Все, что нужно знать о договоре аренды и субаренды нежилого помещения с ИП, и образец готового документа
Обычно ИП, использующие нежилую недвижимость в коммерческих целей, берут её в аренду или субаренду.
На что при этом надо обратить внимание предпринимателю – и какие неочевидные сложности возможны при заключении и исполнении такого договора? Обо всем подробно расскажем в данной статье.
Показать содержание
- Нужно ли заключать?
- Особенности заключения
- Нюансы при составлении
Нужно ли заключать?
Для того, чтобы использовать в коммерческой деятельности какое-то имущество (как движимое, так и недвижимое), предприниматель должен иметь соответствующее право. Оно может возникнуть как на основании правомочий собственника, так и в силу договора, заключённого с собственником или иным уполномоченным лицом.
ИП, которому нужен нежилой объект под офис, склад или цех, на практике может не вступать в договорные отношения, а пользоваться объектом, например, по знакомству. Однако такой путь чреват следующими проблемами:
- Собственник помещения сможет в любой момент потребовать освободить его – и арендатору нечего будет на это возразить.
- Если за использование вносится плата, но договор не заключён – это будет означать, что соответствующие платежи нельзя будет провести через бухучёт. Следовательно, с точки зрения налоговиков, возрастёт размер чистой прибыли.
- Если помещение оказалось с недостатками, но договор на аренду не был заключён, добиться исправления недостатков или компенсации от собственника будет невозможно.
Таким образом, аренда – это способ законным образом защитить права как владельца недвижимости, так и арендатора. При этом в качестве арендодателя не обязательно должен выступать непосредственно собственник: если предыдущий договор аренды содержит такие правомочия, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, то заключить можно и договор субаренды.
Важно! Пользоваться недвижимостью ИП может не только по договору аренды. В частности, допустимо использование нежилых помещений и по договору ссуды (безвозмездного пользования). Однако в коммерческой деятельности такой вариант встречается крайне редко.Особенности заключения
С физическим лицом
Выступать в качестве арендодателя может не только предприниматель, но и обычный гражданин, не имеющий статуса ИП.
В этом случае, заключая договор, сторонам надо иметь в виду следующее:
- Возможно использование наличных денег при арендных платежах.
- ИП не сможет получить вычет по НДС, поскольку контрагент не считается ведущим коммерческую деятельность.
- Если физическое лицо выступает как арендодатель, то, согласно ст. 226 НК РФ, на ИП возлагается обязанность перечислять НДФЛ.
Больше информации о договоре аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно найти здесь.
С другим индивидуальным предпринимателем
Если в качестве арендодателя выступает другой предприниматель, то такой договор практически ничем не будет отличаться от того, который используется в коммерческих отношениях юридических лиц. Единственным серьёзным отличием будет лишь то, что отвечать за платежи по такому договору ИП-арендатор будет не только деньгами на расчётном счёте и уставным капиталом, но и личным имуществом в силу ст. ст. 23 и 24 ГК РФ.
Статья 24 ГК РФ. Имущественная ответственность гражданина
Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения между ИП и ИП
Подробнее про договор аренды и субаренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями читайте в отдельной статье.
С юрлицом
В арендных отношениях ИП и организации используются все правила, касающиеся коммерческой деятельности и аренды недвижимости. Никаких существенных особенностей такой договор не имеет. ИП по-прежнему отвечает всем имуществом, но зато получает право на вычет по НДС в допускаемых НК РФ случаях.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и ИП
- Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения между юрлицом и ИП
- Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения между юрлицом и ИП
Про договор аренды и субаренды нежилого помещения между ИП и юрлицом подробнее написано тут.
Нюансы при составлении
При любых арендных отношениях по недвижимости с участием ИП следует иметь в виду следующие моменты:
- Важен статус помещения. Нежилое нельзя использовать для проживания граждан, жилое – для размещения офисов или производственных объектов.
- Если договор заключается сроком от года и более, то он подлежит регистрации. Однако если изначальный срок меньше, но стоит условие об автоматической пролонгации, то регистрировать документ в ЕГРН не требуется.
- Размер арендной платы – это существенное условие. Без него договор не будет считаться заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В отношении нежилой недвижимости правила об аналогии цены применять прямо запрещено законом.
- Также существенным является и указание в договоре на данные помещения, которые позволяют точно его определить. Такими сведениями являются адрес и кадастровый номер (если помещение поставлено на отдельный учёт в ЕГРН). В том случае, если в аренду сдаётся часть помещения, в договоре указываются сведения, позволяющие эту часть точно определить.
В целом аренда и субаренда нежилой недвижимости, где одной из сторон выступает ИП, немногим отличается от аналогичных отношений с участием юридических лиц. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо учитывать предпринимателям, заключая такого рода договоры.
Добрый день! ИП на усн 6% арендует отель, и хочет сдать в субаренду часть помещения под торговлю алкоголем. Имеет ли ИП на это право, какой договор субаренды нужен, и какие оквэды должны быть открыты?
Игнатий, добрый день! Игорь верно ответил на ваш вопрос. Самое главное, что вам понадобится, это чтобы в вашем договоре аренды был пункт, позволяющий вам сдавать арендуемое вами помещение в субаренду.
Здравствуйте!
Во-первых, действующий договор аренды должен допускать возможность сдачи в субаренду. Во-вторых, тут больше сложностей у такого субарендатора, т.к. алкогольное лицензирование (на ту же продажу) имеет ряд жестких требований (юрлицо, минимальный размер помещения и т.д.).