Избавляемся от городской суеты: как купить участок земли в рассрочку?

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Купить земельный участок в рассрочку – разумная идея, несущая свои преимущества, как покупателю, так и продавцу. Необходимо подготовить документы, правильно составить договор купли-продажи ЗУ и переоформить право собственности.

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).
Подробно о том, как всё происходит.

Показать содержание

Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа?

Купля-продажа земельного участка может осуществляться в рассрочку об этом указано в статье 336 ГК РФ. Естественно, если продажа земли в принципе невозможна, о рассрочке нет смысла говорить.

К таким относятся ситуации, когда участок является государственной или муниципальной собственностью, а также если земля считается заповедником или имеет историческое значение (числится в списке объектов для последующей процедуры раскопок) и т.п. Во всех остальных случаях по желанию продавца, при условии его правомерного владения участком, рассрочка допускается.

Разница будет лишь в описании способа платежа, долговых обязательств и в том, что условием в Росреестре будет значится невозможность продажи, дарения, наследования до момента закрытия долгового обязательства перед продавцом.

Внимание: особое внимание покупателю стоит уделить, когда на участок официально зарегистрировано обременение, а именно залог или сервитут.

Тогда заказывается справка из Росреестра, в которой будет указано необходимое условие, и именно такое же условие необходимо прописать в последующем договоре купли-продажи. Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации.

Отдельно стоит сказать про порядок совершения купли-продажи в рассрочку, если на участке есть дом. В таком случае будет подготовлено две сделки и два договора, так как дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа будет производиться одновременно (исключение составляет случаи, прямо предусмотренные законом); все условия рассрочки и порядка оплаты будут прописаны в двух договорах купли продажи.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, так как данные объекты недвижимости имеют свои отдельные кадастровые номера в реестре ЕГРН.

Полный перечень документов, который понадобится при купле-продаже ЗУ с домом, мы приводили в этом материале, а вопрос о том, в каких случаях землю можно продать отдельно, без стоящего на ней дома, мы рассматривали в отдельной статье.

Что говорит закон?

Как покупателя, так и продавца защищает законодательство РФ в случае оформления ими сделки в рассрочку.

“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 (ред. от 05.12.2017), следующие статьи:

  • В статье 460 обязывает продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
  • Статьи 488 и 489 указывают на то, что объект признается находящимся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
  • В статье 549 оговаривается сам договор продажи недвижимости и форма договора продажи недвижимости (ст. 550).
  • Речь идёт о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551).
  • Определение предмета в договоре продажи недвижимости – статья 554.
  • Цена в договоре продажи недвижимости – статья 555.
  • Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества – статья 557.

А также “Земельный кодекс Российской Федерации”, “О предмете залога” статья 336 ГК РФ.

Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Плюсы и минусы для сторон

Продавцу имеет смысл продавать участок в рассрочку, например, тогда, когда цены на рынке недвижимости падают. Продавая свою землю сегодня, он определяют цену на данный момент, и уже ничто её поменять или снизить не сможет.

Важно: договор, утративший свою юридическую силу из-за задержки ежемесячного платежа покупателем, расторгается.

Недвижимость передается продавцу, а покупателю уплачиваются денежные средства с обязательным вычетом штрафа в размере 0,03% (или другая сумма, прописанная в договоре) от стоимости участка за каждый календарный день, прошедший с даты заключения сделки купли-продажи.

Что касается покупателя, для него появляется возможность приобрести землю по выгодному предложению. Сама по себе рассрочка не несёт каких-то новых рисков. Но необходимо помнить о подводных камнях самой сделки купли-продажи – проверить продавца у нотариуса: нет ли возможных обременений, честен ли он, разумно ли составлен договор (о том, как правильно проверить участок перед покупкой, мы рассказывали тут). И важно понимать, рассрочка лишена страховки, она не защищает в случае болезни, отсутствия работы и прочих проблем.

На нашем сайте вы также можете узнать о нюансах проведения сделок купли-продажи с землями сельскохозяйственного и коммерческого назначения.

Отличия такого договора от стандартного

Стороны также обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на участок с договором купли-продажи, а ведомство регистрирует сделку в установленные законом сроки.

