+7 (499) 653-64-25Москва

Порядок проведения обмена жилой недвижимости. Все тонкости процесса: виды и условия сделок

В случае если ваша жилплощадь вас не устраивает или вам просто нужны другие варианты по площади, количеству комнат, местоположению и т.д., то самое время задуматься об обмене жилья.

В этой статье мы подробно расскажем о порядке обмена жилой недвижимости и о всех видах и условиях сделок, а также о всех нюансах при заключении договора между родственниками.

Содержание:

Мена недвижимости: что это такое?

Когда собственность находится не в приватизации, то есть лица не являются собственниками, то операции с недвижимостью называются обменом. Если сравнивать с процессом мены, то в последнем случае происходит смена права собственности, а при обмене этого не случается.

По сути, происходит продажа с одновременным приобретением недвижимости.

Какие законы регулируют процесс?

Обмен и продажа недвижимости регулирует ряд законов. Сюда относятся:

Если же нужно оформить продажу, то составляется письменный договор, ставятся подписи сторон (ст 434, п.2 ГК РФ), в противном случае, сделку признают недействительной.

Какие существуют виды сделок с жильем?

Существует несколько основных видов обмена:

  1. Обмен через куплю/продажу Самый простой вариант обмена. При определенном опыте возможно произвести самостоятельно. В ходе этого обмена сначала владелец жилья ищет покупателя на свою собственность, одновременно находя жилье, которое его бы устроило. То есть процесс обмена разделяется на две части
  2. Прямой обмен Тут все немного сложнее и зачастую требуется опытный риелтор. С ним менять недвижимость намного проще. В ходе этой операции можно обменяться как приватизированным жильем, так и неприватизированным. В чем сложность? В том, что люди чаще просто хотят продать квартиру. В итоге, выбор сужается для обеих сторон. Ведь нужно, чтобы условия подходили всем.
  3. Альтернативная сделка Подразумевает получения аванса от покупателя. Тем самым подтверждается серьезность намерений обеих сторон. Так как от сделки после аванса отказаться будет трудно. Также возможно произведение обмена с доплатой, если стоимость квартир отличается. Разница в стоимости прописывается отдельно и возмещается тем, чья недвижимость ниже по стоимости. Если же обмен равноценен, то доплата не производится.

Главные условия

Для того чтобы обмен состоялся, необходимо соблюсти ряд условий. Они следующие:

  • В договоре для каждого участника должны быть указаны два обязательства: передача другому участнику обмена жилого помещения и принятие от другого участника этого помещения.
  • Для обоих помещений должны быть указаны признаки, такие как: адрес, номер, этаж, общая и жилая площадь, сколько комнат, а еще должны быть реквизиты правоустанавливающих документов, которые доказывают, что это квартира принадлежит собственнику.
  • Если в объекте обмена есть жильцы и они сохраняют право на проживание после совершения обмена, то это следует указать в договоре. Должен быть соблюден оговоренный порядок и сроки освобождения жилого помещения.

Все эти условия важно соблюдать, так как они носят практический характер и дают информацию о жилье.

Договоры

Договоры обмена бывают разные. В зависимости от вида обмена.

  1. Есть равноценный договор, где доплата не производится. Для его составления понадобятся паспортные данные, информация о недвижимости и ее стоимости. В нем указывается порядок передачи недвижимости и другие данные.
  2. Договор обмена с доплатой. По содержанию схож с обычным договором, но также в нем указывается стоимость обоих объектов и та разница, за счет которой и происходит доплата.

Таковы осноные виды договоров.

Закон не запрещает также менять недвижимость на движимое имущество.

К примеру, возникает необходимость обменять квартиру на автомобиль (о том, как обменять недвижимость на автомобиль, мы писали тут). В этом случае также создается либо договор мены, либо два договора купли-продажи. В случае заключения договора мены там будет прописана сумма, которую необходимо предоставить для равноценной сделки. А если заключать два договора купли-продажи, то каждый из них будет облагаться налогом.

Договоры обмена участками земли по сути своей напоминают договоры купли-продажи. Изначально предполагается, что участки для обмена равноценны. Но если это не так, то производится доплата.

К договорам прилагаются планы земельных участков, которые являются объектом продажи. Так же вступить права на землю могут в разное время. При этом исполнение обязательств регулируется статьей 328 ГК РФ.

О заключении договоров мены на движимое и недвижимое имущество рассказывается тут, а об особенностях договора обмена жилыми помещениями между собственниками читайте здесь.

