Самая важная информация о реконструкции промышленных зданий

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Собственникам промышленной недвижимости, планирующим каким-либо образом ей распоряжаться необходимо ознакомиться с правовым полем в этой сфере во избежание проблем и существенных затрат.

В статье рассмотрим такой вид распоряжения промышленной недвижимостью, как реконструкция, а именно: что это такое, как правильно и законно оформить данную процедуру, а также узнаем, когда использование недвижимости до проведения работ запрещено.

Показать содержание

Что это такое?

Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:

  • изменение внешнего архитектурного облика объекта;
  • изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
  • надстройка;
  • перестройка строения;
  • замена;
  • восстановление его несущих конструкций.

В состав этих работ могут входить:

  • изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
  • ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
  • остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).

Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.

Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.

Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.

Что касается целей реконструкции, то к ним можно отнести восстановление пригодного внешнего облика здания, повышение его безопасности, необходимость повысить функциональность здания при помощи изменения внешнего облика и так далее.
Хотите узнать больше о промышленных объектах? Читайте об особенностях их аренды, а также о нюансах их оценки и продажи.

Когда использование недвижимости до проведения работ запрещено?

Введение в эксплуатацию объекта промышленной недвижимости запрещено, если использование строения небезопасно, объект находится в аварийном состоянии и его эксплуатация несет за собой определенные риски и угрозы. В том случае, если аварийное состояние подтверждено соответствующими экспертизами.

Инструкция по оформлению

Оформление реконструктивных работ производится согласно ГРК РФ. Для этого собираются технические условия, оформляется архитектурно-проектная документация на основе инженерных изысканий. Подробнее обо всех этапах.

Кто имеет право?

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации осуществлять реконструктивные работы в праве лицо, имеющее свидетельство о допуске к соответствующим работам, которое выдается саморегулируемой организацией (заказчиком). Такими лицами могут быть застройщик или технический заказчик, а так же юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекаются к работам застройщиком, либо техническим заказчиком.

Организации и лица, привлекаемые к реконструкции согласно договору и имеющие соответствующий допуск, обязаны проводить строительные работы согласно договору и в соответствии с архитектурно-проектной документацией объекта реконструкции.

Проведение инженерных изысканий

Данный этап подготовительных работ проводится в соответствии со статьей 47 Градостроительного Кодекса РФ. Проведение инженерных изысканий необходимо для того, чтобы на их основе составлять архитектурно-проектную документацию и разрабатывать сам проект реконструкции.

В процессе проведения инженерных изысканий получаются сведения о природных условиях по месту нахождения объекта реконструкции, о необходимых расчетах и обоснованиях компоновки промышленных зданий и строений на территории. Этот этап проводится исключительно юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основе допуска, выдаваемого застройщиком или техническим заказчиком.

Сбор технических условий

Техническими условиями называются данные, которые предоставляют информацию о максимальных нагрузках, о сроках подключения и о плате подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Также технические условия предусматривают указание срока их действия. Бесплатно в течение 14 дней эти данные предоставляются организациями, которые осуществляют подключение сетей, по запросу уполномоченного органа.

Разработка проектной документации и ее экспертиза

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации ст.48 «Архитектурно-строительное проектирование», проектная документация должна содержать текстовую, чертежную (карты, схемы) информацию, которая определяет архитектурные, технические и инженерные решения для реконструкции объекта капитального строительства (в данном случае – объекта промышленной недвижимости).

Согласно этой же статье, работы, предусмотренные проектной документацией, могут осуществляться лицами (юридическими, ИП), которые имеют на то свидетельство о допуске. Утверждается проектная документация застройщиком или техническим заказчиком. При этом, статьей 49 ГРК РФ предусмотрены условия, при которых до утверждения документация должна пройти экспертизу.

Экспертиза согласно этой статье не требуется, если реконструируемый объект не имеет более двух этажей, а его площадь не превышает 1500 квадратных метров. В остальных случаях экспертиза проводится государственная, либо негосударственная.