Различия с типовым договором купли-продажи ЗУ заключаются только в наличии раздела порядка оплаты, а именно следующих пунктов:

  1. В договор вносится пункт о том, что выплаты производится частями, в том числе сумма первоначального взноса в процентах, при чём указывать можно только национальную денежную единицу.
  2. Составляется подробный график платежей.
  3. Необходимо указать срок конечного погашения стоимости.
  4. Важным моментом является пункт о штрафных санкциях при задержки оплаты.
  5. Порядок расторжения договора при невыполнении покупателем своих обязанностей.
  6. Указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, участок признаётся находящимся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Статья 489 ГК РФ. Оплата товара в рассрочку

  1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
    Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
  2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
  3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Необходимые документы для сделки

Документы, которые обязан предоставить продавец:

  1. Заявление на регистрацию перехода права собственности.
  2. Договор купли-продажи участка с рассрочкой, обычно, в трех экземплярах.
  3. Паспорт, либо заверенную доверенность у нотариуса, если выступает представитель в качестве участника сделки.
  4. Нотариально заверенное согласие одного из супругов, который должен/должна дать согласие на совершение сделки (если имеют место совместное владение).
  5. Документ, подтверждающий право собственности, а именно свидетельство о государственной регистрации или справку из Росреестра с кадастровым номером (нового порядка).
  6. Документ, подтверждающий право владения, а именно договор купли-продажи или мены, или дарения и т.д.
  7. Кадастровый паспорт и план объекта.
  8. Квитанцию об оплате госпошлины.
  9. Акт-приёма передачи объекта.
  10. График платежей, если он дополнительно заверен нотариусом.
  11. Акт согласования границ.
  12. Выписка из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений.
  13. В случае затрагивания сделкой прав несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Документы, которые имеют право требовать у покупателя:

  1. Паспорт или заверенную доверенность у нотариуса в случае присутствия на сделке представителя.
  2. Заявление на оформление сделки в том случае, если выкуп земельного участка производится у государства.
  3. Кадастровый паспорт и план (также предоставляются покупателем, если выкуп осуществляется у государства).
  4. Справка, которая подтверждает право преимущественного выкупа (в случае, если покупатель принадлежит к категории льготников), или иные документы, которые это подтверждают.
  5. Документы, которые подтверждают платежеспособность (если расчеты производятся с использованием материнского капитала или банковского займа).
  6. Нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки в отдельных случаях.
  7. В случае затрагивания сделкой прав несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Перечень документов, который должен быть предоставлен сторонами при купле-продаже земельного участка, мы рассматривали тут, а что потребуется подготовить для сделки с ЗУ и домом, читайте здесь.

Особенности договора

Структура и содержание

Договор должен включать:

    • Преамбула включает в себя наименование, паспортные данные и реквизиты сторон, в том числе прописку и место жительства.
    • Предмет договора (детальное описание участка).
    • Цена в национальной валюте прописью и цифрами.
    • Порядок оплаты (график платежей).
    • Права и обязанности сторон.
    • Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости (если такие имеются).
    • Порядок передачи объекта.
    • Реквизиты и подписи сторон.

В преамбуле договора купли-продажи участка данные прописываются полностью, без сокращений. Здесь же указывается название сделки и условие о рассрочке, например, «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Также необходимо добавить специальные приложения, а именно акт приема-передачи и план участка, подписанный двумя сторонами график платежей. В конце документа необходимо внести сведения о месте работы.

Главные пункты

Главными пунктами будут являться порядок оплаты, пункт об обременении до полной выплаты, то есть нахождение участка в залоге. Им стоит определить большее внимание. Важный пункт о штрафных санкциях, случаях расторжения или аннулирования договора.

Порядок оплаты

Совершается строго по графику платежей, прилагаемому к договору купли-продажи. В случае невыполнения обязательств покупателем, полагается выполнять действия, указанные в разделе штрафов, вплоть до аннулирования сделки. График обязательно содержит:

  • Сумму первого платежа в рублях или процентах прописью.
  • Сумму ежемесячного платежа в рублях прописью.
  • Дату ежемесячного платежа.
  • Дату последнего платежа.
Включить в договор пункт о порядке внесения наличных или безналичных расчётов: на руки продавцу, на счёт определённого банка, третьим лицам.

Кто подписывает документ и нужно ли заверять?

Договор должен быть подписан двумя сторонами сделки, покупателем и продавцом, если в заключении сделки не участвуют третьи лица. Если имеет место продажа доли в праве собственности, требуется удостоверение со стороны нотариуса (что такое нотариальное сопровождение сделки и сколько это будет стоить, узнаете в отдельном материале). Также это требуется, когда права принадлежат ограниченно дееспособному или несовершеннолетнему полностью или в долях.

Особенности заполнения

В заполнении договора необходимо соблюсти все стандартные требования, но и те, которые относятся именно к договорам с рассрочкой. Он должен содержать такие данные, которые помогут конкретно идентифицировать объект недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер и т.п.), указывается целевое назначение.

При желании к договору может прилагаться справка с работы покупателя, например НДФЛ. Важно обозначить, когда стороны совершают переход прав собственности – после полного расчета или до него.

Обратите внимание, что без подписанного графика платежей обеими сторонами, договор считается недействительным. Для указанного договора возможна письменная форма.

Регистрация сделки

Регистрация сделки производится в МФЦ (по месту нахождения участка) или в ведомстве Росреестра. Заявление составляется на месте со специалистом службы.

  1. необходимо подать договор купли-продажи;
  2. от обеих сторон документы, удостоверяющие личность либо заверенную доверенность у нотариуса в случае присутствия представителя;
  3. нотариально заверенное согласие одного из супругов на покупку/продажу;
  4. документ, подтверждающий право владения, а именно прежний договор купли-продажи или мены, или дарения и т.д.;
  5. квитанцию об оплате госпошлины;
  6. акт-приёма передачи объекта;
  7. график платежей, если он дополнительно заверен нотариусом.
  8. в случае затрагивания сделкой прав несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Сроки и расходы

Стороны могут распределять расходы в равных долях, а могут брать на себя при желании любой стороны. Стоимость госпошлин на всей территории РФ определена и не должна существенно разниться:

  • Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности и отсутствия обременений на квартиру, оформляется в Росреестре или МФЦ и составляет 300-750 р. в зависимости от формы документа: бумажный или электронный.
  • Нотариальное заверенное согласие супруги на сделку в нотариальной конторе 500 р.
  • Нотариальная доверенность (в том случае, если договор будет подписывать доверенное лицо по доверенности) 100 р. для близких родственников, 500 р. – для других физических лиц.
  • Нотариальное заверение договоров купли-продажи – 0,1-0,4% от стоимости сделки, прописанной в договоре.
  • За переоформление прав собственности различных объектов недвижимости в Росреестре предусмотрена госпошлина в размере 2000 руб.
  • Государственная пошлина регистрации права собственности на земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности — 350 рублей.
Срок оформления сделки в Росреестре стандартный и не превышает обычно больше двух месяцев, но если есть необходимость в быстром рассмотрении заявления, обратитесь к нотариусу, он имеет право подать документы сам, а время рассмотрения в таком случае будет значительно сокращено.

Порядок расчетов

Расчёты производятся согласно договору купли-продажи. Выплаты производятся покупателем в указанные сроки, могут быть произведены наличным способом или переведены на банковский счёт продавца; так, как стороны оговорили это. Необходимо чётко придерживаться подписанного графика платежа во избежание конфликтных ситуаций.

Если есть необходимость быстро продать участок, предложение с рассрочкой – законодательно защищённый вариант. Подготовка пакета документов может потребовать некоторого времени от продавца. Также требует отдельного внимания качественно составленный договор купли-продажи.

На самом деле, отличия сделки с рассрочкой отличаются всего несколькими пунктами от обычной, и что действительно имеет значение – полностью узаконена.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Ярослав Григорьев Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Глеб Наумов

    Здравствуйте! продаем участок земли наличными отдают 2/3 суммы одну третью в рассрочку как правильно составить договор рассрочки платежа?

  2. Ярослав Григорьев

    если я покупаю квартиру у физ лица в рассрочку имеет ли право продавец установить в договоре % на не выплаченную часть цены квартиры?

    • Ника

      Здравствуйте Ярослав. При продаже квартиры , продавец имеет право в договоре устанавливать процент при продаже квартиры в рассрочку. Оправдывается это тем что пока вы расплатитесь цены на недвижимость могут вырасти. Этот договор должен быть подписан обоими сторонами и заверен у нотариуса.

    • антон

      Да конечно,это право продавца вписать в договор пункт о проценте за невыплаченную часть от продажи квартиры тем самым он страхует себя от неплатежеспособности покупателя в дальнейшем.Продавец так же как и покупатель составляя договор купли продажи должны рассмотреть все риски сделки,и подстраховать себя от непредвиденных обстоятельств

  3. Зоя Соловьёва

    Здравствуйте! Хотела уточнить: может ли физ.лицо продать другому физ.лицу земельный участок в рассрочку? Можно ли в ЕГРН сделать обременение до полной выплаты? Нужно ли составлять график погашения? Что делать если платить не будут: можно ли вернуть землю обратно?

    • Дарья

      Зоя, добрый день. Да, можно. Пишите в договоре, что предмет в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем. И вместе с переходом права будет регистрироваться залог на недвижимость с оплатой дополнительной пошлины. Далее, когда покупателем внесены все средства, стороны снимают обременение в ЕГРН.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Даже в качестве физлица у вас есть право на составление ДКП с оплатой в рассрочку. В этом случае важно не только как можно тщательнее прописать условия (обратитесь к юристам), но также обязательно составлять расписки, смотрите ст. 488-489 ГК РФ.