Как произвести обмен 1-комнатной квартиры с доплатой и без неё?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Однокомнатное жилое помещение – отличный потенциал для улучшения качества жизни его владельцев. Таким имуществом можно распорядиться по своему усмотрению, что позволяет не только продать его, получив наличные, но и совершить обмен.

Для того чтобы проведение процедуры обмена прошло успешно необходимо иметь сведения о некоторых важных деталях таких сделок. А также знать какие нормы Гражданского и Жилищного Кодекса регулируют процедуру обмена недвижимости.

Показать содержание

Можно ли поменять и как?

Обмен недвижимости – это один из сложных юридических прецедентов, который может опираться как на непосредственную передачу права собственности, так и на различные её варианты. Варианты могут быть следующие:

  • обмен приватизированных и неприватизированных квартир;
  • обмен равноценных и неравноценных квартир;
  • обмен с доплатой и без доплаты;
  • обмен нескольких объектов на один.

Существенным условием является приватизация квартир, участвующих в обмене. Регламент процедуры регулируется нормами статей 567-571 ГК РФ. Неприватизированное жильё, согласно нормам статей 72, 74 ЖК РФ, допускается к обмену только с согласия законного собственника – муниципалитета (о том, как осуществить обмен неприватизированной квартиры на аналогичную или частную, читайте тут).

Если муниципальное жильё обменивается на приватизированное, то возникают последствия:

  1. Обязательно нужно получить согласие жилищного отдела местной администрации.
  2. После обмена собственник приватизированной квартиры становится стороной договора социального найма и утрачивает права собственности на помещение.
СОВЕТ: При обмене на муниципальное жильё приватизированной квартиры следует учитывать, что право приватизации может использоваться лишь один раз.

Не допускается к обмену, согласно статье 73 ЖК РФ жильё:

  • находящееся под арестом;
  • аварийное или не пригодное к проживанию;
  • подлежащее сносу.

На аналогичную

Если в сделке купли продажи стоимость каждого объекта может координироваться индивидуально в сторону снижения или увеличения, то в данном случае объекты признаются равноценными достаточно условно. К параметрам уравнивания стоимости относятся:

  1. Аналогичное расположение, обычно – относительно центра населённого пункта.
  2. Одинаковая жилая и общая площадь.
  3. Число комнат.
  4. Техническое состояние помещения.
  5. Год постройки здания.

Если данные параметры приблизительно соразмерны, то обмен может признаваться равноценным. В этом случае для его осуществления необходимо только переоформление документации и переезд из одной квартиры в другую.

Если же одна из квартир находится в более респектабельном районе или отличается по размеру жилплощади, то за дополнительный метраж устанавливается доплата, исходя из стоимости 1 м2 в данном населённом пункте.

За неотделимые улучшения может взиматься доплата, равная стоимости ремонта. Если балкон или лоджия есть только в одной из квартир, устанавливается доплата, равная его стоимости.

Что касается приближенности к центру, метро или расположения жилого дома в районе с более развитой инфраструктурой или в живописном месте, то доплата имеет договорную основу и устанавливается по усмотрению сторон.

СПРАВКА: При установлении факта равноценности или объёма доплаты применяется расчёт из рыночной стоимости 1 м2, установленной для соответствующей категории жилой недвижимости.

На 2-комнатную

Иногда стоимость однокомнатной и двухкомнатной квартир уравнивается. Это может происходить в следующих случаях:

  • Расположение однокомнатного жилья имеет преимущества.
  • Жилая площадь объектов одинакова.
  • В однокомнатной квартире имеется лоджия и преимущества неотделимых улучшений.
  • Год постройки дома существенно отличается в пользу однокомнатного объекта.

По договорённости сторон такие обмены могут происходить без доплаты. При отсутствии указанных и иных преимуществ, устанавливается доплата, соразмерная дополнительному метражу, а если комнаты раздельные – за дополнительную комнату.

На 3-комнатную

В некоторых случаях рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры может приравняться к цене однокомнатной квартиры. Обычно таким ситуациям сопутствуют нижеследующие обстоятельства:

  1. Трёхкомнатное жильё находится в пригороде или в райцентре, либо иным образом отличается по местоположению.
  2. Малогабаритная трёхкомнатная квартира расположена в старом доме и имеет равную общую (жилую) площадь.
  3. Однокомнатная квартира обеспечена евроремонтом, а трёхкомнатная – в техническом и косметическом отношении находится в запущенном состоянии.

