+7 (499)  938-46-18 Москва

Грамотный обмен земельных участков на другую недвижимость

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Земельный участок является объектом правовых сделок, предусмотренных законодательством РФ. Кроме заключения договоров купли-продажи земли, есть возможность обмениваться земельными участками. Это действие контролирует договор мены.

Что такое процедура обмена участка земли и как она проходит, какими законами регулируется, а также возможные варианты обмена, расскажем более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что собой представляет процедура?

Земельные наделы, находящиеся в собственности, приравнены к недвижимому имуществу согласно законодательству РФ (статья 130 ГК). В связи с этим, проведение сделок с землёй проходит с применением тех же законодательных условий, которые используются для осуществления любых операций по обмену недвижимости.

Под обменом земельного участка подразумевается сделка, в результате которой произойдёт передача прав собственности на землю от одного участника сделки к другому, а затем получение в собственность земли второй стороной. То есть участники события обменяются принадлежащей им собственностью – земельным наделом.

Такая сделка похожа на процесс купли–продажи, где в качестве платы выступает равноценное или неравноценное имущество. Исполнение договора мены, в большинстве случаев, регулируется правилами сделок купли-продажи. Однако процесс обмена земли имеет ряд особенностей. Эти особенности проистекают из 31 главы ГК РФ.

Справка! Все особенные моменты, которые касаются сроков, оплаты и условий должны прописываться в договоре мены.

Лицо, приобретающее по такому договору землю, является одновременно покупателем и продавцом, однако участвовать в процедуре мены могут лишь законные владельцы земельных наделов, либо их доверители.

Если в документах на обмен не указана цена на обмениваемое имущество, то оно автоматически будет признано равноценным. Все расходы по оформлению сделки в таком случае оплатит сторона, которая указана в соглашении в качестве распорядителя. Стандартный договор мены используется для обмена равноценных участков.

Встречаются случаи, когда владельцы изъявляют желание осуществить неравный обмен, или оформить соглашение мены долей земли. В такой ситуации появляются дополнительные особенности в проведении сделки. Участник сделки, который осуществляет передачу участка по меньшей стоимости, обязан внести доплату разницы другой стороне.

Размер выплаты и дата внесения денежных средств указываются в договоре в обязательном порядке.Сроки выплаты указываются в отдельном пункте соглашения.

Какие законы регулируют процесс?

Процесс регламентируют следующие законы:

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Варианты

Статья 567 ГК РФ разъясняет, что обмен может производиться на имущество, которое находится в собственности у лица, которое желает его обменять.

Обратите внимание! Землю можно менять на квартиру, комнату, дачу или дом.

Как обменять на квартиру? Сделка оформляется при помощи договора мены. Этот документ свидетельствует о том, что обе стороны сделки приобретают и одновременно отчуждают недвижимость.

Контракт бывает равноценный или с доплатой. Равноценный договор является базовым и, как правило, распространён на все соглашения мены, если отсутствуют другие условия. В обоих случаях в соглашение заносится информация о точной стоимости обоих объектов недвижимости, которые обмениваются.

На нашем сайте есть и другие публикации, рассказывающие не только о нюансах мены земельного участка, но и о том, как происходит сделка в случае обмена:

Способы

Сделку можно осуществить двумя способами:

  1. Заключение договора мены земельного участка. При доплате обязательно указывается её размер. Документ облагается налоговым сбором, поэтому оформить право собственности получается достаточно быстро.
  2. Заключение договора купли-продажи. Этот документ оформляется в двух экземплярах, так как каждый участник сделки одновременно отчуждает и приобретает недвижимость.

Как поменять землю?

Наиболее выгодные варианты обмена могут посоветовать риелторы агентства недвижимости. У опытных специалистов сформирована клиентская база, где, скорее всего, может оказаться выгодный вариант. Однако можно поискать оппонента по договору самостоятельно, чтобы не платить риелтору лишние деньги за оказанную помощь.

Чтобы самостоятельно найти выгодный обмен, необходимо изучать объявления в сети интернет, газетах и средствах массовой информации. Можно поспрашивать среди знакомых, друзей или родственников.

Последовательность действий:

  1. Чтобы произвести перерегистрацию прав собственности, потребуются следующие документы:
    • паспорт гражданина РФ (копии и оригинал);
    • квитанция оплаченного федерального сбора;
    • уже подписанный договор мены;
    • документация, подтверждающая права собственности на недвижимость.
  2. Участнику, объектом отчуждения которого является земельный надел, потребуются:
    • ведомость о расположении построек на земле (при их наличии);
    • план земельного надела;
    • разрешение от других собственников;
    • документы, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости;
    • копия документа, подтверждающего обременение, или его отсутствие;
    • результат оценки стоимости построек на участке;
    • бумаги, свидетельствующие о назначении земли.
  3. Если на земле стоит дом или дача, то дополнительно следует предоставить:
    • план здания с указанием этажей;
    • бумаги о стоимости дома или дачи;
    • разрешение от других собственников;
    • жилищный документ, подтверждающий обременение.
  4. Все собранные документы подаются в Росреестр.