Между разными населенными пунктами

Проще всего произвести подобный обмен через договор купли-продажи. Из нюансов – такой обмен будет тяжело сделать без посредников, так как для того чтобы просто лично лицезреть недвижимость, ее состояние, нужно ехать в другой населенный пункт. И при этом упустить детали. Но законом такой обмен не запрещен и его порядок стандартный.

Обо всех нюансах обмена недвижимости между разными населенными пунктами мы рассказывали в отдельной статье.

Обменять жилплощадь на время отпуска

В последнее время набирает популярность данный вид обмена. Допустим, что вы собираетесь в другой город и вам нужно где-то остановиться, не потратившись сильно.

Вы можете предложить собственнику временный обмен, то есть, когда вы определенный период живете в его помещении, предоставляя, в случае необходимости, свое. Если условия отличаются, то возможна доплата. Для обмена жилья на время отпуска можно заключить двухсторонний договор аренды.

Порядок обмена дома (кратко основные моменты и варианты) Обменять квартиру на дом можно следующими способами:

  • Через договор мены – это даст желаемый результат и снизит риски.
  • Через альтернативную сделку.
  • Обмен через третьи лица.

Обмен дома происходит в следующем порядке:

  1. поиск вариантов обмена;
  2. сбор документов;
  3. оценка и проверка объектов;
  4. приватизация или узаконивание земли под домом (если необходимо);
  5. составление и заключение договора.

Порядок проведения сделки с участком земли

При обмене участками земли порядок следующий:

  • собственникам нужно собрать необходимые документы, такие как: кадастровые планы, паспорт, документы на право владения, межевые дела;
  • оформление договора с указанием всех условий;
  • исполнение обязательств сторон, внесение доплат, если необходимо.

Если участок обменивается на недвижимое имущество, то происходит регистрация в Росреестре для обоих объектов. Если на любое движимое, то заключается акт приема-передачи. Обмен на машину должен регистрироваться в ГИБДД.

Муниципальное недвижимое имущество

Сделки с муниципальной недвижимостью – это всегда обмен. Разрешение на него нужно получать у городских властей, которые и являются, по сути, собственником. В неравноценном обмене может быть отказано.Так как обмен должен считаться безвозмездным. В таких случая, добиваются решения через суд. Есть особенности, касающиеся Москвы. При обмене, количество въезжающих не должно превышать количество выезжающих. И в отличии от сделок с приватизированным жильем, не нужно регистрировать собственность в Росреестре.

Об особенностях обмена муниципальной недвижимости по договору социального найма можно прочитать здесь.

Квартиры

Обмен квартир – это стандартный обмен, который часто осуществляется через договор купли – продажи. Возможен неравноценный обмен (однокомнатную на двухкомнатную), а также обмен с доплатой. Главное условие – чтобы на квартиру не было других претендентов. И важно проверить, что за квартирой нет никаких долгов. В остальном же – процесс несложный. Главное – внимательность.

Налог

Одним из значимых пунктов, который следует учитывать при обмене – это налогооблажение.

Регулируется оно налоговым и гражданским кодексом. Причем:

  • В налоговом кодексе указывается оплата налога при заключении договора купли-продажи.
  • Не указывается оплата налога при прямом обмене.
  • В ст.567 Гражданского кодекса указывается, что на договор мены действуют те же правила, что и на договор купли-продажи.

Таким образом, требования едины. Из плюсов – налог при обмене не взимается, если квартира принадлежит владельцу более трех лет.

Нюансы при заключении договора между родственниками

При оформлении договоров мены или купли-продажи, льготы не предусмотрены. Налоги выплачиваются, как и во всех стандартных случаях.

Но есть лазейка, если дело касается близких родственников. Порядок обмена можно значительно упростить и обойтись без налогооблажения. Для этого, вместо договора купли-продажи, можно оформить два договора дарения и таким образом обменяться недвижимостью. Однако,если понадобится доплата, то при договорах дарения, это никак не прописать. Так что тут уже вопрос доверия и выбора.

В случае необходимости обмена можно выполнять следующие действия

  1. Меняться разными формами собственностями, в том числе и движимым имуществом.
  2. Заключать разные типы договоров, в зависимости от ваших целей.
  3. Производить доплату, если стоимость отличается.
  4. Оформлять с близкими родственниками договоры дарения.
  5. Меняться квартирами на период отпусков и многое другое… так что можно прибегнуть к разным способам и найти для себя оптимальный вариант.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Разделы в рубрике "Обмен недвижимости"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий