Как юридически грамотно продать или купить земельный участок? Порядок действий, нюансы оформления договора

Любые сделки с недвижимостью, а с землей в особенности, нужно совершать обдуманно. Очень важно сначала определиться с целевым назначением земельного участка и исходя из этого уже выбирать подходящий.

Конечно, такая сделка достаточно распространенная, тем не менее, практически у каждой имеются свои особенности. Грамотное оформление соглашения о купле-продаже позволит избежать рисков.

Показать содержание

• Определение понятия
• Правовое регулирование и его специфика
• Какие существуют ограничения?
Кто имеет право продать, а кто купить?      Есть ли особый порядок приобретения в собственность для иностранцев?    
• Особенности и условия
• Плюсы и минусы
• Порядок действий
Необходимые документы для сделки      Что обязательно следует проверить?     Сколько стоит сопровождение нотариусом или риелтором?     Можно ли обойтись без посредников?      Что такое кадастровая стоимость?     Нюансы, которые следует учесть при составлении и заключении договора      Возможно ли переоформление территории, находящейся в аренде?     Рассрочка платежа      Отличия в реализации земли с домом     Регистрация     
• Сделки с местностями различного назначения
• Как купить у государства?
Можно ли реализовать свой надел государству?    
• Кредитование
Какие банки предоставляют займы для такого приобретения?    
• Налогообложение сделок в России

Определение понятия

Купля и продажа земельных участков – это двухсторонняя сделка, в процессе которой одна сторона передает другой право собственности, происходит отчуждение конкретного участка от одного лица другому.

Правовое регулирование и его специфика

Данную процедуру регулируют и контролируют следующие законодательные акты:

• Гражданский Кодекс РФ (ст. 129, 549, 551, 552, глава 30 параграф 1).
• Земельный Кодекс РФ (глава 5).
• Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”(ст. 8).

Какие существуют ограничения?

Есть ли в России ограничения на покупку земли в собственность? Рассмотрим следующие:

• Не могут быть объектами сделок купли-продажи земли, которые изъяты из оборота или ограниченные в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
• Земельные участки, которые не прошли государственный кадастровый учет, также не могут быть объектом купли-продажи (ст. 37 ЗК РФ).

Кто имеет право продать, а кто купить?

В России землю могут купить и продать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Бизнесмены приобретают ее для организации или расширения своего бизнеса, обычные граждане покупают землю для дачных участков или индивидуального жилого строительства.

Продавцом же данного ресурса может выступать государство, как федеральный собственник (или муниципалитет), в собственности которого находится земля города или района.

Есть ли особый порядок приобретения в собственность для иностранцев?

Купля-продажа земли иностранцами в РФ возможна, но законодательством предусмотрены некоторые ограничения:

1. Иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут купить землю и стать собственниками земельных участков, которые располагаются в приграничных районах и на других особых территориях России (ст. 15 ЗК РФ).
2. Земли сельскохозяйственного назначения нерезиденты могут только арендовать, сделка купли-продажи таких земель для них невозможна (Федеральный закон от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особенности и условия

Можно выделить следующие особенности купли и продажи земельных участков в РФ:

• Предметом сделки купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые состоят на учете в ЕГРН. При заключении договора собственник земли должен обязательно информировать покупателя об ограничениях его использованиях и обременениях.
• Если условия договора купли-продажи земли ограничивают ответственность продавца в случае, когда права на земельный участок заявят третьи лица; определяют право продавца выкупить обратно свою землю (если будет его желание), то такие условия являются недействительными.

Плюсы и минусы

Рассмотрим плюсы и минусы при покупке участка.
К плюсам можно отнести:

• Получение выгоды для обеих сторон, так как сделка возмездна.
• Возможность получения налогового вычета.
• Риск оспаривания очень маленький.

Минусы:

• Продавец уплачивает НДФЛ.
• Приобретенный участок будет считаться совместно нажитым имуществом.

Порядок действий

Для того, чтобы продать земельный участок, необходим следующий порядок действий:

1. Собрать все документы.
2. Выбрать оптимальную стоимость участка.
3. Найти покупателя.
4. Заключить предварительный договор, получить задаток.
5. Подготовить документы для продажи.
6. Заключить сделку, получить деньги.

Для того, чтобы купить зем. участок, необходимо:

• Подобрать для себя оптимальный вариант.
• Согласовать с продавцом основные моменты предстоящей сделки купли-продажи.
• Заключить договор, передать деньги.
• Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Пошаговую инструкцию по купле-продаже земли с домом и без вы найдете здесь, а из этой статьи вы узнаете, как купить участок в городе или деревне.

Необходимые документы для сделки

Для сделки потребуются следующие документы:

• Правоустанавливающие документы.
• Кадастровый паспорт участка.
• Свидетельство о регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН.
• Паспорта.

Что обязательно следует проверить?

Необходимо проверить:

1. Целевое назначение земельного надела.
2. Категорию и возможность его использования.

Если продавец – физическое лицо, то необходимо проверить наличие:

• Согласия второго супруга на проведение сделки (заверенное нотариально).
• Документов, подтверждающих отсутствие обременения на участок и отсутствие долгов по налогам.

О том, что нужно проверить перед сделкой и на что обратить внимание, мы подробно рассказывали в этой статье.

Сколько стоит сопровождение нотариусом или риелтором?

Нотариальное сопровождение сделки в среднем обойдется в сумму, составляющую 1,5% от всей суммы сделки. Сопровождение сделки риэлтором будет стоить от 2% до 20% от суммы сделки.

О стоимости услуг риелтора и нотариального сопровождения сделки можно узнать в нашем материале.

Можно ли обойтись без посредников?

Грамотно оформить сделку купли-продажи земельного участка вполне можно самостоятельно, опираясь при этом на Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам оценки земли (проводимой государством) с учетом целевого назначения. Формируется она на основании усредненной цены за один квадратный метр по каждой категории.

Полная стоимость земельного участка рассчитывается произведением стоимости квадратного метра на его площадь. Можно продать земельный участок за цену, которая ниже кадастровой, но налог придется заплатить с учетом кадастровой стоимости.

О том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать землю ниже этого показателя, мы писали в этой статье.

Нюансы, которые следует учесть при составлении и заключении договора

При составлении и заключении договора необходимо учесть:

1. Земельный участок должен соответствовать заявленным характеристикам.
2. Необходимо указать целевое назначение участка.

Возможно ли переоформление территории, находящейся в аренде?

Земля, находящаяся в аренде, является собственностью арендодателя, продать ее может только собственник. Про куплю-продажу участка, находящегося в аренде, рассказывается здесь.

Рассрочка платежа

Возможно приобрести ЗУ в рассрочку. В этом случае в договоре прописываются сроки, когда необходимо вносить платежи покупателю и размер платежа.

Отличия в реализации земли с домом

• При процедуре купли-продажи земли с домом должны быть предоставлены два пакета документов: на землю и на дом. Договор заключается один.
• Землю без дома возможно продать только в том случае, если этот дом построен самовольно и не зарегистрирован нигде. Также возможно произвести межевание своего участка, получить кадастровые номера на участки и после этого продать участок без постройки.
• Дом отдельно от земли продаваться не может, при покупке дома покупателю передаются права пользования на земельный участок, который необходим для использования недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Про продажу земельного участка и дома отдельно друг от друга мы писали в этой статье.

Об особенностях купли-продажи земли с недостроенным домом читайте тут.

Регистрация

Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ.

Подробнее о процедуре оформления сделки через Росреестр и МФЦ мы писали в этом материале.

Сделки с местностями различного назначения

1. Участков в ДНП и СНТ. Основное назначение для таких земель – сельскохозяйственное. О том, как купить или продать участок в ДНП или СНТ, мы рассказывали тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какие документы при этом понадобятся.
2. В коттеджных поселках с подрядом и без. Купля-продажа с подрядом будет стоить дороже, чем без него.
3. Участков коммерческого назначения. В этом варианте налогом будет облагаться абсолютно все, что в дальнейшем будет построено.
4. Для строительства многоэтажных домов, баз отдыха и гостиниц. Наличие градостроительной документации необходимо.
5. Лесных участков. Продаются только посредством торгов у государства.
6. Промышленных земель. Установленный вид разрешенного использования необходимо соблюдать. Сельскохозяйственных, в том числе под ЛПХ и КФХ. Это право преимущественной покупки земельных участков есть у государства. О купле-продаже земли сельскохозяйственного назначения и пая можно более детально узнать тут.

Как купить у государства?

Государство может продавать земли, в основном, в ходе аукционных торгов. Организацией таких торгов занимаются органы государственной или муниципальной власти. О том, можно ли купить земли у администрации без торгов и как это сделать, говорится здесь.

Можно ли реализовать свой надел государству?

Продать землю государству можно, если только оно заинтересовано в покупке этого участка.

Кредитование

Кредит на землю с домом взять возможно, но это будет только целевой кредит. Про кредит на покупку участка с домом и без мы писали в нашем материале.

Какие банки предоставляют займы для такого приобретения?

• Сбербанк.
• Россельхозбанк.
• Газпромбанк.
• ВТБ24.

О том, в каких банках дают кредит на землю и как его оформить, написано здесь.

Налогообложение сделок в России

Облагается налогами продажа земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации. Собственники, владеющие не менее 5 лет своими наделами, от уплаты налогов освобождаются.

О налогообложении купли-продажи земли в России читайте тут.

В итоге можно сделать вывод, что покупка или иное приобретение земельного участка в собственность – это процедура, к которой нужно отнестись самым тщательным образом, так как приходится учитывать очень много нюансов. Соглашение по этой сделке должно отвечать всем законодательным требованиям и иметь однозначную трактовку. Перед оформлением договора продавцу необходимо обязательно провести межевание данного земельного участка.