+7 (499) 938-46-18 Москва

Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения: ответственность арендатора и собственника

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Договор найма нежилого здания представляет собой группу условий, которые контролируют обязательства арендатора и арендодателя.

Обе стороны соглашения имеют те же права и обязанности, которыми руководствуются и при заключении договора съема, которые соответствуют правилам §1 главы 34 Гражданского Кодекса, лишь определенные пункты уточняются в связи с особенностями нежилого помещения.

В любой сделке съема (аренды) помещения выделяются условия, которые определяют правоотношения сторон. Они разделяются на две группы: первый список – контролирует обязательства арендодателя, второй – арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Кто такой арендатор?

Арендатором выступает лицо или организация, берущее во временное использование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках заранее оговоренных условий.

Права и возможности

Сторона сделки может:

  • Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать тут).
  • Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
  • Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

    Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.

Требования

Лицо, получающее в пользование нежилое помещение, обязуется соблюдать следующие требования:

  1. Арендатор пользуется помещением, руководствуясь условиями соглашения, или, если они не определены, в зависимости от назначения недвижимости, о чем говорится в п. 1 ст. 586 ГК. Акцент ставится не на том, что арендатору нужно пользоваться предметом аренды, а на том, что эксплуатация должна соответствовать нормам сделки или назначения помещения.

    Во время пользования стороной делается текущий ремонт, о чем говорится в п. 2 статьи 587 ГК, если иное не оговорено участниками правоотношений.

  2. Своевременное внесение оплаты за съем. Этот пункт достаточно важен, поэтому размеры и порядок оплаты должны быть четко оговорены.
  3. При прекращении правоотношений сторона сдает имущество в том виде, в котором его получила от другого участника сделки, учитывая его нормальный износ или в состоянии, которое предусмотренном контрактом.

В случае несоблюдения

  • При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
  • Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать тут).
  • При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.
Важно! При несоблюдении любых существенных пунктов, договор может быть расторгнут до окончания срока действия с правом требования от другой стороны компенсации.

Кто такой арендодатель?

Закон говорит о том, что арендодателем может выступать собственник помещения, однако есть оговорка, что стороной может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником здания (статья 608 ГК).

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника. Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.

Полномочия

Сдавая помещение арендодатель имеет право на:

  • получение оплаты за использование недвижимости;
  • проверку целевого использования (если другое не оговорено соглашением сторон);
  • компенсацию убытков, принесенных второй стороной;
  • требование пени за несвоевременную оплату аренды;
  • компенсацию потерь, вызванных несвоевременным возвратом помещения;
  • другие компенсации, предусмотренные ГК и/или договором.

Обязанности

  1. Главной обязанностью стороны является предоставление недвижимости в состоянии, отвечающем условиям соглашения и назначению здания.
  2. Помимо этого арендодатель обязуется предоставить недвижимость в срок, который оговорен сторонами либо, если такой договором не предусматривается, в разумный срок.

    ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.

  3. Во время заключения договора арендодатель в обязательном порядке должен предоставить информацию о праве собственности предмета договора другими лицами.
  4. Также арендодатель обязан отказаться от любых действий, которые препятствовали бы использованию имущества второй стороной в соответствии с его целевым назначением.
      

Ответственность

  • В соответствии со статьей 583 ГК сторона несет ответственность за недостатки сдаваемого помещения, которые могут препятствовать нормальному пользованию, если они не были известны арендатору, и он не мог обнаружить их при осмотре и проверке исправности. В таком случае арендатор имеет право потребовать устранения неисправностей, уменьшения размера арендной платы, возмещение своих затрат на устранение таких моментов или расторжения договора.
  • При нарушении сроков передачи помещения арендодатель несет ответственность. Арендатор имеет право требовать в судебном порядке предоставление имущества, а также возмещения убытков, понесенных из-за задержки исполнения обязательств второй стороной.
  • Неисполнение арендодателем обязанностей в части сроков предоставления имущества в пользовании, надлежащего состояния, осведомления о правах других лиц на сдаваемое имущество может привести к требованию уменьшения размера арендной платы, возмещения убытков, причиненных арендодателем, расторжения договора.

Хитрые моменты и подводные камни при составлении договора и заключении сделки

  1. Гражданский Кодекс основывается на принципах разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, о чем говорится в ст. 2 ГК. В случаях, когда законодательство предусматривает зависимость от добросовестности и разумности участников данных правоотношений, эти критерии должны быть соблюдены. К примеру, если арендатор, воспользовавшись согласием арендодателя совершил неразумное улучшение и требует компенсации, первому может быть отказано в этом.
  2. Еще один важный вопрос при заключении сделки съема – земельный участок, на котором находится помещение. Если арендодатель является собственником этой земли, стороны обусловливают права съемщика на участок. В тех случаях, когда вопрос не оговорен, арендатор имеет право пользования участком, на котором находится помещение и необходим для его эксплуатации.

    В тех случаях, когда земельным участком владеет другое лицо, его согласие не требуется для сдачи, если это не ограничивает возможность использования такого участка в соответствии с законом или соглашением с владельцем земли.
  3. Во время действия контракта размер платы за пользование помещения может изменяться по дополнительной договоренности сторон. Срок для пересмотра размера оплаты может быть установлен условиями договора, однако он должен соответствовать нормам статьи 614 ГК РФ (подробнее об арендной плате можно узнать тут).

Правоотношения сторон соглашения съема нежилого помещения прописываются договором. Однако, помимо этого, они регулируются Гражданским Кодексом России. В случаях, когда условия договора противоречат законодательству, споры сторон регулируются в соответствии с ГК РФ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Марина Зайцева

    мой арендатор хочет , чтобы я сдала 1 кабинет по отдельному договору, не хочет оформлять ИПешника(продажа БАДов) в чем подвох?

    • Андрей

      Здравствуйте. Может быть дело все в том, что по некоторым БАДам требуются разрешительные документы. А их можно оформить только на ИП. Не исключено, что есть какие-то «серые» схемы.

    • Игорь

      Вообще-то, начинать все же надо с договора аренды, который вы заключили — есть ли, например, там положение о субаренде? Если да, то, в принципе, это не ваши проблемы — пусть он оформляет сам, или сделайте допсоглашение по этому поводу. В противном случае, если вы оформляете отдельный договор с новым арендатором, необходимо изменять договор со «старым», т.к. наличествует изменение арендуемой площади.

  2. Геннадий Ушаков

    здравствуйте! вопрос:я являюсь арендатором торгового помещения в мебельном салон. у меня уменьшилась площадь (не по моей вине) с 01.02.19, а выяснилось это 11.02.19. Счет на оплату по изменению площади аренды мне хотят выставить только с 1 марта. могу ли я требовать изменения оплаты с 1 февраля? или хотя бы чтобы мне сделали перерасчет за этот период

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Ответ Димы не основан на законе. Есть договор аренды, где, по идее, проставляется площадь и стоимость аренды — исходить в первую очередь надо из этого. А также как правило содержится типовое условие о спорах и их разрешении. Т.е. начните с договоренности, направив претензию с требованием и обоснованием перерасчета оплаты аренды. Не выйдет, обращайтесь с иском в суд.

    • Дима

      Обычно в договоре аренды прописывают, в какие сроки и как предъявляются претензии и порядок их рассмотрения. Например,я пишу так: договор автоматически продлевается каждый месяц при отсутствии возражения сторон. Надо просто поговорить с арендодателем, на основании какого пункта вам не зачли февраль.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: