Бизнес с нуля: как создать и открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция

Если вы решили начать свой бизнес и выбрали направление ЖКХ, то следует знать особенности и нюансы этой деятельности.

Как организовать свою управляющую компанию (УК) и какой пакет документов потребуется собрать, рассмотрим подробно в этой статье.

Показать содержание

• Законодательная база в сфере ЖКХ
• Формы управления
• Обязанности организации
• С чего начать?
• Что потребуется создать или открыть с нуля?
• Пошаговая инструкция по открытию
• Порядок оформления в госорганах
• Процедура лицензирования
• Дополнительные требования
• Как организовать текущую деятельность?
• Как оформить соглашение?
• Создание контроля со стороны жильцов
• Обязательные правила при заключении договоров

Законодательная база в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:

• ЖК РФ;
• ФЗ №185 от 21.07.2007 года;
• ГК РФ;
• ФЗ №255 от 21.07.2014 года и ФЗ №261 от 23.11.2009 год;
• ФЗ №210 от 30.12.2004 года;
• Постановление госкомитета по строительству №170 от 27.09.2003 года.

Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме управления. Выделяют три основных формы:

1. Управление самими собственниками (без привлечения сторонних лиц).
2. Управляющие компании, главная и единственная функция которых только управлять.
3. Эксплуатационное управление (обеспечение технического и санитарного состояния МКД на должном уровне, предоставление коммунальных услуг).

Обязанности организации

• Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
• Поддержание чистоты.
• Установка приборов учёта.
• Предоставление коммунальных услуг.
• Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
• Вывоз мусора.
• Проведение собраний, работа с жителями.
• Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
• Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
• Обеспечение пожарной безопасности.
• Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
• Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее:

• учредительное соглашение;
• устав компании;
• квитанция оплаченной госпошлины;
• для регистрации необходимо предоставить заявление по форме №Р11001, утверждённой в 2002 году;
• решение собрания (протокол) об открытии УК;
• если помещение под офис вы снимаете в аренду, то необходим договор от собственника. В иных случаях требуется оформить гарантийное письмо-разрешение собственника жилого помещения;
• документ, свидетельствующий о назначении директора (приказ).

Что потребуется создать или открыть с нуля?

1. Необходимо позаботиться о размещении вашего офиса. Лучше всего его расположить в одном из домов, которые вы хотите взять на обслуживание.
2. Решение вопросов по оформлению офиса: покупка и установка оргтехники, проведение телефонной и диспетчерской линии, закупка расходных материалов и инвентаря.
3. Проведение агитационных бесед с жителями дома с целью произвести на них положительное впечатление. Необходимо зарекомендовать себя так, чтобы у жильцов не осталось сомнений по выбору именно вашей УК.
4. Подбор грамотных работников (главный инженер по дому, который компетентен по всем вопросам; другие специалисты с наличием соответствующих аттестатов).
5. Организация и открытие диспетчерской круглосуточной службы, специалисты которой должны иметь сменный график работы для оперативного реагирования любого поступившего звонка от собственников.
6. Решение вопроса по начальному капиталу. На данный момент он может составлять около 20 000 рублей и более.
7. Чёткая разработка политики компании. Утверждение работ и услуг, которые будут проводиться и предоставляться.

Пошаговая инструкция по открытию

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:
   • заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
   • подбор и принятие квалифицированного персонала;
   • закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
   • составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).
5. Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Процедура лицензирования

Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.

Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).

Кому может быть выдана лицензия?

1. У кандидата должна отсутствовать судимость.
2. Наличие квалифицированного аттестата.
3. Лицензия может быть выдана только юридическому лицу или ИП, которое зарегистрировано в РФ.
4. Лицензиат должен строго соблюдать установленные нормативы стандартов раскрытия информации, а также не нарушать законодательство РФ.

Лицензия может быть отозвана:

1. при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
2. директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Вопросы о выборе, замене и отказе от УК решают собственники на общем собрании путём голосования.

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

Далее идёт утверждение всей технической документации. К соглашениям об управлении МКД прикладывается дополнительный документ(приложение), в котором прописывается:

• всё имущество МКД;
• список обязательных работ и оказания услуг;
• величина оплаты за содержание и ремонт (приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 года под номером 303);
• ежемесячная оплата за коммунальные услуги (статья 157 Жилищного кодекса РФ).

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

• работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
• услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт:

1. вывоз мусора и других отходов;
2. поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
3. осуществление ремонтных работ;
4. обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
5. подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
6. благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
7. устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
8. поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
9. устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
10. регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги:

• своевременное оповещение жителей МКД о смене тарифов;
• контроль оплаты предоставляемых услуг;
• сбор и хранение всей документации МКД;
• проведение собраний, предоставление отчётов о работе;
• учёт жителей дома;
• выявление должников по коммунальным платежам.

Как оформить соглашение?

Необходимо заключить соглашение с каждым собственником квартиры (статья 162 ЖК РФ). Такое соглашение является основанием для начала отношений и взаимных обязательств между УК и собственником (в том числе и по оплате – статья 155 ЖК РФ).

Бывают случаи, когда договоры по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится. У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Создание контроля со стороны жильцов

Собственники имеют полное право контролировать:

1. Должное исполнение обязанностей управляющей компанией.
2. В полной ли мере выполняются должные работы.
3. Качество оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
4. Своевременность оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
5. ФЗ №237 от 27 июля 2010 года чётко регламентирует, что УК обязаны обеспечивать жителям МКД свободный доступ к сведениям, связанным:
   • финансово-хозяйственным состоянием;
   • выполнением работ ремонту и содержанию общедомового имущества;
   • формированием стоимости за коммунальные услуги;
   • порядком предоставления услуг.

Смотрите видео об обязанностях УК ЖКХ перед собственниками жилья согласно договору:
https://youtu.be/AsIe5GoN9Bo

Обязательные правила при заключении договоров

Важным моментом является информация о сроке соглашения. Срок действия находится в диапазоне от 1-5 лет. Предметом договора является обслуживание, предоставление коммунальных услуг и проведение ремонтных работ управляющей компанией.

Взаимодействуют в соглашении две стороны: владелец (представитель ТСЖ, товарищество собственников МКД) и управляющая компания.

Расторгнуть данное соглашение возможно только по соглашению обеих сторон, либо в судебном порядке (статья 162 ЖК РФ). Эта же статья регламентирует, что жители имеют право расторгнуть отношения с УК по собственной инициативе. Это может быть в случае невыполнения управляющей компании своих обязанностей.

Если управляющая компания внесла по собственной инициативе в соглашение какие-либо изменения, не согласовав с собственниками МКД, то жильцы вполне могут считать такой договор недействительным.

При выявленном некачественном выполнении обязательств (проведение ремонтных работ и оказание услуг) управляющей компанией, собственники имеют право требовать снижение тарифов по оплате за квартиру, а также отчётность по тратам денежных средств, которые они регулярно вносят.

Подводя итоги, можно сказать, что открытие управляющей компании – это очень сложная и ответственная процедура, которая требует особого внимания, подхода, и соблюдения всех правил и нормативов законодательства. Нужно помнить, что для осуществления деятельности нужна соответствующая лицензия. При отсутствии лицензии вам никто не даст полномочия на управление МКД.