Заключение договора

Чтобы обезопасить себя, необходимо выяснить следующие моменты:

  1. Необходимо узнать приватизирована ли дача на имя собственника. В противном случае он не сможет стать полноценным участником сделки.
  2. Уточнить прописаны ли на новой жилой площади инвалиды или несовершеннолетние дети. В этой ситуации выписать этих людей будет сложно.
  3. У дома и земельного участка должен быть кадастровый номер, зарегистрированный Росреестром.
  4. Проверить является ли оппонент единственным собственником обмениваемого имущества. В противном случае после проведения сделки другие собственники могут востребовать через суд признать сделку недействительной.

Узнать более подробно о том, как составляется договор мены земельного участка, можно в этом материале, а о том, как заключается соглашение в случае мены жилыми помещениями между собственниками, читайте здесь.

Нюансы сделки с доплатой

Факт доплаты обязательно должен прописываться в соглашении, если этот момент оговаривался обеими сторонами. В противном случае, если это условие было упущено, то никто не сможет предъявить претензии оппоненту по неуплате.

Важно! Если сделка была проведена без разрешения других собственников, а доплата была внесена без указания в договоре, то её могут не вернуть. Если другие собственники через суд признают сделку недействительной, то про доплату в этой ситуации можно забыть.
      

Как обменять землю, находящуюся в государственной собственности?

Законодательством РФ закреплено право обмена земельных наделов, находящихся в собственности у государства, на частную собственность. Этот момент регулируется статьёй 39.21 ЗК РФ. Однако для осуществления обмена необходимы следующие основания:

  1. Если происходит смена государственной или муниципальной собственности на частные земли, которые изымаются на нужды госорганов.
  2. Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Регистрация сделки

  1. Стороны собирают необходимые документы.
  2. Заключение договора мены при наличии законных оснований.
  3. Если на территории есть постройки, которые не будут передаваться госорганам, проводят официальную оценку стоимости объекта.
  4. После подписания договор мены направляется на регистрацию в Росреестр.
  5. В финале фиксируется передаточный акт, который подтверждает передачу объекта.
  6. После подписания акта сделка считается завершённой.

Сроки и стоимость

Справка! Регистрация прав собственности производится в течение 30 дней (одного месяца).

Период проведения всей сделки может колебаться от одного до двух и более месяцев.

Если договор мены будет составляться и подписываться в нотариальной конторе, то за это необходимо платить отдельно. Дополнительно необходимо оплатить за оценку кадастровой стоимости земли и всех объектов, которые находятся на ней. Если кому-то из сторон необходимо межевание земельного участка, то эта процедура также является платной.

Налоги и пошлины

Каждая сторона, участвующая в обмене, одновременно является продавцом и покупателем. Соответственно, на всех участников процесса распространяются общие требования о налогообложении.

Если в качестве предмета мены выступает земельный надел и другой объект недвижимости, то налоговые обязательства будут следующими:

  1. Доходы, полученные в результате обмена, будут облагаться по ставке 13%.
  2. Для расчёта размера налогового обязательства учитывают стоимость участка, указанную в соглашении, либо кадастровую стоимость недвижимости.
  3. Если период владения землёй более трёх лет, то налог платить не нужно.
  4. Если срок владения составляет менее трёх лет, то есть право воспользоваться имущественным вычетом (1000 000 рублей) или вычесть все расходы на проведение сделки из налогооблагаемой базы.

Величина федерального сбора за регистрацию прав собственности различается в зависимости от целевого предназначения земли:

  • Для оформления земельного надела с домом, участка под ИЖС из состава земель населённых пунктов физическое лицо заплатит – 2000 рублей, а юридическое – 22 000 рублей.
  • Для оформления участка под ЛПХ, дачу, постройку гаража и садоводства физические лица оплатят 350 рублей.
  • Для земель, предназначенных для сельского хозяйства, пошлина равна 350 рублей.
  • Для долей в общей собственности в землях с/х назначения – 100 рублей.
  • Если собственников несколько, то каждый оплатит сбор в размере 2000 рублей.

Таким образом, процедурой обмена земли считается сделка передачи в собственность земельного участка от одного участника другому, и наоборот. Обмен должен закрепляться договором мены, в котором обязательно указание всех нюансов обмена.

Если участки неравноценны, то следует указать сумму доплаты, в противном случае земля будет автоматически считаться равноценной. Земельные наделы, находящиеся в собственности у государства, также могут быть обменены в личную собственность.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: