Как происходит продажа и оценка промышленных зданий: описание методов и нюансов

Статус промышленной недвижимости присваивается тем объектам, которые используются владельцами в рабочих целях и приносят им денежную прибыль. Также относят нежилые помещения вроде цеха и производственных площадей. Стоит отметить, что промышленная недвижимость является капитальным сооружением.

Такое имущество может быть куплено, продано, сдано в аренду или обменено. На сегодняшний день инвестиции в подобную недвижимость привлекательны, потому что их можно хорошо реализовать. У человека есть возможность сохранить деньги и получить определенные доходы. Если появилось желание продать промышленную недвижимость, то нужно знать основные этапы и вопросы, которые придется пройти.

Показать содержание

• Что нужно для продажи недвижимости?
• Инструкция по продаже
• Зачем определять стоимость недвижимости?
• Методы оценки
Сравнительный     Затратный     Доходный    
• Необходимые документы для оценивания
• Факторы, определяющие стоимость здания
Что является результатом процедуры?    
• Что относится к промышленным объектам?
• Когда необходимо оценивать имущество?

Что нужно для продажи недвижимости?

Необходимо хорошо изучить существующие конкурентные предложения, чтобы определить вполне адекватную стоимость для собственного предприятия. Проводится сравнение всех похожих помещений, на основании которого делается выбор в ту или иную пользу. Потенциальные покупатель и продавец прекрасно понимают, что любое промышленное предприятие является предметом бизнеса, поэтому нужно учитывать все нюансы. Продавец должен хорошо знать стоимость площади, размер доходов и расходов.

Для того, чтобы у покупателя не возникло вопросов и сомнений, нужно правильно составить договор и прописать все детали, касательные предприятия.

Основной задачей продавца остается правильная подача объекта, с указанием реальных размеров, возможно фотографий. Нужно заранее определить тех людей, которых такое предприятие заинтересует и направить все рекламные кампании в правильную сторону. Как только потенциальный покупатель заинтересуется промышленной недвижимостью, нужно подготовить объект к осмотру.

Инструкция по продаже

Чтобы продажа здания прошла без особых проблем, нужно обратиться к профессионалу, а также юридически сопровождать сделку. Стоит отметить, что для быстрой результативности нужно пройти несколько этапов продажи:

1. Формирование стоимости. Сумма будет браться не произвольная, а тщательно отобранная. Первоначально, необходимо провести маркетинговое исследование, при котором будет изучен рынок и пройдет сравнение всех подобных сооружений. К такому процессу подходят очень тщательно, потому что правильно установленная цена окажется половиной успеха. Если завысить цену, то объект не заинтересует покупателей, а вот если занизить, то деньги будут потерянными.
2. Оценка дохода. Дополнительным аспектом в продаже промышленной недвижимости является оценка способности предприятия приносить определенный доход. Перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно ознакомиться со всеми вариантами его использования.
3. Преимущества и недостатки объекта. Необходимо оценить все плюсы и минусы продаваемого предприятия. Оценка проводится на основании места расположения, наличия парковки или других дополнительных сооружений. В договоре все должно быть зафиксировано, чтобы предотвратить возникновение определенных проблем.

Нужно подготовить объект к осмотру, а для этого вынести не только мусор, но и мебель, предметы декора. Если помещение будет предельно чистым, то это вызовет больше доверия у покупателя.

Покупателя лучше находить через посредников, потому что эти люди охватывают больше баз с клиентами. Таким образом можно уже встретиться с проверенным и надежным человеком, которого подобрали опытные посредники. Конечно, если есть возможность связаться с покупателем напрямую, то не стоит этот шанс упускать.

Для совершения сделки продавцу необходимо предоставить:

• договор строительства;
• регистрационное удостоверение;
• технический паспорт объекта;
• письмо с отказом от администрации района;
• подтверждение юридической правоспособности.

Покупатель предоставляет:

• договор купли-продажи недвижимости;
• решение суда;
• документ, подтверждающий личность.

В договоре купли-продажи в обязательном порядке должен быть указан адрес расположения объекта, его площадь и технические характеристики. Указываются основания на владение имуществом, а также персональные данные продавца и покупателя, точные сроки передачи объекта.

• Скачать бланк договора купли-продажи промышленной недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи промышленной недвижимости

Сделка оказывается заключенной после того, как продавец и покупатель подпишут договор купли-продажи. После этого он проходит соответственную регистрацию в юридических органах. Проконсультировавшись с юристами, можно зарегистрировать договор, учитывая нюансы и требования обеих сторон.

Договор купли-продажи не нуждается в нотариальном заверении. Покупатель и продавец должны в обязательном порядке выплатить предусмотренную государственную пошлину, а также учитывать все финансовые затраты на проведение сделки.

Зачем определять стоимость недвижимости?

Оценка недвижимости – услуга, целью которой оказывается выявление реальной стоимости имущества, земельных участков и нежилых помещений. На сегодняшний день остро стоит вопрос о пополнении оборотных средств, потому что возрос темп производств и новых направлений в промышленной деятельности.

Для всех промышленных предприятий такая проблема решается путем кредитования объектов производства перед оценкой. Это дает возможность оказаться конкурентоспособным при изменении рыночного положения, а также освоить огромное количество заказов. Есть еще один вариант оценки промышленной недвижимости, который включает продажу целого бизнеса или же его отдельных частей. Также есть возможность оценить имущество для собственной нужды.

