3 способа оценки недвижимости и другие особенности процедуры

Под оценкой понимается определение стоимости недвижимости (жилой дом, квартира, земельный участок, коммерческое помещение). Процедура регулируется на законодательном уровне ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и должна проводиться только организациями, имеющими аккредитацию.

Показать содержание

• Зачем нужна профессиональная оценка недвижимости
• Виды
• Способы оценки
• Как происходит процедура

Зачем нужна профессиональная оценка недвижимости

Расчет рыночной стоимости недвижимости требуется достаточно часто. Самые распространенные случаи, когда это необходимо:

• Оформление ипотеки. Справка нужна банку, чтобы понимать, какую сумму средств необходимо выделить заемщику.
• Сделка купли-продажи объекта. Продавцу необходимо понимать, какая реальная стоимость квартиры на рынке в данный момент, а покупателю — не завышена ли цена.
• Обмен жилья. Процедура нужна, чтобы адекватно оценить стоимость и никто из участников сделки по обмену не остался в минусе.
  Разбирательства в суде. Например, наследник должен компенсировать долю части наследства другому претенденту, не вступившему в право наследования.
• Реорганизация предприятия (речь идет о коммерческой недвижимости).

Виды

Согласно Федеральным стандартам, существуют основные виды определения стоимости недвижимого объекта:

• Рыночная. Цена, за которую можно реализовать продажу объекта в данный момент на свободном рынке недвижимости. Именно этим видом пользуются при договоре купли-продажи или обмене.
• Кадастровая. Сумма, которая была установлена в результате государственной кадастровой оценки. Тут в основном имеется в виду голая цена за квадратные метры.
• Инвестиционная. Цена для конкретного лица или группы лиц при инвестиционных целях. В этом случае сумма всегда выше рыночной, потому что рассчитывается с учетом прибыли на будущее.
• Ликвидационная. Цена, за которую можно быстро избавиться от недвижимости.

Способы оценки

Оценщики в своей деятельности пользуются тремя способами:

1. Сравнительный. Смысл в том, чтобы покупатель не заплатил цену больше, чем та, по которой можно приобрести объект с такими же характеристиками. При этом специалист должен: выбрать предмет для сравнения, учесть все значения и характеристики, согласовать результаты и вынести решение. Метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Требуется изучить огромный объем информации и произвести расчеты, чтобы определить степень ценности, как можно точнее.
2. Доходный. Цель исследования — определить, какую прибыль в будущем сможет принести объект недвижимости. Используется чаще всего для установки инвестиционного потенциала. Учитывается не только возможная прибыль, но и риски.
3. Затратный. Суть метода в том, чтобы объект не стоил больше той суммы, которую необходимо потратить на восстановление или строительство. Используется для определения стоимости земельных участков под застройку. Эксперт действует следующим образом: узнает рыночную цену, определяет сумму, которая потребуется на восстановление здания, оценивает возможные виды износа, подводит итоги.

Как происходит процедура

Процесс работы специалиста не зависит от выбранного метода, обычно оценка недвижимости выполняется в несколько этапов:

• Постановка задачи для эксперта. Нужно определить цель проводимой работы, для чего человеку это нужно.
• Заключение договора с организацией, которая будет проводить работу.
• Оценщик начинает сбор информации: выезжает на объект, фиксирует дефекты, сверяет документацию.
• Непосредственный расчет стоимости. Методы, путем которых проводились работы должны быть отражены в отчете.
• Составление отчета — последний этап. Согласно законодательству отчет должен быть сшит и пронумерован.