Как совершить обмен квартиры на комнату с доплатой: порядок оформления сделки и прочие нюансы

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Многим знакома мечта об улучшении условий своего проживания, о приобретении большой квартиры. Но иногда бывает и так, что квартиру нужно уменьшить.

Желание уменьшить свою жилплощадь может быть вызвано разными причинами. Поэтому необходимо тщательно разобраться, как происходит обмен квартиры на комнату.

Показать содержание

Законодательная сторона

Согласно 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые, не запрещенные законом, действия.

Лицо, владеющее собственностью, имеет право свободно им распоряжаться, в том числе продавать, дарить, обменивать и так далее. Квартиру свободно можно обменять на иное имущество – земельный участок, автомобиль или комнату, законом Российской Федерации это не запрещается.

Какие существуют варианты?

Вариантов обмена квартиры на комнату всего два: с доплатой и без. Без доплаты может обмениваться имущество равноценное по стоимости. Цена квартиры и комнаты вполне может быть равнозначной. Например, комната в центре Москвы может равняться стоимости трехкомнатной квартиры, находящейся в каком-нибудь областном центре России.

Справка! Ситуация с равноценным обменом квартиры на комнату является скорее исключением из правил, в большинстве случаев взимается доплата, представляющая собой разницу в цене объектов.

Процедура

С чего начинать поиски и куда обращаться?

  1. Для решения этого вопроса можно обратиться к интернету, где существует множество сайтов, наполненных предложениями об обмене жилья.
  2. Стоит обратить внимание и на социальные сети. Во многих из них есть группы, где предлагается обмен. Там можно найти подробное описание объекта недвижимости с фотографиями, а также задать интересующие вопросы.
  3. В конце концов, существуют профессиональные риэлторские конторы, где подберут вариант обмена в соответствии с вашими пожеланиями.

Необходимые документы

Выбрав подходящий вариант обмена, необходимо проверить его правовую чистоту, а со своей стороны тоже быть готовым предоставить тот же пакет документов.

Получить достоверную информацию об интересующем объекте можно обратившись в Росреестр и заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах. Там же можно заказать и специальную выписку об истории сделок с объектом недвижимости — о регистрации перехода прав собственности. Она нужна для анализа рисков сделки.

Скачать образец выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

В случае приобретения комнаты имеется одна сложность. Согласно действующему законодательству (статья 250 ГК РФ), соседи имеют право преимущественной покупки жилого помещения, находящегося в долевой собственности.

Только в случае их письменного отказа у лица, желающего продать свою долю, возникает право продать ее другому покупателю. Следует помнить, что цена, по которой решено продать данное имущество, должна быть одинаковой как для соседей, так и для третьих лиц. В противном случае всю процедуру придется начинать заново.

Важно! Срок, в течение которого заинтересованные лица (то есть соседи) должны дать ответ на извещение о продаже комнаты, составляет один месяц.

Но отказ от права преимущественной покупки может быть получен и ранее этого срока. Он обязательно должен быть оформлен письменно. Несоблюдение вышеуказанных требований может привести к оспариванию сделки.

Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Для совершения обмена стороны должны собрать следующий
пакет документов:

  1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности. Она должна быть получена не ранее трех дней до обращения за регистрацией.
  2. Справка из БТИ (кадастровый или технический паспорт).
  3. Договор об обмене в двух экземплярах.
  4. Два заявления на регистрацию прав собственности от обменивающихся.
  5. Согласие остальных жильцов квартиры (комната из которой обменивается) и совершеннолетних членов семьи. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, то требуется письменное согласие их официальных представителей на проведение сделки. С 14 лет требуется согласие самого несовершеннолетнего лица.
  6. Паспорта лиц, участвующих в сделке. Если сторону представляет доверенное лицо, то нужна нотариально удостоверенная доверенность.
  7. Справка об отсутствии у владельцев задолженности по коммунальным услугам в отношении каждого объекта.
  8. Акт приема-передачи квартиры и комнаты.
  9. Квитанции об оплате госпошлины.
  10. Если квартира или комната подвергались перепланировке, то должен иметься документ, подтверждающий ее законность.
  11. Если в каком-то из объектов недвижимости зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
  12. Нотариально заверенное согласие супруга, в случае если имущество является совместной собственностью. Оно не требуется, если имущество было приобретено до брака или получено в порядке наследования или дарения.

Определение цены и доплаты

Для определения цены комнаты и квартиры необходимо просмотреть объявления о продаже схожих объектов и вывести среднюю сумму для каждого.

Справка! Для расчета доплаты берется средняя стоимость квадратного метра площади.

Узнать стоимость доплаты можно, сравнив цены рынка недвижимости. Из площади квартиры нужно вычесть площадь комнаты, а получившийся результат умножить на среднюю стоимость 1 кв.м. Это и будет сумма доплаты.

Заключение договора

Процедура обмена может быть осуществлена двумя способами: путем купли-продажи или заключения договора мены.

Первый случай более громоздкий, так как заключается два договора — на квартиру и комнату. Это потребует больше времени, придется оформить вдвое больше документов, затратить больше денег за регистрацию. Кроме того, этот способ рискован, т.к. он используется для мошеннических схем.

Большинство лиц, совершающих обмен жилья, выбирает второй путь и заключает договор мены. В договоре мены необходимо указать подробные характеристики обмениваемых помещений:

  • наименование и местонахождение;
  • площадь;
  • этажность здания;
  • назначение и другие параметры;
  • обязательно прописывается стоимость жилья.

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо с помощью квалифицированного специалиста.

Поскольку комната является долей недвижимости, то такой договор обязательно заверяется у нотариуса. Обращение к нотариусу послужит дополнительной гарантией безопасности сделки.

Особенности договора между родственниками

Нередко на практике имеет место договор мены на долю или комнату между родственниками. Такой вид обмена не предполагает послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Потребуются те же бумаги, что и в других случаях, и никаких налоговых льгот не имеется.

Скачать бланк договора мены квартиры на долю квартиры

Сроки и стоимость сделки

За регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Нотариус за регистрацию договора мены возьмет (статья 333.24 Налогового Кодекса РФ) 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Кроме того, большинство сделок проходит через риэлторов, т.к. проверка юридической чистоты жилья дело очень хлопотное и под силу не каждому. Их услуги в в среднем составляют 2–3% от стоимости сделки.

Внимание! Срок получения документов, свидетельствующих о переходе права собственности, составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления в случае подачи в Росреестр и 9 рабочих дней с даты приема, если бумаги подавались через МФЦ.

Как происходит регистрация?

Регистрация сделки осуществляется Росреестром. Документацию можно направить следующими способами:

  • Лично, обратившись в территориальное отделение регистрирующего органа.
  • Посредством обращения в специальные многофункциональные центры.
  • Посредством почтового направления документов. Подпись заявителя в заявлении, а также сама подлежащая госрегистрации сделка удостоверяется в нотариальном порядке, в комплект документов включается копия удостоверяющего личность заявителя или его представителя документа, например паспорта (см. п. 12 ст. 18 закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости).
  • С помощью сайта госуслуг или официального портала Росреестра. В этом случае заявление заполняется в электронной форме самим заявителем и подписывается его электронной подписью. Документы-основания прилагаются либо в электронной форме, либо в виде электронных образов.

Налогообложение

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, мена и купля-продажа эквивалентны, потому применяется налог 13%. Но только в случае, когда есть доплата при обмене. Проценты высчитываются на основе ее суммы.

Стоит заметить, что налог платится, если жилье пребывало в собственности владельца менее 3 лет. Но если доплата составляет меньше 1 млн. рублей, то и в этой ситуации налог не выплачивается. А если больше, то высчитывается из суммы, превышающей 1 млн.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  • По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  • К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Часто обмен квартиры на комнату связан с ухудшением условий проживания, поэтому с проведением таких сделок не нужно торопиться. В первую очередь стоит рассмотреть варианты обмена квартиры на другую с меньшей стоимостью. Однако в этом случае оформлению сделки нужно уделить особое внимание, поскольку лучшие цены обычно предлагают мошенники.

Заключение

Любая сделка с недвижимостью должна проводиться грамотно и ответственно, т.к. в этой области действует огромное количество мошенников. Вариантом снижения риска является обращение к нотариусу или в юридическую компанию.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.