Согласование проекта

Чтобы согласовать проект реконструкции с властями, на этапе подготовки Исходно-разрешительной документации производится ознакомление с «Правилами землепользования и застройки» для города/населенного пункта, к которому принадлежит территория под объектом реконструкции.

Если замечены какие-либо отклонения, их необходимо согласовать с местной администрацией, так как даже самые незначительные отклонения от принятых параметров могут понести за собой большие штрафы и станут серьезными нарушениями. После согласования всех вопросов с органами местной власти необходимо поставить в известность население о подготовке проектной документации и начать готовиться к общественным слушаниям. Что такое общественные слушания?

Общественное слушание

Реконструкция промышленного объекта (объекта капитального строительства), согласно статьям ФЗ №131, является вопросом местного значения. Решение вопросов местного значения производится путем проведения публичных слушаний. Проводятся слушания следующим образом.

В первую очередь Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки информирует потенциальных участников (например лиц, которые имеют границы с территориями, на которых производится реконструкция) о проведении слушаний.

Слушания должны провестись в срок не позже 4 месяцев со дня опубликования проекта. После слушания в протокол вносятся предложения, поступившие в процессе слушания. Далее в течение 10 дней ведется работа над проектом, затем он выносится на одобрение/отклонение органу местной администрации с приложением протокола слушания. В результате правила устанавливаются (или нет – в случае отказа).

Получение разрешения

Для получения разрешения необходимо составить ходатайство по установленной форме, приложить к нему пакет из необходимых документов и направить это в орган местного самоуправления/исполнительной власти, либо в МФЦ. В заявлении должна быть указана следующая информация:

  1. Наименование организации, адрес, телефон (юр. лицо).
  2. Вид планируемых работ (реконструкция).
  3. Адрес и наименование объекта недвижимости, по отношению к которому будут проводиться работы.
  4. Вид правообладания (арендатор, собственник и так далее).
  5. Документ, который подтверждает обязательство об осуществлении работ согласно указанным срокам и о предоставлении свободного доступа к объекту для должностных лиц для проверки исполнения проекта.
  6. Дата, подпись.

К заявлению приложить следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Проектная документация, согласованная с окружным органом архитектуры и градостроительства, с санэпиднадзором, пожарным надзором, с городским органом надзора (например, МОСГОРНАДЗОР) и с органами, отвечающими за сохранение культурного наследия.
  • Договор со специализированной организацией на вывоз и обезвреживание отходов.

Что касается сроков, то нужно учесть все этапы подготовки документов. Так как составление проектной документации, получение всех согласований и проведение общественных слушаний занимает немалое время. В некоторых моментах от застройщика не зависит временные затраты – например, проведением публичных слушаний занимаются государственные и муниципальные органы.

Затраты тоже сложно рассчитать, так как само разрешение выдается бесплатно, но подготовка документации, проведение экспертиз и привлечение сторонних организаций – это траты, индивидуальные для каждого проекта.

Может ли быть отказ?

Отказ будет дан в случае несоответствия документации, невозможности проведения работ согласно экспертизам и в некоторых других случаях. Если найдены несоответствия, то документация дорабатывается и подается снова. Остальные моменты решаются в судебном порядке.

Что делать после получения разрешения?

После получения разрешения на реконструкцию можно приступать к осуществлению проекта. Привлекаются организации и предприниматели для исполнения разных видов работ, с ними заключаются договоры и выдаются допуски к проведению работ. Далее – строительство и промежуточный контроль.

Выдача подтверждающего документа на ввод недвижимости в эксплуатацию

Согласно ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который подтверждает, что планируемые в соответствии с разрешением на строительство работы выполнены в полном объеме, соответствие объекта планам, приведенным в проектной документации.

Документ этот можно получить, обратившись в уполномоченный орган исполнительной власти, либо напрямую через МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствия объекта проектной документации станут основными причинами для отказа на ввод в эксплуатацию.

Скачать бланк заявления на разрешение ввода в эксплуатацию промышленного объекта после реконструкции

Осведомленность обо всех нюансах реконструкционных работ, их проведения, о юридических особенностях реконструкции позволяет собственнику избежать совершения нарушений, незапланированных расходов и юридических и бюрократических проволочек.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.