8 (800)  350-29-87 Москва

Нюансы сделок по покупке и продаже земель под строительство базы отдыха и гостиницы

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Гостиницы и базы отдыха – это неплохое решение для бизнеса. Но одно дело – это облагородить территорию и / или соорудить здание, другое – правильно выбрать и оформить участок земли, этим обезопасив себя и свой бизнес, чтобы в дальнейшем третье лицо или государство не предъявили на них свои права. Земли под эту деятельность могут находиться как на территории городских, так и сельских поселений в муниципальной или частной собственности.

Важно правильно разобраться в категории земли и ограничениях, которые накладывает этот статус, потом уже к переводу их в другую категорию (если есть надобность и возможность), и занятию процедурой покупки и оформления в собственность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это за территории?

Рекреационные земли — это земли, предназначенные и используемые для организации:

  • отдыха;
  • туризма;
  • физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В их состав входят также парки, скверы, лесополоса за городом и в городской черте.

На землях, имеющих такой статус обычно строятся:

  • дома отдыха;
  • пансионаты;
  • объекты физической культуры и спорта;
  • туристические базы;
  • размещаются стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря;
  • детские туристические станции;
  • туристские парки;
  • учебно-туристические тропы, трассы;
  • детские и спортивные лагеря;
  • другие аналогичные объекты.
Справка! Определение правового термина дано по статье 98 ЗК РФ N 136-ФЗ.

Строить на этих землях можно в том числе и гостиницы, и парковки для постояльцев. Лишь с тем условием, что юридически в названии будут звучать слова «отдых, оздоровление» и т.д.

Как и любая земельная недвижимость, она также потребует уплаты налога за право владения и пользования ей. Например, налог за землю для физических лиц и организаций в границах сельских населенных пунктов в целях, не отвечающих ведению личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота начисляется по ставке 25,92 копейки за один квадратный метр.

Органы местного самоуправления имеют право увеличивать ставку налога за такие участки, но не более чем в два раза. В черте города эта ставка меняется в 5 раз в сторону увеличения. (т.к. в первом случае ставка – 0,3%, во втором – 1,5%).

Какие законы регулируют сделки с ними?

Операции с рекреационными землями и их защиту осуществляет Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральные законы, региональные законы, а также Лесной кодекс РФ.

Особенности и подводные камни

Покупателю необходимо обратить пристальное внимание на такие детали:

  • Назначение земли. Если земельный участок носит статус сельскохозяйственного, это обстоятельство может лишить права на получение налогового вычета.
  • Данные размеров участка по ДКП должны совпадать с данными кадастрового паспорта и числиться настоящим числом.
  • Продавец не может предоставить покупателю документы на собственность без кадастрового номера.
  • Данные выписки из ЕГРН не могут противоречить сведениям из других документов на участок.

Больше информации о том, на что нужно обратить внимание перед покупкой участка, вы найдете в отдельной статье.

Но обычно владеет и содержит эту категорию земель местная власть в регионах. Для того, чтобы купить у них землю под базу отдыха или гостиницу необходимо участвовать в открытых торгах, которые они же и проводят (как купить государственную землю без торгов?). В том случае, если участок не выставляется, то потенциальный покупатель должен прийти и написать заявление в местную администрацию, указав в нём:

  • Для физ.лица: Ф.И.О., адрес проживания, номер, серию паспорта.
  • Для юр.лица: наименование согласно Учредительному документу организации, её адрес.
  • Номер ЕГРЮЛ или ИНН.
  • Кадастровый номер участка.
  • Целевое назначение земельного участка.
  • Личный номер телефона, название электронного п/а и т.д.

В Приложении к заявлению необходимо прикрепить документы:

  • Схему территории, если нет проекта межевания (можно ли продать землю без межевания?).
  • Подтверждение права потенциального покупателя на получение участка без проведения торгов.
  • Доверенность от заявителя, если его интересы представляет доверенное лицо.
  • Заверенный перевод документов на русский язык, если заявление подается от имени иностранного юр.лица.

Обработка заявления длится от 10 до 30 дней по закону, после чего заявителя уведомляют о положительном или отрицательном решении, с объяснением всех причин отказа (в последнем случае).

По итогам составляется договор купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования в трёх экземплярах, и отправляется на подписание заявителю, который должен изучить и завизировать их в течение 30 дней.

Определение стоимости

В ЗК РФ указаны два вида стоимости земли (не только рекреационной) – кадастровая и рыночная.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка рекреационных земель — это суммарный показатель ценности ландшафта для обывателя (живописность, нетронутость «ногой человека», дикость, экологическая чистота, историко – культурное, археологическое значение,состав и плодородие почв).

Для сравнения участков по степени такой «качественности» ,и на основе полученных данных, определения его кадастровой стоимости используется система ГИС. Она позволяет оптимизировать труд и время кадастрового инженера на выполнение такой деятельности.

Условиями, влияющими на кадастровую оценку стоимости участка являются: установленный органами государственной власти вид разрешенного использования земли, его площадь и расположение.

Рыночная стоимость может быть в разы выше кадастровой. Зависит это от многих факторов:

  • развитие района в котором расположен земельный участок;
  • транспортная доступность;
  • нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту;
  • наличие обременений и притязаний других лиц, например, наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок — так называемый частный сервитут (о том, можно ли осуществить куплю-продажу земельного участка, находящегося в аренде, написано тут).

О том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее, мы писали в этой статье.

Продажа и покупка земель для строительства гостиниц и прочих мест рекреации

Обычно сделка по земле проходит стандартные этапы:

  1. Заключение соглашения о намерениях. Иногда может вноситься аванс по условиям предварительного договора.
  2. Сбор необходимых документов продавцом земельного участка.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи в 3 – х экземплярах.
  4. Подача документов в регистрационную палату для возникновения нового права собственности.
  5. Получение готовых документов.

Детальную инструкцию по купле-продаже земельных участков вы найдете в нашем материале.

С чего начинать?

Как правило, владельцами такого вида земель являются муниципалитеты. Поэтому следует начать с подготовки к торгам, если имеется только один заявитель, то земля будет продана этому лицу. Покупатель должен получить от продавца следующую информацию:

  • Можно ли осуществлять строительство на территории участка.
  • О влиянии соседних участков на использование рекреации.
  • Задать вопросы о характеристиках и возможных перспективах земельного участка.

Какие документы должны предоставить обе стороны?

Перечень документации, необходимый для сделки купли-продажи земельных участков:

  • текст прежнего ДКП у продавца;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта и удостоверения личности участников;
  • доверенности представителей (при необходимости);
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт передачи объекта;
  • три экземпляра договора.

Как составляется и заключается договор?

Договор купли-продажи составляется типовой, такой же, как и на любое недвижимое имущество.

В нём должны обязательно быть указаны паспортные данные продавца и покупателя, все подробные данные о предмете продажи (кадастровый номер участка, расположение, площадь, вид разрешенного использования.

Обязательно присутствуют ссылки на правоустанавливающий документ на владение землей: кем, когда и кому выдан документ, на основании чего, указывается номер регистрационной записи в государственном реестре.

Цена указывается цифрой и прописью. Если на земельном участке есть строения, то такие условия приобретения должны быть чётко прописаны в договоре.

ДКП не нуждается в государственной регистрации. Покупателю нужно только зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности. Если расчёт по договору не единовременный, то к документу прикладывается график производства платежей. Но обычно покупатель вносит на счёт продавца или передаёт через банковскую ячейку всю сумму одновременно.

Регистрация прав собственности

На основе подписанного сторонами ДКП можно оформить переход права собственности в отделении Росреестра. Необходимо подготовить, в частности, следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов).
  2. ДКП земельного участка, как правило, в трех экземплярах.
  3. Документ, удостоверяющий личность обеих сторон (как правило, паспорт, все страницы). Для представителя – нотариальная доверенность с перечнем полномочий.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если участок приобретался в период брака).
  5. Правоподтверждающие документы продавца на земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).
  6. Акт приема-передачи.

О том, как оформить сделку купли-продажи через Росреестр и МФЦ, подробно рассказано в отдельной статье.

Сроки и расходы

Уплата государственной пошлины покупателем (около 2 тысяч рублей) обязательна, при её отсутствии соискателю возвращается назад заявление и весь остальной собранный пакет документов.

В течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней происходит регистрация нового права собственности.

Налогообложение

Ставка налога на сделку купли-продажи для физических и юр.лиц, как и везде-13%. Для иностранцев-30%. Возвратом средств покупателю ведает налоговая инспекция. Предел вычета строго лимитирован – 2 млн.рублей. Лица, владеющие рекреационным участком 5 лет и более освобождаются от уплаты такого налога.

Для возвращения суммы от сделки необходимо подготовить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • договор купли-продажи и передаточный акт;
  • документы, подтверждающие факт уплаты суммы по договору купли-продажи;
  • справку о полученных доходах с места работы 2НДФЛ;
  • паспорт собственника;
  • заявление на возврат налога с указанием счета и банка-получателя;
  • декларация 3 НДФЛ в количестве листов для имущественного вычета.

Купля и продажа земель рекреации под гостиницу или базу отдыха не отличается какими-то особенными чертами или требованиями к проведению сделки. Обычный объект недвижимости – земля, которая меняет владельца за оговоренное вознаграждение.

В дальнейшем можно заниматься строительством или приведением в порядок строений, которые на ней имеются с целью организации бизнеса. В любом случае все особенности продажи участка должны быть чётко прописаны в ДКП, во избежание в ближайшем будущем проблем для законного покупателя.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: