Варианты обмена квартиры на квартиру. Порядок совершения сделки

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Нередко граждане находят приемлемый вариант для переезда в новое жильё, взамен передачи своего помещения его собственнику. Официальное оформление документов в порядке обмена приравнивается к имущественной сделке и передаёт сторонам право собственности на приобретённые объекты недвижимости. Чаще всего такие сделки проводятся с квартирами, но возможны и другие варианты.

Показать содержание

Как обменять приватизированную недвижимость на другую – обзор способов

Квартиры, перешедшие в собственность согласно закону о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. могут обмениваться следующим образом:

  1. Оформлением договора купли продажи между двумя или несколькими собственниками, с последовательным переездом в квартиры друг друга.
  2. Взаимозачёт одной квартиры за приобретение другой.
  3. Оформлением договора мены, с доплатой или без доплаты. К таковым относится также процедура разъезда и съезда.
ВНИМАНИЕ: Безосновательная замена процедуры обмена куплей продажей может привести к признанию сделки притворной (мнимой).

Варианты

В результате обозначенных сделок владельцы получают по сделке желаемый результат, который может выражаться:

  • в выборе наиболее подходящего места проживания;
  • увеличения жилой площади;
  • приобретения дополнительных комнат;
  • денежной компенсации.

Большую на меньшую, и наоборот

В характеристики помещения входит общая и жилая площадь, а также число комнат. Иногда разное число комнат даёт равный метраж помещения. Поэтому здесь нужно ориентироваться и на сопутствующие параметры, которые позволят признать обмен равноценным или требовать доплаты.

В зависимости от количества комнат могут предусматриваться варианты расширения, то есть обмена на большую площадь:

  1. Расширение для четырёхкомнатной квартиры возможно только в элитное жильё нестандартной планировки, или в частный дом.
  2. Трёхкомнатные могут расширить помещение переездом в четырёхкомнатную.
  3. Двухкомнатные могут расширить жилплощадь при обмене на трёхкомнатную или четырёхкомнатную (о том, как можно обменять 2-комнатную квартиру, можно прочитать здесь).
  4. Однокомнатные имеют больше всего вариантов расширения: двухкомнатная, трёхкомнатная и четырёхкомнатная (об обмене однокомнатной квартиры мы писали тут).

В обратной пропорции складывается картина обмена на меньшую площадь, с целью получения компенсации:

  1. Собственники однокомнатной могут уменьшить площадь только при получении доли или комнаты в коммунальной квартире.
  2. Двухкомнатную можно обменять на однокомнатную.
  3. Трёхкомнатную уже можно сменить на двухкомнатную или однокомнатную.
  4. Четырёхкомнатная допускает обмен: на трёхкомнатную, двухкомнатную или однокомнатную.

О том, как произвести обмен 3-комнатной или 4-комнатной квартиры и какие есть варианты такого обмена, мы писали тут.

Двух на одну, и наоборот

Владельцы двух квартир, одна из которых четырёхкомнатная, скорее всего, не получат преимуществ, при обмене на одну. Исключение может составлять квартира в элитном доме более новой постройки, с большей площадью.

На четырёхкомнатную можно обменять:

  • двухкомнатную и однокомнатную;
  • две двушки;
  • трёхкомнатную и однушку.

Прочие варианты

При разъезде варианты могут быть следующие:

  1. Владельцы однокомнатной разъехаться в два автономных помещения, скорее всего, не смогут. Для них допустим только обмен на доли или комнаты в коммуналке.
  2. Для остальных собственников варианты могут быть следующими:
    • двушка может разменяться на две однокомнатных;
    • трёшка: на двухкомнатную и однокомнатную;
    • четырёхкомнатная: на трёхкомнатную и однокомнатную, или две двушки.

Представленные варианты достаточно условны. В зависимости от качества жилья, варианты могут быть принципиально различными.

С доплатой и без неё

Равноценные объекты обмениваются без доплаты. Стандартным вариантом такой ситуации является обмен типового жилья с равными характеристиками, в разных районах одного населённого пункта.

При определении доплаты учитывается стоимость 1 м2 в районе расположения жилого дома. Её умножают на дополнительное количество метров. Однако здесь на ценообразование могут повлиять и иные преимущества квартир:

  • близость к центру;
  • наличие лоджии в одной квартире;
  • техническое и косметическое состояние;
  • окружающий ландшафт, инфраструктура и т.п.
ВАЖНО: При расчёте суммы доплаты учитываются все оценочные параметры каждого объекта, а также – существенная утрата тех или иных функциональных свойств.

Можно ли поменять ипотечное жильё?

Если ипотека выплачена, нужно взять справку из банка об отсутствии обременения залогом и проводить обмен в стандартном режиме. В иных случаях выбирается один из алгоритмов действий:

  1. Плательщик погашает долг по кредиту до начала сделки и предоставляет документацию о снятии обременения. Обычно для этого используют потребительский кредит.
  2. Остаток по кредиту используется в качестве доплаты при обмене на жильё меньшей площади. Новый собственник ипотечной квартиры переоформляет ипотеку на себя.
  3. Сделка проводится куплей продажей. При оформлении предварительного договора контрагент передаёт должнику сумму, равную остатку по ипотеке. После расчёта с объекта снимается обременение, сделка завершается в стандартной форме.

Все об обмене ипотечной квартиры рассказывается в отдельной статье.

Как произвести сделку с неприватизированной недвижимостью?

В этом случае ответственный наниматель следует нормам п. 1 статьи 72 ЖК РФ. Он обязан получить согласие от Жилищного Департамента своего населённого пункта. В случае получения официального согласия, документ прилагается к пакету документации и сделка совершается в стандартном режиме.

Въехавший в такую квартиру правообладатель должен заключить договор социального найма с администрацией. Независимо от того, какой вид права на предшествующую квартиру он передал контрагенту, в муниципальном жилье он будет пользоваться жильём как наниматель. Более подробно об обмене неприватизированной квартиры читайте здесь.

Особенности для вторички и новостроек

Здесь используется лишь базовая модель процедуры мены. На самом деле, специфика имеет следующую правовую идентификацию:

  • взаимозачёт;
  • трейд-ин.

В первом случае вторичка продаётся, а средства, вырученные от её продажи, инвестируются в новостройку. Во втором случае вторичное жильё выкупается застройщиком или компанией по работе с недвижимостью, но по крайне низким ценам. На недостающую сумму устанавливается доплата или оформляется ипотека.

О том, как обменять старую квартиру на квартиру в новостройке, читайте тут.

Порядок действий

С чего начать?

В первую очередь подготавливаются документы на квартиру, и происходит поиск объекта для сделки. Для подготовки недостающей документации можно обратиться в многофункциональный центр, а для поиска объекта – в компанию по работе с недвижимостью. По усмотрению, можно провести самостоятельный поиск, подав объявления об обмене в местные СМИ, или на специализированный сайт.

Необходимый пакет документации

Нужно иметь на руках следующие документы:

  • договор о приватизации или иной правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый, технический паспорта;
  • кадастровую справку о кадастровой стоимости;
  • согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом (при необходимости);
  • выписку из поквартирной книги;
  • справку об отсутствии ареста и обременений;
  • копии лицевых счетов.

Дополнительно может потребоваться:

  1. Для квартир в ипотеке – кредитный договор.
  2. Если собственник несовершеннолетний ребёнок, или в квартире прописаны несовершеннолетние дети – разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Если квартира не приватизирована – разрешение муниципалитета, согласия всех совершеннолетних членов семьи.
  4. Для представителей – нотариально удостоверенные доверенности.

Особенности составления договора

Процедура регулируется нормами статьи 567 ГК РФ. Если стороны не обращались к риэлтору, то целесообразно обратиться для составления текста договора мены к юристу, так как данный документ имеет существенное значения для последующего беспрепятственного владения недвижимостью.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор составляется на основании представленных документов. В нём определяются стороны и параметры квартир, с пояснением их принадлежности тому или иному правообладателю.

Специфика договора мены предусматривает наименование сторон следующим образом:

  • Сторона 1.
  • Сторона 2.

Далее даётся формулировка о том, что настоящим договором право собственности на одну квартиру переходит контрагенту, и наоборот. Указываются результаты данного гражданско-правового действия, с перечислением вновь возникших имущественных прав на квартиры, участвовавшие в обмене. Обязательно даются стандартные пункты, в числе которых должны быть:

  1. права и обязанности сторон;
  2. ответственность сторон;
  3. условия проведения мены;
  4. условия внесения доплаты и её сумма (при необходимости);
  5. сроки;
  6. обстоятельства форс-мажор;
  7. условия расторжения договора;
  8. иные положения по усмотрению сторон;
  9. заключительные положения.

В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии.

СПРАВКА: Договор мены составляется в трёх экземплярах: по числу сторон, с учётом передачи одного экземпляра в Росреестр.

Регистрация

Оформленный договор передаётся в МФЦ, с приложением заявления о перерегистрации права собственности на квартиру, и документации, участвующей в сделке. Документация принимается под расписку. На её основании проводятся регистрационные процедуры, согласно нормам Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г. и статьи 131 ГК РФ. Право собственности наступает только по завершении регистрации.

Стоимость и сроки

При совместном обращении сторон в МФЦ с заявлениями, сроки регистрации сокращаются до 10 рабочих дней. В иных случаях они составляют не более 21 рабочего дня. Дата повторного визита указывается на обратной стороне расписки, выданной регистратором. Предварительно следует уплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Уплата налога

Сделка мены приравнивается по юридическим нюансам к купле продаже. Поэтому на неё распространяются обязательства по уплате НДФЛ с имущества, бывшего в собственности менее трёх лет. Сумма начисляется в размере 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. Но в отличие от купчей, в договоре мены указывают кадастровую или инвентарную стоимость, что позволяет снизить налоговую ставку.

Если собственник такого жилья уплатил, согласно договору, соразмерную сумму в качестве доплаты, она может пойти в зачёт для вычета НДФЛ при покупке. Для этого нужно подойти в отделение ФНС и написать соответствующее заявление.

Есть ли особенности сделки между родственниками?

Нормы законодательства не устанавливают специальных преимуществ для такого обмена. Более того, как юридический термин «родственный обмен» не используется и, соответственно, не может идти речи о том, что обмен приватизированного жилья между родственниками можно сделать каким-то особым образом.

Пакет документации, способ составления договора и необходимость уплаты налога для квартир менее трёх лет в собственности, подлежит общим нормам. То же касается уплаты госпошлины при регистрации сделки.

Заключение

При обмене квартир могут использоваться различные варианты: съезд, разъезд, расширение, получение доплаты. Сделка оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. С квартир, которые менее трёх лет в собственности, может взиматься налог. Родственники при оформлении мены льгот не имеют.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.