Методы оценки

Оценка недвижимости – реальное определение рыночной стоимости. Целью оказывается быстрое и верное определение цены, по которой нежилое помещение (например: склад) можно будет продать, обменять, купить. Оценку промышленной недвижимости проводят с помощью трех методов:

Сравнительный

Сравнительный метод основывается на точном сравнении продаваемого объекта с подобными. Предоставляется все нужная информация, но важно, чтобы подобный объект был по характеристикам практически таким же. Реализуется такой метод постепенно:

• изучается весь рынок;
• собирается информация о продаже;
• корректируется цена;
• устанавливается стоимость.

У такого подхода есть как свои достоинства. Так и недостатки, поэтому нужно тщательно все просмотреть и выбрать нужный метод.

Затратный

С помощью такого подхода можно определить реальные затраты на возведение аналогичного объекта с износом. Все подсчеты нужно провести поэтапно:

• вычисляется стоимость здания;
• рассчитываются затраты;
• оцениваются стороны физического и внешнего износа;
• подсчитывается стоимость продаваемого объекта.

Такой подход будет актуальным в любое время, потому что с его помощью определяется реальная цена, которая влияет на процесс купли-продажи.

Доходный

Данный подход учитывает полную цены объекта и прибыль, которую можно получить. Чтоб подсчитать будущие доходы, используют методики капитализации и дисконтирования финансов. Капитализация определяет тонкую связь дохода и нынешней стоимости объекта. Дисконтирование определяет настоящую стоимость будущих финансовых поступлений.

Необходимые документы для оценивания

Некоторые документы способны полностью воссоздать необходимую информацию для оценщиков. Необходимо подготовить:

• документы, подтверждающие право на объект;
• БТИ;
• сведения о наличие обременений, залогов или долгов;
• данные о границах объекта;
• документы, подтверждающие право на земельный участок;
• данные о сооружениях, входящих в состав;
• информация об имуществе.

Факторы, определяющие стоимость здания

Конечный результат проведения подобной услуги полностью зависит от множества факторов. Именно они определяют стоимость той или иной недвижимости. К факторам относят:

1. Оцениваемые права. В оценку входят не только объекты недвижимости, но и все гражданские права. Для одной промышленной единицы может быть разная цена. Примером служит земельный участок, который находится в правах полной или долевой собственности. Сооружения часто оказываются в праве хозяйственного или оперативного использования.
2. Физический, функциональный и эстетический износ.
3. Качество внешней и внутренней отделки.
4. Архитектурные особенности.
5. Местоположение недвижимости.
6. Инженерное обеспечение.

Стоит отметить, что на реальную стоимость влияют и другие факторы. Необходимо тщательно ознакомиться с промышленной недвижимостью, чтобы на основе просмотра определить стоимость объекта. Намного проще принимать решение по поводу продажи имущества. Если получить реальные факты и достоверную информацию по поводу объекта оценки.

Что является результатом процедуры?

Целью подобной оценки является определение точной рыночной стоимости объекта. Результат оценки используется для продажи или передачи промышленного имущества. Отчет предоставляется оценщиками, которые позволяют однозначно дать надлежащее обоснование для определения стоимости. Анализ предоставляемой документации выявит основные риски, связанные с проведением оценки, чтобы в дальнейшем рассчитать величину их покрытия.

Скачать образец отчета об оценке промышленной недвижимости

Что относится к промышленным объектам?

К объектам оценки относят не только земельные участки или здания производственного уровня. Учитывая законодательную базу, причислить к промышленным сооружениям стоит:

• нефтехранилище;
• систему канализации;
• блоки хозяйственного значения;
• железную дорогу;
• причалы;
• очистные сооружения и линии электропередач;
• газопроводы;
• бункеры, пандусы.

Необходимо тщательно ознакомиться со всеми гражданскими правами, которые прикреплены к промышленным объектам. Стоимость будет намного точной после нескольких оценочных действий.

Когда необходимо оценивать имущество?

Существует еще несколько ситуаций, при которых просто необходимо проводить оценку промышленного имущества. К ним относят:

1. Недвижимость под залогом. В этом случае нужно провести полную оценку имущества, чтобы определить результативную сумму. Если руководитель предприятия имеет задолженности, то после оценки промышленной недвижимости можно начать процесс продажи.
2. Судебные разбирательства. Учитывается стоимость предприятия, чтобы на основе полученных данных выдвинуть конечное решение судебных процессов.
3. Снятие объекта с баланса предприятия. В том случае, когда производство решает снять со своего баланса тот или иной объект, необходимо провести его точную оценку.
4. Страхование. Когда предприятие принимает решение застраховать объекты работы, то нужно знать сумму, на которую стоит рассчитывать. Чем больше стоит предприятие, тем выше цена его страхования.
5. Передача недвижимости третьим лицам. Во всей документации по передаче имущества другим людям должна быть указана стоимость промышленной недвижимости.
6. Пересмотр кадастровой стоимости. Нередко возникает потребность пересмотреть всю документацию компании и повторно сделать оценку объектов недвижимости.
7. Инвестирование. С каждым годом стоимость предприятия может увеличиваться, но только после оценки объектов.
8. Ликвидация предприятия. В том случае, когда предприятие находится на грани краха или же переносится в другое место, тогда нужно проводить полную оценку всех объектов.

При соблюдении всех правил по поводу оценки промышленной недвижимости, можно оградиться от всевозможных проблем. Стоимость предприятия также зависит от правильности оценочных действий профессионалов.