+7 (499) 653-64-25Москва

Одним из объектов сделок являются недвижимые объекты. В свою очередь они делятся на жилые и нежилые. Что конкретно собой представляет нежилая недвижимость и каков её статус?

В статье наши эксперты подробно расскажут о коммерческой и промышленной недвижимости, а также о праве собственности на различные объекты, о правилах владения ими и использования.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Что такое недвижимое имущество?

Согласно ст.130 ГК РФ, недвижимостью называются те вещи, для которых характерно следующее:

  1. Это или земельные участки, или же предмет так тесно с ними связан, что перемещение без несоразмерного ущерба, как правило, невозможно.
  2. Они подлежат государственной регистрации и учёту.

Что является объектами фонда?

Недвижимость делится на группы:

  1. Жилой фонд – к этому понятию относятся помещения, предназначенные для постоянного проживания в них людей и отвечающие требованиям, закреплённым в ЖК РФ и других документах.
  2. Нежилые объекты – те, которые необходимо использовать для других целей.

В свою очередь нежилая недвижимость может быть разделена на несколько категорий. Главными из них являются промышленная и коммерческая недвижимость.

Промышленная

Под этим термином понимаются объекты, которые предназначены для размещения в них производственных мощностей. Промышленная недвижимость предназначена либо для производства материальных ценностей, либо для обеспечения этого производства.

Коммерческая

Это недвижимое имущество, используемое для извлечения прибыли способом, не связанным с производством. Сюда, прежде всего, относятся офисные центры, магазины, рестораны и т. д.

Разница между помещением, зданием и сооружением

Отличия

Что такое здание, сооружения, помещения прописано в нормах законодательства и поэтому, на основании ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» можно дать им определения:

  • Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
  • Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
  • Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.

Виды

Нежилые помещения могут классифицироваться следующим образом:

  1. По виду использования: офисные, торговые, универсальные, складские, производственные и т. д.
  2. По функциональному назначению: основные и вспомогательные.
Справка! К помещениям различных видов часто предъявляются различные требования, утверждённые СанПиН, ГОСТами и т. д.

Помещения в МКД

Основной объём МКД занимают жилые квартиры. Однако в нём всегда имеются помещения, не относящиеся к числу жилых:

  1. Общее имущество собственников – подъезды, чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Правила, которыми определяется состав общего имущества, в своё время дало Минрегион РФ в письме №29433-ВК/19 от 2012 г.

  2. Обособленные помещения, не относящиеся к числу квартир: магазины, офисы и т. д. Этот тип выделяется на основании Постановления Правительства РФ №354 от 2011 года.

Постройки на дачных и садовых участках

Особый статус имеют помещения, расположенные на участках дачных или садовых обществ. Здесь вопрос о том, что входит и относятся ли здания, помещения в них к числу жилых или нежилых, тесно связан с категорией, к которой относятся земельные участки.

Внимание! Если земли не относятся к населённому пункту, все сооружения на них обычно рассматриваются только как нежилые. Кроме того, на дачных и садовых участках допускается возведение нежилых объектов – построек хозяйственного назначения.

Право собственности на строения

Как и любые другие объекты, нежилая недвижимость может находиться в собственности:

  • государственной (как федеральной, так и региональной);
  • муниципальной;
  • частной.

При этом каждый объект может быть как в единоличной, так и в долевой собственности. Более того, нежилая недвижимость может находиться не только в общей долевой, но и в общей совместной собственности (у супругов или членов КФХ).

Правила пользования и владения

Собственник, которому принадлежит нежилое помещение, должен соблюдать установленные законом правила. Вкратце они сводятся к следующему:

  • Использовать объект в соответствии с его назначением, нормами ГОСТ и СанПиН.
  • Не нарушать при использовании прав и интересов других граждан.
  • Вовремя совершать все положенные платежи – от оплаты налога на имущество до коммунальных платежей.

