+7 (499) 653-64-25 Москва

Все о том, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ и как она функционирует

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Сегодня деятельность управляющих организаций очень востребована и популярна. За определённое вознаграждение УК берут на себя обязанности по содержанию домов и придомовых территорий.

Жители многоквартирных домов имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию, заключив с ней договор. Соглашение должно содержать права, обязанности и ответственность сторон. Что такое УК, чем она занимается и что входит в перечень её обязанностей? Рассмотрим более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение понятия — что такое УК и коммерческая ли это структура?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая основана для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов.

Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация является одной из форм управления МКД, так же, как ТСЖ или непосредственное управление.

Управляющие организации выполняют одновременно несколько функций:

  • ремонт и содержание дома;
  • посредничество с поставщиками ресурсов;
  • техническое обслуживание МКД.
УК выступает в качестве единого заказчика перед ресурсоснабжающими компаниями от имени всех собственников жилых помещений МКД и является единым исполнителем по предоставлению коммунальных услуг перед жильцами.

Обязательно ли должно быть юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания может быть образована в качестве юридического лица. При этом представлять интересы УК может и индивидуальный предприниматель. Управляющая компания может осуществлять свою деятельность под типом ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Отличия от ЖСК, ТСЖ и других форм управления

Большинство собственников жилых помещений выбирают УК в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию дома.

Главным отличием УК от ТСЖ, ЖСК и прочих форм управления является то, что управляющая компания является коммерческой организацией, которая работает, получая определённое вознаграждение на основании договора, заключённого с собственниками.

Жильцы МКД не входят в управляющие организации. Вся деятельность УК осуществляется наёмными сотрудниками УК – посторонними лицами.

Кому подчиняется?

Управляющие организации не имеют административного подчинения. Однако их деятельность контролируется одновременно несколькими организациями. В их число входит прокуратура, Жилищная инспекция, Роспотребнадзор.

О том, кто и как контролирует работу УК, говорится здесь.

Суть, цель и назначение

Деятельность УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства направлена на обеспечение бесперебойной подачи необходимых ресурсов, содержание дома, проведение своевременного ремонта и технического обслуживания МКД.

За свои услуги каждая УК берёт с жильцов определённую оплату. Без УК дом может остаться без обслуживания и в скором времени начнёт разрушаться. Организовать необходимый уход за МКД многим жильцам не под силу. Сотрудничество с УК просто необходимо и полностью законно.

Собственники МКД на общем собрании выбирают организацию и заключают с ней соответствующее соглашение. Деятельность УК включает в себя несколько направлений:

  1. Сбор оплаты за коммунальные услуги, а также выявление должников и работа с ними.
  2. Посредничество с поставщиками электроэнергии, воды, газа и других важных ресурсов.
  3. Обслуживание жилого фонда, которое включает в себя уборку придомовой территории, вывоз мусора, уборку подъездов, подвалов, чердаков и лестниц.
  4. Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

Плюсы и минусы

УК имеют следующие преимущества:

  • сотрудничает с проверенными поставщиками и подрядчиками на долгосрочной основе (жильцам порой сложно найти порядочных подрядчиков);
  • в штате компании работают квалифицированные рабочие;
  • берёт на себя все функции по обслуживанию МКД.

К минусам деятельности управляющей компании можно отнести:

  • если компания станет банкротом, вернуть деньги жильцов не получится (например, средства с накопительного счёта);
  • взимание дополнительной оплаты (за свои услуги УК берёт определённое вознаграждение);
  • УК могут потратить накопленные средства жильцов на иные цели.

О плюсах и минусах УК рассказывается в следующей статье.

Как узнать, какая УК обслуживает многоквартирный жилой дом?

Узнать информацию о том, какая компания обслуживает дом, можно следующими способами:

  • посмотреть платёжные документы за коммунальные услуги (на квитанциях указывается название УК, её адрес и телефон);
  • зайти на сайт «Реформа ЖКХ», ввести в поисковое поле адрес, а затем нажать на кнопку поиска;
  • узнать в местных органах самоуправления или у соседей.

Более подробно о том, как узнать свою управляющую компанию, написано в нашей статье.

      

Виды деятельности и обязанности

Принцип деятельности управляющей компании основан на управлении МКД и включает следующие этапы:

  1. Сбор информации о жилом объекте.
  2. Анализ полученных сведений.
  3. Мероприятия, направленные на улучшение качества проживания жильцов.

К прямым обязанностям УК относятся:

  • Обеспечение безопасного проживания жителей в доме.
  • Поддержание архитектурного вида МКД.
  • Своевременная подготовка к отопительному сезону.
  • Своевременное проведение ремонтных работ.
  • Вывоз мусора.
  • Контроль над состоянием внутридомовых систем, счётчиков и т. д.

УК могут предоставлять дополнительные услуги, такие как:

  • охрана придомовой территории;
  • установка домофона;
  • установка видеонаблюдения.

Счета

УК используют следующие виды счетов:

  • лицевые, предназначение которых осуществлять контроль за движением средств с определёнными лицами;
  • расчётные счета предназначены для ведения расчётов с компаниями, в том числе для приёма платежей от жильцов.
Для хранения и накопления средств на проведение капитального ремонта открывается специальный счёт. Смысл его открытия заключается в том, чтобы средства копились отдельно и не было соблазна потратить их на текущий ремонт.

Предоставление информации

Согласно стандарту, утверждённому ПП №731 от 23.09.10 года, каждая УК обязана предоставлять информацию о своей деятельности и всех проведённых операциях.

К информации должен быть обеспечен свободный доступ для всех физических лиц. Речь идёт о домах, переданных в управление УК на основании соглашения, заключённого с собственниками.

О предоставлении информации собственникам можно подробнее прочитать в отдельной статье.

Кратко о ежегодном отчете

УК должна предоставлять ежегодный отчёт, потому что она несёт ответственность перед собственниками. Эта обязанность фигурирует в статье 162 ЖК РФ. Отчёт представляет собой письменное изложение проделанной управляющей компанией работы за год.

Все о возможных нарушениях со стороны организации и способах борьбы

Возможные нарушения УК:

  • кража денежных средств жильцов;
  • неисполнение обязанностей или некачественное их исполнение;
  • повышение тарифов без разрешения жителей дома;
  • отказ в предоставлении отчётности жильцам;
  • другие нарушения.

В качестве борьбы с нарушениями собственники имеют право направить жалобы и заявления на УК в следующие инстанции:

  • директору УК;
  • Роспотребнадзор;
  • прокуратуру;
  • Жилищную инспекцию;
  • суд.

В особо проблемных случаях можно отказаться от обслуживания одной УК и выбрать другую. Чтобы отказаться от УК, достаточно недовольства жителей дома в отношении проведённых работ и их качества. Этот момент регулирует статья 162 ЖК РФ. После отказа потребуется выбрать новую обслуживающую организацию.

Для смены управляющей компании необходимо собрать группу собственников и все документы, подтверждающие недобросовестную работу УК (жалобы жильцов, отчётность УК и прочее). Решение о смене УК принимается на общем собрании. Позже копия документа в письменном виде передаётся директору УК. Далее УК обязана передать все полномочия новой организации, которую выбрали жильцы МКД.

Для выбора новой компании проводится конкурс, участниками которого являются жильцы дома, местный орган самоуправления, а также потенциальные претенденты (другие управляющие компании).

Как управлять?

Правила работы:

  1. Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
  2. У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
  3. Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
  4. Соблюдать стандарты раскрытия информации.
  5. УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.

Основные заботы:

  1. Иметь в штате квалифицированных работников.
  2. Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
  3. Проводить собрания с жильцами МКД.
  4. Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
  5. Организовывать и проводить технические и строительные работы.
  6. Хранить все сведения о доме.

Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.

О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.

Устав

Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.

Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.

Скачать образец устава управляющей компании многоквартирным домом

Передача МКД от застройщика

Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.

      

Договора с собственниками

После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.

Формирование тарифов

Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.

Управляющая компания не вправе повышать тарифы самостоятельно. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений с участием представителей УК.

О формировании тарифов УК читайте тут.

Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы

Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.

Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.

Способы борьбы с нарушителями и должниками

К способам борьбы с нарушителями относятся:

  1. Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
  2. Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.

Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.

Если сменилась жилищная организация, кому отдавать долг?

Если между старой УК и новой УК был заключён договор цессии, то все долги необходимо оплачивать новой управляющей компании. Однако если долги старая УК продала коллекторскому агентству, то должнику придётся разбираться с коллекторами.

О том, что будет с долгом перед УК при ее смене, говорится в этом материале.

Управляющая компания является коммерческой организацией, которая взимает с собственников МКД дополнительную плату за свои услуги. Выбор компании осуществляется на общем собрании жильцов на конкурсной основе. С выбранной УК в обязательном порядке заключается договор, в котором прописаны все условия, обязанности и права сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: