет дефектов или повреждений. Кроме того, оценивается соответствие планов и чертежей натуре.

Если выявлены трещины, коррозия, переломы конструкций, объекту требуется детальное обследование. Специалисты обговаривают с заказчиком объем и методику дальнейших работ, призванных уточнить степень отклонения элементов сооружения от нормы. Ставятся сроки экспертизы, уточняется цена, подписывается протокол.

Детальное изучение

Самый сложный этап – детальное или инструментальное обследование здания, на котором для поисков дефектов и повреждений применяется специальное оборудование. Какие-то замеры проводятся на местности. Как было сказано выше, это метод неразрушающего контроля.

1. Рулетками производятся линейные измерения здания.
2. Отвесы проверяют вертикальность сооружения.
3. Ультразвуковой метод позволяет находить скрытые трещины.
4. Тепловизор помогает исследовать теплоизоляцию.
5. Шумометры проверяют шумоизоляцию.
6. Вибрографы позволяют измерить вибрации конструкции.
7. Весы используются для определения массы грузов.
8. Пресс испытывает образцы бетона и кирпича на сжатие.

Кроме того, существует оборудование, позволяющее измерять морозостойкость, плотность, влагонепроницаемость материалов, установить радиационный фон и многое другое. Данные анализируются, в результате чего делаются выводы о состоянии сооружения, его способности выдерживать нагрузки и скорости его разрушения.

Формирование технического отчета

Завершив обследование, исполнитель представляет подробный технический отчет. В нем содержится:

• детальная характеристика объекта;
• результаты визуального обследования;
• фотоизображения;
• подробное описание выявленных дефектов и повреждений;
• комплект обмерочных чертежей;
• протоколы испытаний;
• перечень нормативных документов;
• общие выводы по результатам исследований;
• рекомендации по укреплению или эксплуатации.

Присвоение категории сооружению

Оценив техническое состояние производственного сооружения, специалисты присваивают ему категорию в зависимости от степени опасности.

1. Исправное состояние – категория зданий без выявленных повреждений. Они полностью отвечают предъявляемым техническим требованиям. Эксплуатировать их можно без ограничений.
2. Работоспособное состояние – объекты, не полностью соответствующие нормативам. Имеются незначительные повреждения, не препятствующие эксплуатации здания. Специальные меры не требуются, однако стоит иметь в виду слабые места сооружения и при необходимости осуществлять дополнительный контроль.
3. Присвоение категории ограниченно работоспособное состояние означает, что на конструкциях были найдены серьезные повреждений, препятствующие безопасному использованию здания. Нужно принять срочные меры по укреплению проблемных элементов и перераспределении нагрузок.
4. Аварийное состояние – работа предприятия с такой оценкой должна быть приостановлена, поскольку жизнь работников в нем находится под угрозой. Необходимо провести реконструкцию или полностью снести объект.

Сколько действительны результаты?

Если обследование выполнялось с целью сбора исходных данных для проектирования, например, когда возникла потребность в реконструкции или капитальном ремонте, то полученными данными надлежит воспользоваться в течение двух лет. Если за 2 года ремонт так и не начался, за экспертной оценкой здания придется обратиться еще раз.

Если целью обследования являлось установление фактического состояния конструкций зданий и сооружений, то срок действия такой экспертизы устанавливается по ее итогам. Полностью исправное здание можно не обследовать ещё 10 лет, если не случится каких-либо чрезвычайных происшествий.

В каком случае будут штрафные санкции?

Следует помнить, что промышленный объект является местом работы большого количества людей, поэтому к экспертизе следует относиться особенно ответственно. Угроза для здоровья и жизни людей повышается, когда на объекте присутствуют опасные химические соединения, тяжелое оборудование, высокие температуры и т.п. Если документация не приведена в порядок или не была своевременно осуществлена экспертиза, нарушителям грозит административное наказание.

Граждан могут оштрафовать на сумму 2000-3000 рублей. Должностным лицам грозит штраф в десятикратном размере или дисквалификация от полугода до года. Юридическому лицу придется платить штраф от 200.000 до 300.000 рублей, либо его деятельность будет приостановлена на срок до 90 суток.

Итак, экспертиза промышленной недвижимости – это очень важная комплексная процедура, позволяющая обеспечивать безопасность людей, работающих на предприятии.