Эти и иные различия могут повлиять на признание объектов идентичными по стоимости, что отменяет необходимость в установлении доплаты. В стандартных случаях, когда преимущества в ценообразовании однокомнатного объекта отсутствуют, устанавливается соразмерная доплата.

ВАЖНО: Доплата взимается с собственника однокомнатной квартиры, если он приобретает при обмене определённые преимущества.

Можно ли обменять две однушки на трешку?

Такие формы имущественных сделок определяются как «съезд» собственников однокомнатного жилья для совместного проживания, и предусматривают варианты:

  • признание обмена равноценным;
  • получение доплаты владельцем трёхкомнатной квартиры;
  • получение доплаты владельцами однокомнатного жилья.

В таких случаях при идентификации стоимости нужно проводить достаточно сложные расчёты, связанные с оценкой каждого объекта по всем параметрам, либо:

  1. Провести сравнительный анализ стоимости на основании мониторинга рынка.
  2. Получить справку от оценщика.

Если расчёты показали, что объекты равноценны, то после оформления сделки владельцы однокомнатных объектов съезжаются, а бывшие жильцы трёхкомнатной – разъезжаются без дополнительных обязательств.

При определении различия в стоимости жилых помещений, данное обстоятельство вносится в положение договора, с указанием суммы доплаты. Получение денег стороной договора специально оговаривается контрагентами сделки, и вносится в договор отдельным положением. Деньги передаются тем способом, который внесён в соответствующее положение.

Порядок действий

Данная гражданская процедура относится к категории имущественных сделок и проводится согласно нормам статьи 567 ГК РФ, составлением и регистрацией договора мены. Она проводится пошагово, соответствуя установленному алгоритму.

С чего начать и куда обратиться?

Начинается процесс обмена с поиска подходящего объекта, с владельцем которого впоследствии будет заключён договор.

Объект можно найти самостоятельно, обратившись к информации, размещённой на специализированных сайтах в интернете. Кроме этого, можно обратиться:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • к риэлтору, занимающемуся предпринимательской деятельностью.

После нахождения подходящего варианта происходит просмотр помещения и проверяется его правоспособность, на основании представления каждым из собственников, пакета документации.

СПРАВКА: Документы на квартиру должны быть готовы до начала поиска объекта для сделки.

Какие требуются документы и куда их подавать?

Для сделки нужно подготовить следующую документацию:

  1. Правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение права собственности на жильё.
  2. Выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  3. Кадастровый паспорт квартиры.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Согласие супруга на сделку, если жильё было получено или приобретено в браке.
  6. Согласие всех членов семьи собственников помещений, с приложением паспортов или свидетельств о рождении.
  7. Выписка из поквартирной книги.
  8. Справка из Росреестра об отсутствии ареста и залоговых обязательств.
  9. Копии лицевых счетов об отсутствии задолженности по квартплате.

После представления данной документации контрагенту и достижения с ним договорённости, назначается дата заключения договора мены.

Для составления и подписания договора лица, которые занимались поиском вариантов обмена самостоятельно, обращаются к юристу или составляют договор сами – в трёх экземплярах, поставив на каждом из них свои подписи. Если сделка сопровождается компанией или риэлтором, то по преимуществу, сопровождающее сделку лицо, представляет подготовленный бланк договора.

После подписания договора следует провести регистрацию перехода прав, на основании статьи 131 ГК РФ. Для этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Здесь следует представить документы:

  • заявления;
  • договора – 3 экземпляра;
  • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
  • согласие супруга (при необходимости).

При необходимости, или по усмотрению сторон, контрагенты составляют или удостоверяют договор мены в нотариальной конторе.

Стоимость и сроки

Если стороны подали заявления одновременно, то срок регистрации ускоряется и ограничивается десятью рабочими днями. При обращении в разное время, она может продолжаться не дольше, чем 21 рабочий день.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. Она уплачивается предварительно, до момента подачи заявления.

ВАЖНО: За регистрацию сделки при нотариально удостоверенных договорах госпошлина не взимается.

Заключение

Существует множество вариантов обмена однокомнатных квартир. Например, допускается обменять их на равноценную жилплощадь, или совершить переезд владельца с расширением; возможен и съезд из двух квартир в одну – большей площади. При этом может устанавливаться доплата, в счёт полученных по сделке преимуществ. Сделка завершается составлением и регистрацией договора, после чего стороны становятся собственниками вновь приобретённых помещений.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.