Оформление сделки купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами: договор, риски, и много другое

Объекты, относящиеся к нежилой недвижимости, могут принадлежать физическим лицам.

Собственники вправе их отчуждать посредством проведения имущественных сделок, самой распространённой из которых является сделка купли продажи.

Провести её можно как самостоятельно, так и при участии посредников.

Показать содержание

• Как продать?
Поиск покупателя     Как и куда лучше всего подать своё объявление?     На что обратить внимание?     Кому лучше реализовывать?     Документы    
• Как купить?
Где искать продавца?     Как и куда лучше всего подать своё объявление о приобритении?     На что обратить внимание?     Какие документы должен предоставить собственник?     Как лучше выбрать объект и владельца?     Что нужно спросить в начале сделки?     Как посмотреть недвижимость?    
• Как провести процесс без посредников?
• Подводные камни и способы мошенничества при реализации недвижимости от собственника
• Стоит ли заключать сделку без посредников или лучше обратиться в агентство?

Как продать?

Независимо от вида недвижимого имущества, которое представлено на торги, процедура начинается с подготовки правоспособности объекта и поиска покупателей. К таким объектам могут относиться:

• офисы;
• производственные помещения;
• торговые площади;
• складские помещения, ангары.

Поиск покупателя

Процесс можно начать с объявлений о поиске соответствующей нежилой недвижимости покупателями. По представленным запросам можно созвониться по телефону обратной связи и сделать своё предложение.

Целевая аудитория может быть найдена среди той категории граждан, которая использует в своей деятельности соответствующие виды помещений. Например, при продаже офисного помещения следует искать покупателей в сетевых компаниях, юридических и иных фирмах, занятых предоставлением консультационных услуг.

Можно просмотреть их объявления – возможно среди них окажется объявление о поиске офиса. Если продаётся ангар или склад – можно обратиться на оптовый склад или склад готовой продукции, справившись о нуждах предпринимателей в этой сфере.

Как и куда лучше всего подать своё объявление?

Исходя из целевого назначения нежилого помещения, также выбирается целевая аудитория, которой предлагается реклама и информация о продаже. Её можно искать в местных СМИ, подавая объявления в специализированные средства печати. Например, в газетах, предназначенных для предпринимательства в сфере торговли, целесообразно поместить информацию о продаже торговых площадей. Или бегущую строку пустить в те передачи, которые более всего просматриваются теми или иными категориями граждан.

Самые распространённые варианты – специализированные сайты по продаже недвижимости. Как правило, здесь собирается информация по всем объектам, выставленным на продажу. Они удобны большим количеством просмотров, хотя не ориентированы на подбор целевой аудитории. Для эффективного поиска лучше всего задействовать весь доступный ресурс, в том числе:

• размещение растяжек «продаётся» с указанием номера телефона продавца;
• обращение к банку данных риэлторов.

На что обратить внимание?

Основным параметром, по которому продаваемое помещение может подойти – целевое назначение. Если оно соответствует виду деятельности лица, ищущего объект, можно вступать в диалог и договариваться о просмотре и более детальном обсуждении нюансов сделки. Во вторую очередь просматриваются параметры объекта, они не должны кардинально отличаться от тех, которые может предложить продавец.

Нюанс, на который также следует обратить внимание при просмотре объявлений – это его адресант, которым может быть:

• компания по работе с недвижимостью;
• посредник риэлтор;
• покупатель – физическое лицо.

Кому лучше реализовывать?

Естественно, предпочтение нужно отдать покупателю, который занимается поиском самостоятельно – это значит, что он готов к сделке. А такие заинтересованные лица как компании и риэлторы, могут иметь в своей базе подходящих клиентов, а могут не иметь. Во втором случае им понадобится неопределённое количество времени на их поиск.

Основные характеристики покупателя, который в приоритете, заключаются в следующем:

• заинтересованности;
• готовности к сделке;
• платёжеспособности;
• в добросовестных намерениях.

Кроме этого важно, чтобы имеющийся объект максимально подходил для его целей, а оплата была произведена за счёт уже имеющихся денежных средств, без привлечения ипотеки и иных видов кредитования, что создаст дополнительные сложности и затянет время сделки.

Документы

У покупателя может быть пакет документов, состоящий из бумаг:

1. Гражданский паспорт с пропиской РФ или загранпаспорт с удостоверенным переводом.
2. Если в его интересах действует представитель, предъявляется паспорт и нотариально удостоверенная доверенность.
3. При использовании ипотечных или иных кредитных средств, в наличии должен быть кредитный договор.
4. По усмотрению покупателя – договор страхования сделки.

В стандартных случаях, при расчёте из личных средств, достаточно одного паспорта.

Более подробно перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, мы рассматривали в отдельном материале.

Как купить?

Как правило, в категорию таких покупателей входят лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Поэтому таковым следует предварительно разработать точный план эксплуатации приобретаемого помещения и описать его приблизительные параметры.

Где искать продавца?

Продавца можно найти, просмотрев соответствующие объявления на специальных и унифицированных ресурсах, где выставляются предложения о продаже недвижимости. А также – в местных СМИ, где выставляются объявления о недвижимости или представлена «бегущая строка».

Имеет смысл просмотреть растяжки, размещённые на подходящих объектах в соответствующих районах населённого пункта. Для этого достаточно пройти или проехать по выбранному району города, где располагаются нежилые помещения соответствующего целевого назначения.

Как и куда лучше всего подать своё объявление о приобритении?

В зависимости от притязаний, объявление можно подать разными способами:

• самостоятельно;
• через компанию по продаже недвижимости;
• через риэлтора предпринимателя;
• через иных посредников.

Если покупатель намерен сэкономить на услугах посредников и компаний, и считает себя способным справиться с оформлением сделки, ему требуется указать в объявлении параметры нежилого помещения, которое он планирует купить, с внесением формулировки «без посредников».

На что обратить внимание?

В объявлениях следует выбирать те, которые соответствуют реализации планов и подходят по параметрам, главный из которых – целевое использование. Кроме этого, имеет смысл выбрать:

• наиболее удобное расположение;
• требующуюся площадь помещения;
• подходящий ценовой вариант;
• иные преимущества для эксплуатации здания или помещения.

Лицам, которые намерены справиться с процедурой самостоятельно, лучше всего ориентироваться на объявления с формулировкой «от собственника».

Какие документы должен предоставить собственник?

От собственника потребуется гражданский паспорт и документы на объект, в число которых входят:

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности при имущественной сделке, приватизации или наследовании.
2. Право удостоверяющий документ: свидетельство о праве собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Технический план здания или помещения.
5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствии ареста.
6. Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое, если оно ранее считалось жилым.

Дополнительно, в зависимости от ситуации, требуется предоставить:

1. Нотариально удостоверенную доверенность для представителей.
2. Нотариально удостоверенное разрешение на продажу от супруга, если имущество приобреталось совместно.
3. Нотариально удостоверенное разрешение на продажу от совладельцев, если здание или помещение находится в совместной долевой собственности.

Как лучше выбрать объект и владельца?

Кроме выявления подходящих параметров и удобного места расположения, нужно отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Обычно в объявлении или при личной беседе это отмечается формулировкой «все документы готовы». Такие продавцы, как правило, отличаются добросовестностью и допускают наиболее быстрое и безопасное проведение сделки.

Тем не менее, обязательно требуется проверить документы, удостоверяющие личность и по ним идентифицировать его как собственника недвижимого имущества. Если продажей занимается поверенный, желательно встретиться с собственником лично, чтобы убедиться, что сделка соответствует требованиям законодательства.

Что нужно спросить в начале сделки?

У продавца нужно поинтересоваться о причинах продажи объекта и истории её приобретения. История возникновения собственности должна подтверждаться правоустанавливающим документом, к которому предъявляются требования:

• он должен быть оригиналом;
• без порчи качества;
• с отметкой о регистрации вступления в собственность.

То же касается право устанавливающего документа. По техплану из БТИ нужно сверить соответствие помещения требованию планировки, чтобы избежать административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. А из кадастрового паспорта выписать кадастровый номер.

Как посмотреть недвижимость?

Помещение нужно осматривать достаточно тщательно, чтобы впоследствии не осталось сомнений на счёт его удовлетворительного состояния. Осмотру подлежат:

• крыша (для верхних этажей);
• подвал (для нижних этажей);
• стены с несущими конструкциями.

В зависимости от того, в каком состоянии здание и помещение, устанавливается его стоимость, что желательно указать в акте оценки объекта (о том, как грамотно провести такую оценку, узнаете тут). При обнаружении очагов порчи следует отказаться от приобретения объекта, или снизить его стоимость, соразмерно затратам, которые потребуются для её устранения.

Как провести процесс без посредников?

Если стороны договорились о сделке самостоятельно, то они могут продолжать её оформление без посредников. Для этого им потребуется проверить документацию и составить договор купли продажи (ДКП), на основании чего произойдёт отчуждение права собственности согласно нормам статьи 549 ГК РФ.

Согласно нормам статьи 550 ГК РФ, форма договора может быть только письменной, с обязательным внесением реквизитов:

• наименование документа;
• место и дата его составления;
• существенные положения договора;
• подписи и реквизиты (паспортные данные) сторон.

