Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Земельные площади сельскохозяйственного назначения признаются ценнейшими природными ресурсами нашей страны.

Эксплуатация данной категории земли с рациональной позиции согласно правовым нормам является актуальным вопросом современности.

Значимость усиливается ввиду ограниченности природных богатств.

В этой статье речь пойдёт о законодательной базе земель сельскохозяйственного назначения, а также о том, как получить подобный надел, как использовать такие территории и кто может осуществлять деятельность на земельных участках.

Показать содержание

• Законодательство о понятии “земли сельскохозяйственного назначения” и пользовании ими
• Субъекты, имеющие право осуществлять практическую деятельность на площадях указанной категории
• Права и обязанности субъектов
• Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
• Как происходит оценка?
• Кому допускается передавать для использования земли сельхозназначения?
• Как происходит предоставление земельного надела
• Перевод земель используемых для сельскохозяйственного производства в другие формы
Специфика перехода и дальнейшего использования земель вида “для с/х производства” на “для дачного строительства”    
• Особенности аренды и купли-продажи
• На каких основаниях происходит изъятие таких участков?

Законодательство о понятии “земли сельскохозяйственного назначения” и пользовании ими

Ст. 77 ЗК РФ дает определение данной универсалии. Сельскохозяйственные земли – территория, которая:

• располагается за пределами населенного объекта;
• предоставляется для необходимости осуществления сельскохозяйственного функционирования;
• предназначается исключительно для сельскохозяйственных целеустановок.

Упомянутый текст разъясняет состав аграрных земель:

1. Сельскохозяйственные угодья.
2. Земельная площадь, на которой размещаются:
   • внутрихозяйственная система дорог;
   • коммуникационная составляющая;
   • лесные посадки, обеспечивающие защитную функцию;
   • объекты водного хозяйства;
   • здания и строения, предназначенные для агропромышленного производства продуктов, спецхранения и первоначальной обработки.

Ст. 78 ЗК РФ определяет, как реализуется использование земельной территории сельскохозяйственного предназначения, а именно:

• для проведения процесса сельхозпроизводства;
• для выращивания лесонасаждений с предохранительными функциями;
• для воплощения в жизнь научных исследований в данной области;
• организации учебного производственного процесса;
• реализации идей рыбоводства.

Субъекты, имеющие право осуществлять практическую деятельность на площадях указанной категории

Участниками правоотношений согласно тексту Земельного кодекса признаются граждане РФ, юридические лица, субъекты РФ, муниципалитеты.

Кодекс определяет субъектную терминологию:

• собственники земли;
• землепользователи на правах пользования бессрочно или безвозмездно;
• землевладельцы с правом пожизненного наследования;
• арендаторы;
• владельцы сервитута, т.е. пользования чужими земельными площадями с ограничениями.

Права и обязанности субъектов

Ст. 40, 41 ЗК РФ описывают прерогативы субъектов правовых отношений по земельному вопросу.

Субъекты, ведущие активную деятельность на земельных владениях, имеют право:

• осуществлять использование почвы для собственных потребностей в закрепленных законодательно предписаниях;
• проводить сельскохозяйственные работы, не нарушая разрешенный вид пользования земельного надела;
• сажать сельхозкультуры, собирать урожай и извлекать прибыль с надела.

Ст. 42 ЗК РФ оглашает обязательные функции субъекта, касающихся земельного надела, по ней субъект обязан:

• работать на земле, не нарушая её целевое предназначение, не причиняя вред природному окружению и экологии;
• не удалять спецзнаки (межевые, геодезические и т.п.), находящиеся на земельном пространстве;
• проводить в жизнь процедуры по сохранению земель и противопожарных требований безопасности и соблюдать предписанные нормативы;
• вовремя отчислять платежные обязательства по земле;
• вовремя приступать к освоению земель согласно договорам;
• не воздействовать негативно на почву.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Земельные наделы сельхозназначения подразделяются на виды разрешенного пользования в координировании с целенаправленной деятельной активностью:

• аграрное производство;
• фермерское хозяйство;
• личное подсобное хозяйство;
• огородничество или садоводство с последующей постройкой частного дома;
• дачное строительство.

Ст. 79 ЗК РФ разъясняет особенные тонкости работы с землей для производства сельскохозяйственной продукции.

Многолетние виноградники и сады, пахотные земли и залежи, территории для сенокошения и пастбища обладают первостепенной значимостью в процессе использования и находятся под протекцией государства.

Высокопроизводительные и сверхценные угодья регистрируются в перечне земель, которые запрещено использовать в других целях.

Законодательный акт предусматривает, что пользование сельскохозяйственных площадей возможно без перевода земли в другую категорию в период дорожного строительства, возведения линейно-кабельных строений, ведения трубопроводов различного предназначения при обеспечении проектного плана восстановления плодородия земель для сельского хозяйства, согласованного законным образом.

Как происходит оценка?

Ст. 66 ЗК РФ повествует об оценке земельного надела.

Подсчет рыночной стоимости земельной площади осуществляется в согласии с ФЗ № 135 (посл. ред.) об оценочной деятельности.

Для определения кадастровой стоимости организуется кадастровая госоценка. Если рыночная стоимость утверждена, то кадастровая приравнивается к ней.

Необходимость оценки землевладения возникает при:

• оформлении соглашения купли-продажи, наследования;
• составления договора страхования;
• кредитовании с залогом земли;
• необходимости инвестиций;
• исчислении ущерба.

Определение реальной ценности земель востребовано для определения арендных платежей, оптимизации налогообложения, для реализации на аукционных мероприятиях и т.п. Эксперты учитывают все обстоятельства, влияющие на рентабельность земель.

Кому допускается передавать для использования земли сельхозназначения?

Закон гласит, что после передачи земельных территорий проводить свою работу на них могут:

• крестьянские или фермерские хозяйства;
• граждане, работающие на ЛПХ, занимающиеся садоводческим и огородническим процессом, выращиванием скота;
• коммерческие предприятия, кооперативные товарищества, унитарные предприятия федерального и муниципального уровней, хозяйственные сообщества;
• некоммерческие организационные образования, религиозные общины, потребкооперативы;
• казачьи сообщества;
• научные организации, ведущие изучающую, экспериментальную, производственную деятельность по направлениям сельского хозяйства;
• общеобразовательные организации;
• образовательные организации, готовящие специалистов изучаемой отрасли;
• общины малых народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, хранящие исторически сложившийся образ жизнедеятельности и занимающиеся народными промыслами.

Как происходит предоставление земельного надела

Предоставление земельного надела, закрепленного в государственной (муниципальной) собственности, находится в компетенции органа исполнительной власти или местного самоуправления.

Физлицу или юрлицу предоставляется в собственность безвозмездно:

• надел, образованный в очерченной территории по договору её развития;
• территория, занимаемая религиозным сообществом, имеющим на ней строения, оформленные в собственность;
• надел на земельной территории некоммерческой садоводческой (огороднической) организации;
• участок по истечении пяти лет его безвозмездного эксплуатирования.

Процедура предоставления земли без аукционных мероприятий заключается в следующем:

1. Готовится схема местоположения надела, если нет в наличии проекта межевания площади, на которой он находится.
2. В федеральный (муниципальный) уполномоченный орган подается заявительный документ о предварительном координировании предоставления земли.
3. Уполномоченный орган выдает постановление о предварительном координировании.
4. Физическое или юридическое лицо обеспечивает процесс кадастровых работ по формированию участка.
5. Осуществляется кадастровый учет земельного надела, а также регистрируется частная собственность.
6. После проведенных мероприятий в уполномоченный орган пишется заявление о предоставлении земли.
7. Подписывается договорный документ, соответствующий конкретной цели (купля-продажа, бессрочное пользование и т.п.).

Физическое лицо или юридическое лицо подают заявления в уполномоченный орган лично или с помощью почтовой связи или через портал государственных услуг.

Перевод земель используемых для сельскохозяйственного производства в другие формы

Перевод земельного надела сельхозназначения в другую категорию – процесс непростой и требующий аргументации.

С этим намерением требуется направиться в соответствующий орган, заполнить заявление, в котором детально описать информационные сведения о земле и причины необходимости процедуры изменения назначения.

К заявлению прилагаются документальные материалы:

• копия удостоверения личность;
• кадастровая выписка;
• выписка из ЕГРП;
• письменный результат государственной экспертизы при необходимости;
• согласие правообладателя.

Заявительная документация находится на рассмотрении в федеральном (муниципальном) органе в период 2 месяцев, затем выносится постановление об удовлетворении или отклонении запроса.

При положительном результате (что происходит не часто) копия постановления направляется в кадастровую палату для внесения измененных сведений.

Специфика перехода и дальнейшего использования земель вида “для с/х производства” на “для дачного строительства”

Для многих является выходом перевод земли не в другую категорию, а в другой вид пользования.

Процесс такой же затратный, но занимает меньше времени и дешевле с финансовой точки зрения.

Так для формирования загородного поселка достаточно установить другой вид разрешенного пользования земли в дальнейшей возможностью регистрации жительства.

Имеется одно существенное ограничение.

Переход сельскохозяйственной земли в статус “для дачного строительства” реально осуществить гражданам или их некоммерческим объединениям.

Особенности аренды и купли-продажи

Процедуры аренды и купли-продажи земель сельхозназначения регулирует ФЗ №101 от 24.07.2002 (ред. от 03.07.2016) “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).

В аренду могут отдаваться сельскохозяйственные земельные поля, обязательно стоящие на кадастровом учете. Площадь арендных земель не ограничивается.

Арендный договор подписывается на сроки от 3 до 49 лет.

Исключением являются земельные сегменты, выделяемые для сенозаготовок и пастбищ. Их аренда ограничивается периодом до 3 лет.

Арендатор обладает первостепенной привилегией при отсутствии нареканий по окончании аренды заключить договор на новый срок.

Предусматривается возможность для арендатора после оплаты выкупной цены земельной площади оформить её в собственность.

При продаже надела сельскохозяйственного назначения преимущество покупки имеет муниципалитет или субъект РФ.

Продавец обязан поставить их в известность письменно о своем желании выставить на продажу участок.

Он дает полную информацию по участку и прописывает срок расчета, который не превышает 90 дней.

Оповещение отправляется заказным письмом с уведомлением или относится лично под расписку.

Если в течение 30 дней орган власти не сообщает о желании её купить, гражданин осуществляет процедуру продажи в течение 12 месяцев по заявленной стоимости.

На каких основаниях происходит изъятие таких участков?

По предписаниям Гражданского и Земельного кодексов и ФЗ № 101 земельные площади при конкретных обстоятельствах могут быть изъяты. Аренда, право бессрочного или срочного пользования могут быть прерваны (подробнее о том, как быть если прекращено право бессрочного пользования земельным участком, узнайте тут).

Изъятие земли проводится в судебном порядке при следующих ситуациях:

1. Нарушаются агротребования к рациональной эксплуатации земли, определенные законодательными актами. Нарушения способствуют ухудшению качественных показателей плодородности почвы или экологической обстановки.
2. Земельная территория не обрабатывается на протяжении 3-х и более лет от момента оформления. Сельскохозяйственные работы и производственные процессы, связанные с сельским хозяйством, не осуществляются. При расчете срока не учитывается временной период неиспользования земли по причинам стихийных воздействий, при невозможном процессе эксплуатации.
3. Изъятие земли в прописанных обстоятельствах производится, если после претензий администрации недостатки не были ликвидированы.

Земельные участки сельхозназначения снабжают население продуктами питания. Все хозяйственные мероприятия на данном природном ресурсе должны проводиться рациональными методами, чтобы сохранить и при необходимости восстановить плодородие и продуктивность почвы.