Всё о том, какие возможности у управляющей компании есть и что известно об основных способах её работы

Жители многоквартирных домов (МКД) не всегда знают, какие функции и обязанности возлагаются на управляющие компании (УК) с точки зрения законодательства.

По этой причине часто происходят недоразумения, и появляются вопросы о том, куда расходуются средства, оплаченные по квитанциям. В этой статье мы рассмотрим подробно, какие законы регламентируют деятельность УК, их полномочия и обязанности.

Показать содержание

• Законодательные акты
• Основные принципы работы
• Какие услуги предоставляет УК?
• Что входит в обязанности?
• Чем ещё занимается согласно договору?
• Виды действий, осуществляемых организацией
• Полномочия
• Об их передаче
• Контроль со стороны жильцов

Законодательные акты

1. ЖК РФ.
2. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
3. Приказ Минстроя №59 от 26.08.1998 года.
4. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
5. ПП №416 от 15 мая 2013 года.
6. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
7. Постановление Госстроя №170 от 23 сентября 2003 года.
8. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
9. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
10. ПП №354 от 6 мая 2011 и ПП №124 от 14.02.2012 года.
11. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
12. ПП №731 от 23 сентября 2010года.
13. Приказ Минстроя №882/пр от 22 декабря 2014 года.
14. ПП №1468 от 28 декабря 2012 года.

Основные принципы работы

К основным принципам деятельности можно отнести:

• предоставление гарантированных услуг согласно стандартам качества;
• высококвалифицированный персонал;
• оперативность и точность в выполнении общих задач;
• удовлетворение всех запросов жильцов и решение всех проблем, связанных с ремонтом и обслуживанием дома;
• отличное знание законодательства РФ в сфере ЖКХ;
• наличие юридической и технической грамотности;
• компетентность.

Можно сказать, что УК является посредником между собственниками жилых помещений и поставщиками, которые снабжают ресурсами.

В ходе такого оборота рождается деятельность, которая сопровождается большими объёмами разных документов (акт, смета, проект и другие). Эта документация очень важна, поэтому каждая управляющая организация обязуется хранить её, вести, а также систематизировать.

Теперь вы знаете, как работает УК и каковы основные принципы работы в ЖКХ.

Какие услуги предоставляет УК?

1. Предоставление платных услуг (в соответствии с лицензией):
   • услуги плотника;
   • установка и замена сантехники;
   • проведение электромонтажных работ;
   • изготовление необходимой документации (например, техническое заключение).
2. Полное управление, содержание и обслуживание МКД:
   • работа с задолженностями;
   • перерасчёт оплаты за некачественно предоставленные услуги;
   • хранение и сбор всей документации по МКД;
   • накопление средств на специальных счетах компании на какие-либо нужды (например, ремонт крыши);
   • выявление краж поставляемых ресурсов;
   • взаимодействие с поставщиками, подрядчиками (заключение договоров, оплата услуг);
   • контроль качества предоставления услуг (выполнения работ) подрядчиков и поставщиков.
3. Содержание территории у дома в надлежащем виде согласно сезонам:
   • безопасное техническое содержание детской площадки;
   • вывоз мусора и прочих отходов;
   • уборка снега, нависающих сосулек, чистка снега с крыш (в зимнее время);
   • уборка листвы и прочего мусора (весна, осень);
   • круглосуточная работа аварийной службы.
4. Регулярный осмотр всего оборудования и контроль за его бесперебойной работой.
5. Своевременное проведение ремонтных работ в местах общедомового пользования.
6. Регистрация временных и постоянных жильцов.

Вот такие виды деятельности присущи управляющим компаниям.

Что входит в обязанности?

• Своевременная сдача отчётности в государственные органы.
• Передача имущества, которое принадлежит инвестиционным фондам, на хранение депозитариям.
• Ведение учёта, связанного с имущественными операциями.
• Раскрытие полной информации о своей деятельности (ПП №731 от 23.09.2010 года).
• Передача первичных документов, которые связаны с передачей имущества.
• Наличие официальной страницы в сети интернет и электронного почтового ящика.
• Направление в госорганы уведомлений о смене директоров (срок 5 суток после принятия данного решения).
• После расторжения отношений управляющая компания должна в срок 5 суток осуществить передачу имущества и документов новой выбранной УК.
• В срок за 2 месяца перед окончанием отношений на обслуживание с многоквартирным домом УК обязана уведомить государственный банк в письменной форме.

Чем ещё занимается согласно договору?

Какие есть возможности у УК в сфере ЖКХ, иначе говоря, чем она занимается? В обязанности УК входит:

1. Предотвращение и устранение любых аварий согласно техническим регламентам.
2. Поддержание уровня безопасности для проживания в доме:
   • уборка и вывоз мусора;
   • мойка и дезинфекция мусороприёмников;
   • регулярные уборки территории, находящейся рядом с МКД (ориентируясь по сезону);
   • сухая и влажная уборка подъезда (лифта, мусоропровода и т. д.);
   • уборка чердаков и подвалов (имеется в виду дезинсекция от крыс, мышей, клопов, тараканов и т. д.);
   • уборка пыли с осветительных приборов, батарей, окон;
   • осмотр состояния детских площадок и территорий, относящихся к ним;
   • благоустройство газонов (насаждений цветов, кустов и иных).
3. Своевременная подготовка к зимнему периоду:
   • застекление окон (если были выбиты стёкла или раздавлены);
   • утепление дверей в подъездах;
   • действия по устранению любых неполадок, связанных с подачей тепла.
4. Организация работ по:
   • устранению протеканий;
   • ликвидации засоров в канализации;
   • проведению сварочных работ;
   • проверке исправной работы систем при тушении пожара;
   • проверке запоров на рабочем оборудовании (специальные ящики, шкафы).
5. Общая проверка:
   • осмотр технического состояния вентиляционных отсеков;
   • осмотр канализационной системы и люков;
   • опрессовка отопительной системы;
   • устранение воздушных пробок системы отопления;
   • ликвидация течи;
   • ремонтные работы задвижек и арматуры;
   • осмотр вытяжки канализации;
   • ремонтные работы, связанные с заменой выключателей, а также предохранителей в общих щитках на этажах;
   • проверка подачи холодной и горячей воды.

Виды действий, осуществляемых организацией

Принципы работы УК основаны на управлении МКД, но не все жители знают, чем именно занимаются управляющие компании. Следует понимать, система управления включает в себя три основных момента:

• Получение сведений об управляемом объекте.
• Проведение анализа полученной информации.
• Действия, направленные на изменение ситуации в лучшую сторону.

Среди видов управления выделяют следующие:

1. Самостоятельное управление (его ещё называют гибридным) характеризуется тем, что жильцы самостоятельно решают вопросы, связанные с эксплуатацией и содержанием МКД.
2. Непосредственное управление означает сотрудничество с подрядчиками для проведения ремонтных работ. Такой вид управления больше всего подходит для малоквартирных домов.

   Вопросами по деятельности организации занимается представитель, а компании, привлечённые на выполнение работ, заключают соглашение с каждым собственником отдельно.

3. Эксплуатационное управление (подразумевает создание жителями ТСЖ, которое по соглашению сотрудничает с УК и иными организациями).

Полномочия

Полномочия УК многоквартирного дома таковы.

• Представление собственников МКД перед государством.
• Представление интересов жителей перед компаниями, которые снабжают МКД различными ресурсами.
• Осуществление своей деятельности в одном лице.

Все полномочия и обязательства УК должны быть оговорены с жителями МКД до подписания соглашения.

После подписания договора на ЖКХ возлагаются обязательства по бесперебойным поставкам энергетических ресурсов.

Скачать образец договора с УК

Если данный факт обусловлен аварийной ситуацией, которая требует проведения ремонтных работ, то собственники должны быть проинформированы за 10 дней до проведения таких работ (через объявление).

Если УК выполняет свои обязанности недобросовестно и услуги не соответствуют пожеланиям, то собственники имеют полное право затребовать снижения платы.

Об их передаче

Как происходит передача полномочий, должно быть указано в уставе компании. Они могут делегироваться частным лицам, представителю собственников МКД, а также ТСЖ.

Таким образом, представитель жильцов получает хорошую возможность осуществлять контроль за всей деятельностью УК, а также распространять полученную информацию среди других жителей дома.

Контроль со стороны жильцов

От работы УК зависит многое, в том числе и качество жизни множества собственников. Осуществлять контроль и надзор за деятельностью УК может каждый жилец, заключивший с ней соглашение. У жителей есть право:

1. Настаивать на проведение экзаменов для управляющей компании.
2. Востребовать единый стандарт платежей.
3. Заменить УК, если имеется несколько претензий и жалоб от собственников о некачественной работе.

Для проверки деятельности можно использовать несколько приёмов:

1. Проверка квитанций каждый период.
2. Делать официальные запросы на изучение сметы.
3. Привлечение на изучение документов других специалистов (третьих лиц).

После изучения данного материала вы теперь осведомлены о принципах работы управляющих компаний. При любом выявленном мошенничестве и других нарушениях следует незамедлительно обращаться в уполномоченные инстанции (жилищная инспекция, районный суд, прокуратура, органы Роспотребнадзора).

Рабочая деятельность каждой УК должна быть основана на законах и пожеланиях (потребностях) жителей.