Когда желание и возможность совпадают: как осуществить обмен квартиры на дом и другую недвижимость?

У каждого человека есть идеал определенного вида недвижимости, в котором он хотел бы жить. Для одних это уютная квартира в центре города, для других – свой собственный дом. Не всегда желания совпадают с возможностями, поэтому каждый приобретает себе не только то, что он хочет, а еще и то, на что хватает средств. Но иногда граждане могут обменять собственную квартиру на частный дом.

Показать содержание

• Можно ли?
• Как поменять на дом?
Основные этапы     Куда обращаться?      Документы, необходимые на частную недвижимость     Документы, необходимые на оба варианта недвижимости     Бумаги на земельный участок     Составление договора, основные моменты и пункты      Определение цены и установление доплаты по договору      Оформление и регистрация сделки      Сроки и стоимость     
• Есть ли различия, если поменять на дачу, коттедж, таунхаус и играет ли роль, где расположена – в черте города или деревне?
• О налогообложении

Можно ли?

Квартиру вполне возможно обменять на дом, дачу или участок. Сделка подобного типа не запрещена законом и является вполне стандартной. Пока что не ввели отдельную статью, которая могла быть посвящена обмену дома на квартиру, но несмотря на это, существует общее нормативно-правовое положение, регламентирующее данный вопрос.

Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены. Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилплощади.

Кроме того, в вопросах обмена часто стороны прибегают к договору купли-продажи, который описан в статье 454 Гражданского кодекса.

Как поменять на дом?

Основные этапы

1. Оценка стоимости квартиры.
2. Подбор необходимого жилого помещения с учетом желаний обеих сторон обмена.
3. После того как подходящий вариант найден, необходимо проведение экспертизы его стоимости.
4. Подготовка перечня необходимых документов на свой объект недвижимости, а также проверка документов на приобретаемый объект.
5. Оформление сделки.

Куда обращаться?

Для безопасного сопровождения сделки можно воспользоваться услугами риелтора. Опытные агенты помогут подобрать вам необходимые варианты обмена квартиры на дом, оценить их стоимость, подготовить всю нужную документацию и помочь в решении возникающих споров.

Для правильного составления и заверения договора факт сделки можно оформить у нотариуса. И если одна из сторон нарушает условия договора, можно обратиться в суд.

Оформление сделки у нотариуса не является обязательным. Самостоятельно оформить договор без нотариального вмешательства можно, заполнив бланки самостоятельно.

Документы, необходимые на частную недвижимость

Необходимы три экземпляра договоров с подписями сторон.

• план земельного участка и дома;
• план строения жилплощади по этажам;
• акты, подписанные агентами;
• заявления владельцев;
• удостоверения личности сторон, для юр. лиц — учредительные документы;
• кадастровая карта земли под домом;
• квитанция об оплате пошлины;
• кадастровые и технические паспорта объектов;
• если есть супруги, то нужно их нотариально заверенное согласие или личная явка;
• разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети;
• документ, подтверждающий благоприятное состояние здоровья владельца.

Документы, необходимые на оба варианта недвижимости

Здесь понадобятся те же документы, что и в предыдущем пункте, с добавлением следующих:

1. документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
2. выписка из домовой книги;
3. справку о том, что у вас нет задолженностей по квартплате и коммунальным платежам;
4. справку из налогового органа, свидетельствующую об отсутствии задолженностей по оплате налогов на имущество;
5. документ, подтверждающий благоприятное состояние здоровья владельца;
6. технический паспорт и поэтажный план из БТИ;
7. справка о том, что ваше имущество не находится в аресте и на государственном балансе, полученная в ЕГРН.

Бумаги на земельный участок

• Удостоверения личности сторон, для юр. лиц — учредительные документы.
• Документы, подтверждающие права на собственность недвижимости.
• Договор мены, подписанный всеми участниками сделки.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Для стороны, продающей квартиру или долю в ней также потребуются:

• документы, подтверждающие норму технического состояния жилья;
• выписка из домовой книги;
• единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние;
• если проводилась перепланировка, нужно предоставить разрешительные документы.

Для стороны, продающей земельный участок, потребуются:

• план участка;
• ведомость о расположении построек на данном участке;
• результат оценочной стоимости этих построек;
• постановление о выделении земельного участка;
• кадастровый план, включающий в себя в кадастровый номер, присвоенный территории, ее точное месторасположение и категорию, а также вид назначения земельного участка, его кадастровую цену и площадь;
• документы о межевании;
• документ, выданный уполномоченным органом о постоянном владении земельным участком;
• документ, подтверждающий наличие или отсутствие обременения участка третьими лицами;
• документ, подтверждающий благоприятное состояние здоровья владельца.

Составление договора, основные моменты и пункты

При составлении договора должны быть точно описаны общая и жилая площадь меняемых объектов, оценка их стоимости, учет всех изменений в плане постройки или участка.

• Скачать бланк договора мены квартиры на дом
• Скачать образец договора мены квартиры на дом

А также нужно тщательно изучить, кто был прописан на данном участке ранее, причины выписки, приватизацию. Обязательно нужно проверить наличие индивидуального кадастрового номера дома. На земельный участок должен иметься государственный акт, составленный по новому образцу.

Определение цены и установление доплаты по договору

Для определения верной цены лучше прибегнуть к услугам человека, знающего текущее состояние рынка для того, чтобы не продешевить или же, наоборот, не запросить слишком много. Дом априори намного дороже квартиры. Поэтому необходимо будет осуществить доплату в счет собственника дома.

Но бывают обратные случаи, когда дом стоит гораздо меньше квартиры или же примерно одинаково. В таких ситуациях возможен и равноценный обмен. Но тогда покупателям домов придётся искать постройки, возведённые раньше, не с самым большим метражом, а также отказаться от слишком большой территории под домом.

Оформление и регистрация сделки

Оформление и регистрация должны обязательно состояться в Росреестре, иначе обмен будет незаконным. Туда необходимо направить перечень всех нужных и требуемых бумаг, предварительно проверив их наличие. Росреестр в праве отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или ошибочном оформлении.

Перечень требуемых документов:

1. Заявление о переводе и регистрации права, которое пишут все участники сделки отчуждения.
2. Документы, отражающие содержание сделки( договор, соглашение и т.д).
3. Документы, удостоверяющие личность (для совершеннолетних, в основном, – это паспорта, для детей до 14 лет-свидетельство о рождении).
4. Квитанции об оплате пошлины и их копии.

А также перечень документов, перечисленных выше, для отдельных видов обмена.

Сроки и стоимость

Срок оформления составляет около 5 – 10 рабочих дней. Но может быть и больше в связи с тем, что данный орган сильно загружен. Регистрация самого договора мены в соответствующих органах обходится в 200 рублей. Плату вносят обе стороны. Размер пошлины за регистрацию перехода прав – 2000 рублей. Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС.

Есть ли различия, если поменять на дачу, коттедж, таунхаус и играет ли роль, где расположена – в черте города или деревне?

Различий в процессе обмена квартиры на дачу, коттедж, таунхаус от обмена квартиры на дом практически нет, потому что предметом мены может быть любой объект. А вот расхождения, касающиеся цены этих объектов очень значительны. Связано это с назначениями этих сооружений, с размерами.

Так, например, дача изначально предполагалась местом для временного проведения отдыха, а не постоянного жилья, поэтому соответственно и территория жилплощади, и удобства значительно отличаются от частного дома. Большое различие в коммуникациях этих построек. Как правило, дача не подключена ни к каким инженерным коммуникациям, что значительно уменьшает удобство проживания.

В таунхаусах, как и в квартирах, есть соседи, и это тоже может вызвать дискомфорт. Подобная общность жилья значительно сказывается на его стоимости. Коттедж в этих планах выигрывает и является зданием, пригодным для жилья на протяжении круглого года. Площадь этого сооружения не должна превышать 100м² , здесь есть подключение к базовым коммуникациям. Отличие его от частного дома состоит в наличии камина.

Где расположен дом: в пригороде, черте города или деревне тоже играет большую роль. От этого зависит удаленность от развитой системы города (магазинов, школ и других учреждений). Соответственно, дом в черте города будет стоить намного дороже, нежели в пригороде или деревне. Таким образом, выбор между отдельными вариантами жилья во многом зависит от предпочтений самих покупателей.

О налогообложении

Стандартная ставка налогообложения для мены недвижимости, находящейся в собственности граждан, -13%. Для резидентов иностранных государств эта ставка повышается до 30%. Жилье, которое находится в собственности граждан более пяти лет,будет являться исключением и не попадет под действие налогового вычета.

Не нужно бояться менять квартиру на дом, если есть желание. Просто необходимо помнить, что данная сделка является очень масштабной, требует серьезного подхода и не терпит пренебрежительного отношения. Поэтому, если вы вдруг задумаетесь о таком обмене, то обзавестись надежными компаньонами, которые помогут достигнуть желаемого результата, будет очень разумно.