Назначение и порядок изменения

В помещении, относящемся к категории нежилого фонда, нельзя получить ни постоянную, ни временную регистрацию. Если же требуется прописать человека в нежилом помещении – объект необходимо перевести в состав жилого фонда в порядке, предусмотренном ст.23 ЖК РФ:

  1. Собственник помещения подаёт в муниципальный орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
  2. Должностные лица рассматривают поданный пакет документов и, при необходимости, направляет комиссию для обследования объекта.
  3. В течение 45 дней с момента подачи заявления орган местной власти выносит решение о переводе или об отказе в переводе помещения в состав жилого фонда. Отказ может быть обжалован в суд.

Так же происходит перевод жилого помещения в состав нежилого фонда.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

  • купля-продажа;
  • аренда;
  • залог (в том числе ипотека);
  • ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

Важно! Любой переход права собственности, а также серьёзные обременения (такие, как аренда сроком от года и выше) должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

  • Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
  • Налог на доходы (НДФЛ).
  • Налог на прибыль организаций и ИП.

Обследование, экспертиза, особенности амортизации и бухгалтерского учета недвижимого имущества

В тех случаях, когда есть сомнения, насколько нежилой объект соответствует требованиям, возможно проведение обследования, а при необходимости – и экспертизы.

Эксперт должен установить, соответствует ли объект строительным нормам, пригоден ли для эксплуатации. Кроме того, может проводиться экспертная оценка объекта для установления его стоимости.

По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:

  1. Право собственности на объект (если иное не предусмотрено НК РФ).
  2. Прибыль от использования.
  3. Срок использования более года.
  4. Стоимость объекта больше 10 тысяч рублей.
Справка! Основные средства, в свою очередь, относятся к числу амортизируемого имущества. Это означает, что в каждом учётном периоде плательщик вправе списывать часть прибыли как амортизацию.

При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам.

Перепланировка и реконструкция зданий

Если необходимо изменить устройство нежилого помещения, можно провести перепланировку, переустройство или реконструкцию. Разница между ними состоит в следующем:

  • Реконструкция — изменение технических свойств помещения, не изменяющее при этом его план, отражённый в официальных документах.

  • Перепланировка — работы внутри помещения, затрагивающие его официально утверждённый план и связанные с переносом или ликвидацией стен. Перепланировка включает в себя и разделение объекта на два и более новых помещения.

  • Переустройство – изменение инженерных сетей (газо-, электро- и теплоснабжение).

    Переустройство может быть как связано с перепланировкой (например, если в нежилом помещении имеются душевая и туалет, прежде совмещённые, но теперь по воле собственника разделяемые), но может быть и отдельной операцией (например, если в уже имеющейся душевой устраивается новая кабинка, но стены при этом не переносятся).

Перепланировка и переустройство требуют согласования с надзорными органами.

Кадастровый учет

Как узнать стоимость?

Получить информацию можно следующими способами:

Кадастровый паспорт

Для определения основных характеристик нежилой недвижимости требуется оформление кадастрового паспорта. При этом надо учитывать, что с 2017 года содержание кадастрового паспорта входит в состав выписки из ЕГРН, потому отдельно эти документы практически не выдаются.

Для того, чтобы оформить кадастровый паспорт, собственник должен обратиться в Госреестр и поставить помещение на кадастровый учёт. С этого момента кадастровая информация будет включена в ЕГРН, откуда в дальнейшем её можно получить по выписке.

Технический план

Для того, чтобы поставить помещение на кадастровый учёт, необходим технический план. Это документ, в котором фиксируются основные параметры объекта (площадь, устройство, и т. д.). План состоит из двух частей:

  1. Графическая – собственно чертёж, показывающий план объекта.
  2. Описательная – содержащая информацию о характеристиках помещения или здания.

Технический план выполняется специалистами БТИ.

Недвижимое нежилое имущество – объект, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать в правоотношениях. Конкретика должна приниматься во внимание как при сделках, так и в отношениях с государственными и муниципальными органами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Разделы в рубрике "Нежилая недвижимость"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий