Особенности обмена квартир между городами, а также разными районами и областями
Внутренняя миграция населения была во все времена. Процесс смены постоянного места жительства для граждан, у которых во владении имеется жилая недвижимость, вызывает дополнительные вопросы и трудности.
В этой статье рассмотрим особенности обмена жильем между разными городами, областями и районами. Чем же отличается процесс такой мены?
Показать содержание
- Что такое междугородная мена недвижимости?
- Пошаговая инструкция процесса
Этапы С чего начинать? В какие организацию обращаться? Список необходимых документов Куда подавать бумаги? Стоимость и сроки Каким образом произвести расчет, если сделка с доплатой?- Как обменять иногороднее имущество, если участвуют дома и другое жилье между разными областями, районами, а также планируется переезд в деревню?
- Можно ли обойтись без посредников?
- Причины отказа в регистрации сделки
- Особенности налогообложения
Что такое междугородная мена недвижимости?
Междугородний обмен недвижимым имуществом – это обмен жилой площадью, которая расположена в разных населенных пунктах. Такой обмен бывает двух видов:
- прямой – производится обмен равноценным имуществом;
- альтернативный – сделка проходит с участием третьей стороны, совершаются параллельные сделки купли-продажи.
Правовые основы
Междугородний обмен недвижимым имуществом регулируется:
- Гражданским кодексом Российской Федерации (частью второй) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Статья 567 – договор мены.
- Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, раздел 3, глава 8, статьи с 72 по 75.
- Инструкцией о порядке обмена жилых помещений от 9 января 1967 г. N12.
Важно! Договор мены недвижимым имуществом регулируется правилами купли-продажи (Глава 30 ГК РФ).Сложности
У такого вида сделок есть две основные сложности:
- Найти подходящую равноценную недвижимость и договориться с собственником об обмене.
- Решить, в каком именно населенном пункте осуществлять процедуру регистрации недвижимости.
Эти сложности процесса можно избежать путем привлечения к сделке специалистов (юристов, нотариусов).
Особенности и нюансы процедуры
Процедура экстерриториального обмена жилья имеет следующие особенности:
- Выбор правильного посредника. При выборе посредника стоит опираться на личное впечатление об организации, отзывы реальных клиентов, а также на гарантии, которые предоставляет посредник.
- Перепрописка. Согласно устоявшейся практике, выписка и перепрописка сторон по новому адресу происходит до полного расчета с продавцом. Перепрописка оформляется согласно алгоритму, описанному в законодательстве РФ. Штамп о регистрации по новому адресу не позднее 3 рабочих дней, со дня обращения в паспортный стол.
- Расчет. Чтобы вопрос расчета удовлетворял обе стороны обмена, есть два пути осуществления полного расчета.
- Первый путь – это резервирование банковской ячейки, в которую помещается оплата за недвижимость. Доступ к ячейке передается после успешного окончания сделки.
- Второй путь – подробное описание условий расчета в договоре купли-продаже. В этом случае устанавливается залоговое обременение по факту прописки. Как только сторона, осуществляющая продажу, выполнит условия и зарегистрируется по новому адресу, она получит удержанную сумму денег.
Пошаговая инструкция процесса
Подробнее остановимся на процедуре обмена недвижимостью, которая находится в разных населенных пунктах.
Этапы
Процесс обмена домов или квартир между различными населенными пунктами включает следующие этапы:
- Подготовка недвижимости к передаче следующим владельцам.
- Сбор пакета документов на имущество.
- Выбор подходящей недвижимости для обмена.
- Заключение договора мены, либо купли-продажи.
- Оплата госпошлины.
- Официальная регистрация сделки.
Выполнение всех этапов процесса обычно не вызывает сложностей, трудности могут возникнуть лишь с юридическими нюансами обмена.
С чего начинать?
Начать стоит с приведения жилплощади в то состояние, в котором его будут принимать будущие владельцы.
Идеальное состояние недвижимости – это когда в нее прописаны только собственники.Далее необходимо решить, как будет проходить процесс междугороднего обмена недвижимым имуществом: с участием посредников или без. В случае если решено самостоятельно проводить обмен, то можно приступать к размещению объявлений об обмене. Если было решено привлечь специалистов, то необходимо найти риелтора.
В какие организацию обращаться?
Сначала стоит обратиться в городскую службу недвижимости, т.к. она оказывает всестороннюю поддержку граждан в вопросах перевода недвижимости из одного города в другой. А для заключения сделки обращаются в Федеральную регистрационную службу.
Список необходимых документов
Обе стороны, участвующие в обмене, должны предоставить:
- удостоверения личности;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
- заключение о техническом состоянии жилплощади;
- справку о количестве зарегистрированных лиц из домовой книги;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- подписанный договор мены;
- выписку из бюро технической инвентаризации, если была изменена планировка либо расположение коммуникаций на территории недвижимости.
Наши эксперты подготовили отдельные публикации, посвященные правилам заключения договоров мены земельными участками и жилыми помещениями между собственниками имущества.Куда подавать бумаги?
Если сделка проходит без участия риелторов, тогда все документы должны быть переданы в Федеральную регистрационную службу самостоятельно. Там же проходит и регистрация сделки.
Стоимость и сроки
За регистрацию прав нужно заплатить в Росреестре пошлину 2000 руб. Передача прав на недвижимое имущество занимает в среднем от 2 недель до месяца. Сроки зависят от загруженности Федеральной регистрационной службы.
Каким образом произвести расчет, если сделка с доплатой?
После того как была найдена подходящая жилплощадь, заключается договор мены, либо купли-продажи. Договор заключается самостоятельно между собственниками, либо с привлечением нотариуса.
Внимание! Если одна из сторон предлагает неравноценное жилье, тогда в договор купли-продажи или мены необходимо внести дополнительные условия о сроках и способах внесения доплаты.Согласно статье 571 ГК РФ, сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Статья 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Как обменять иногороднее имущество, если участвуют дома и другое жилье между разными областями, районами, а также планируется переезд в деревню?
Процедуре обмена недвижимостью свойственен принцип экстерриториальности. Согласно этому принципу, когда происходит обмен жилой недвижимости между разными районами, областями в рамках территории одной страны, сама процедура обмена остается идентичной, вне зависимости от месторасположения субъекта.
Можно ли обойтись без посредников?
В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.
Это подразумевает ряд неудобств:
- поездку в другой населенный пункт;
- проверку юридической чистоты документов;
- самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
- самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.
Если собственника не пугают данные неудобства и дополнительная ответственность, то сделку можно осуществить самостоятельно.
Много вопросов вызывает проведение сделки обмена квартирами и прочей недвижимостью не только в разных населенных пунктах, но и в пределах одного. Ответить на некоторые из них могут статьи наших экспертов, посвященные теме обмена:Причины отказа в регистрации сделки
Регистрационная служба может отказать в регистрации сделки в случае, если:
- Не все документы были переданы в регистрационную службу. Регистрация будет продолжена после получения всех документов.
- Документы содержат недостоверную информацию.
- Не все собственники подписали договор мены. Сделка требует подписи мужа и жены, если недвижимость была нажита в браке.
Особенности налогообложения
Подобные сделки по обмену недвижимости, посредством оформления договоров купли-продажи, согласно Налоговому кодексу РФ, если есть доплата облагаются налогом 13% от суммы сделки для резидентов, а для нерезидентов ставка составляет 30%.
Междугородний обмен недвижимым имуществом – процесс не новый. Такой обмен был распространен во времена СССР и является актуальным и по сей день. Если следовать предоставленному плану и пользоваться услугами специалистов, этот процесс пройдет быстро и легко.