Допускается свободное внесение требующихся для сделки положений. Существенные или обязательные положения состоят из нижеследующего:

1. Предмет договора, с внесением Ф.И.О. каждого контрагента, указания его паспортных данных и места проживания. Здесь же даются характеристики помещения, его место расположения и факт принадлежности продавцу.
2. Условия перехода прав от продавца к покупателю, с указанием сроков и иных нюансов.
3. Оплата по сделке, с указанием стоимости объекта и способов внесения оплаты.
4. Права и обязанности каждой стороны, которые соответствуют совершению сделки.
5. Ответственность сторон за нарушение прав контрагента не исполнением своих обязанностей.
6. Условия расторжения договора.
7. Заключительные положения.

Кроме указанных существенных положений стороны вправе решить вопрос о внесении дополнительных положений, которые важны для конкретного случая и отражают специфику проведения сделки.

Такой договор заключается в трёх экземплярах, каждый из которых подписывается и покупателем и продавцом. По усмотрению сторон он может быть удостоверен нотариально.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Подробнее о том, как и когда заключается ДКП при купле-продаже нежилых объектов, узнаете в отдельной статье.

Подготовленный договор требуется зарегистрировать, так как согласно п.2 статьи 558 ГК РФ, договор вступает в силу после внесения сведений о сделке в Госкадастр. Регистрация проводится по инициативе покупателя, подавшего заявление на регистрацию. Провести процедуру целесообразно в МФЦ, откуда документы будут переданы в Росреестр. После регистрации покупатель получит:

• ДКП с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН.

В Росреестр уплачивается пошлина в размере 2 тысячи рублей. Её уплачивает покупатель. Кроме этого могут потребоваться небольшие расходы на ксерокопирование документов. Если договор составлялся самостоятельно и остальные действия по купле-продаже нежилой недвижимости проводились без посредников, других затрат не потребуется.

Однако если недвижимость находилась в собственности менее трёх лет, то с продавца будет взиматься НДФЛ в размере 13% общей стоимости нежилого объекта. НДФЛ начисляется налоговым органом после передачи сведений из Росреестра на основании суммы, полученной по сделке и указанной в ДКП. Подробнее о налоговых обязательствах продавцов нежилых объектов мы рассказываем здесь.

Подводные камни и способы мошенничества при реализации недвижимости от собственника

Под видом банкротства подставные компании могут выставлять на торги нежилые площади очень дёшево, по несоразмерно низким ценам. Доверчивые покупатели могут попасть на удочку таких злоумышленников по ряду причин, которые являются серыми схемами. Самые распространённые из них:

• поддельные документы;
• подложные доверенности;
• оформление предварительных ДКП с несколькими покупателями;
• занижение стоимости в договоре с последующим расторжением.

Обойти такие подводные камни можно только при тщательной проверке всех данных продавца и документации на объект. Аннулировать риски можно:

• при нотариальном удостоверении ДКП;
• титульном страховании сделки.

В этом случае появляются дополнительные гарантии. А титульное страхование допускает полное возвращение денег, уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

В случае появления подозрений более уместно обратиться к юристу для разовой консультации. Если покупатель вступил в отношения с мошенниками, то намерение обратиться к юристу за консультацией может стать причиной их моментального исчезновения.

Стоит ли заключать сделку без посредников или лучше обратиться в агентство?

Если в титуле объекта недвижимости выявляются белые пятна или возникают смутные догадки о том, что сделка юридически не чиста, можно обратиться в агентство. Соответственно, его сотрудник более компетентно проверит документацию, но и он не застрахован от ошибок и обмана со стороны опытных мошенников.

В случае обмана, агентство по работе с недвижимостью выступит в суде в качестве третьего лица и засвидетельствует добросовестность покупателя. Но если мошенникам удастся скрыться, то прецедент завершится их тщетными поисками. Других полномочий и ответственности по выбору покупателей для сделки, на агентство не возлагается.

Главная функция агентства – организация сделки и проверка правоспособности основных положений, но не восстановление нарушенных прав, если мошенники смогут их нарушить. Поэтому в агентство нужно обращаться только в тех случаях, когда нет времени заниматься поиском контрагента, проведением просмотров и прочими юридическими действиями. Квалифицированные специалисты сделают всё на более высоком профессиональном уровне, чем лица без соответствующего опыта.

Купля продажа нежилого помещения может проводиться между физическими лицами. Если они приняли решение не обращаться в агентство, то целесообразно получить как минимум разовую консультацию юриста. В агентство имеет смысл обращаться не для предотвращения нападок мошенников, а для получения качественных услуг.