Прежде чем начислять НДФЛ при продаже квартиры, ФНС обязали доказать предпринимательскую деятельность — новое решение суда
В России при продаже квартиры необходимо уплатить налог 13% с полученного дохода. Однако законодательство предусматривает для граждан — физических лиц — налоговый вычет в размере фактически понесенных затрат на приобретение жилья.
Но существуют определенные особенности, несоблюдение которых может привести к очень неприятным последствиям. В такой ситуации после продажи квартиры оказалась жительница Курска.
Которой налоговая инспекция после проверки декларации начислила штрафов, пеней и задолженностей более чем на 1 миллион рублей.
Показать содержание
- Судебная практика
- В каких случаях не нужно платить налог с продажи квартиры
Судебная практика
С чего началось разбирательство
В суд г. Курска обратилась налоговая служба с иском о взыскании с гражданки Чистяковой задолженности, пеней и штрафов за недоуплаченные, по ее мнению, налоги на доходы физических лиц (НДФЛ).
Общая сумма, истребуемая налоговой, составила 1,044 миллиона рублей. Налоговая заявила, что в процессе проведения камеральной проверки налоговой декларации за 2017 год гражданка Чистякова неправомерно уменьшила налогооблагаемую базу после продажи квартиры на сумму фактических расходов, когда приобретала данную квартиру.
Дело в том, что 27 апреля 2018 года данная гражданка подала в налоговую инспекцию декларацию по налогу НДФЛ. В ней она отразила соответствующую сумму налога, подлежащую уплате — порядка 854 тысяч рублей. Которую и уплатила 23 июля 2018 года.
Однако после проведенной проверки ФНС посчитала, что налоговая база занижена. Поскольку гражданка применила налоговый вычет при продаже квартиры в размере средств, потраченных когда-то на покупку данного жилья. А применять этот вычет она не могла по причине того, что продажа квартиры являлась объектом предпринимательской деятельности. Что не попадает под налоговый вычет для физических лиц.
Решением ФНС от 4 декабря 2018 года Чистякова была привлечена к ответственности «за совершение налогового правонарушения» с выплатой недостающих, по мнению налоговой, сумм в бюджет.
Гражданка обжаловала решение местного отделения налоговой службы в вышестоящий орган. Однако для себя положительного решения не получила.
Тогда Чистякова обратилась в суд с тем, чтобы отменить решение ФНС.
Позиции нижестоящих судов
Но сначала районный, а потом и Курский областной суд поддержал требования ФНС. И постановил взыскать с Чистяковой требуемую сумму в бюджет.
Кассация, поданная в Первый кассационный суд общей юрисдикции также ничего не дала — гражданка должна была выплатить всю начисленную налоговой службой сумму.
Основанием к принятию такого решения являлась статья 220 Налогового Кодекса. Которая в подпункте 1 пункта 1 разрешает получить физлицам вычет при продаже недвижимости. Однако данным вычетом нельзя воспользоваться, если проданное имущество использовалось в предпринимательской деятельности (подпункт 4 пункта 2 статьи 220 НК).
ФНС посчитала, что Чистякова занималась предпринимательской деятельностью по продаже недвижимости. И именно по этому основанию не могла воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить налоговую базу.
В частности, налоговая посчитала, что гражданка ранее уже продавала имеющуюся у нее недвижимость в 2013, 2014, 2016 и в 2017 годах. А это свидетельствует о том, что сделки были направлены на получение прибыли, были систематическими, носили однородный характер, а срок владения недвижимостью составлял 2-6 месяцев. Также указывалось и на то, что в проданной квартире Чистякова не проживала.
Пояснения Чистяковой, что средства от продажи шли на личные и семейные нужды не были приняты во внимание.
⚖️ Решение Верховного Суда
Однако Верховный Суд, рассмотрев все обстоятельства, установил, что ранее принятые судебные решения должны быть отменены. И вот почему.
👉 Во-первых, само понятие предпринимательской деятельности подразумевает систематическое извлечение прибыли от такой деятельности (статья 2 ГК). Но факт совершения гражданином сделок на возмездной основе не является сам по себе достаточным для признания человека предпринимателем.
6 лет проработала помощником юриста в юридической компанииПодтверждением предпринимательской деятельности могут являться изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. Также подтверждением может служить учет всех совершенных операций и взаимосвязанность сделок, совершенных гражданином.👉 Во-вторых, предпринимательская деятельность сопряжена с различными хозяйственными рисками (статья 2 ГК). Риски — это вероятность возникновения событий, из-за которых осуществление предпринимательской деятельности станет невозможным. Однако продавец квартиры не осуществляет на свой риск какой-либо предпринимательской деятельности.
👉 В-третьих, собственник жилья вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом (пункт 1 и 2 статьи 209 ГК). В том числе продавать. А это значит, что продажа квартиры сама по себе является только реализацией принадлежащих гражданину прав, но никак не предпринимательской деятельностью.
Единственным выводом о предпринимательской деятельности при продаже недвижимости может служить множественность (повторяемость) данных операций. На что как-раз и опиралась ФНС и предшествующие суды.Однако в материалах отсутствовали документы по сделкам, на которые ссылается ФНС. А предыдущими судами не дана оценка систематичности сделок с учетом приобретения недвижимого имущества в различные налоговые периоды, характера и назначения объектов недвижимости.
Также судами не дана оценка допустимости единого подхода при отнесении к предпринимательской деятельности сделок, ранее проданной недвижимости и проданной позже квартиры.
👉 В-четвертых, то что гражданин не проживает в квартире, не свидетельствует о том, что данная недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Поскольку законодательство не запрещает гражданам иметь несколько жилых помещений в собственности.
Таким образом, само по себе непроживание Чистяковой в проданной квартире не может являться фактом использования квартиры в целях предпринимательства. Данный факт должен быть установлен отдельно. Однако этого сделано не было.
Верховный Суд также напомнил, что доказывать обстоятельства, послужившие основанием для взыскания обязательных платежей и санкций, должен истец, то есть ФНС (часть 4 статьи 289 КАС). Однако и этого сделано не было. В итоге Верховный Суд отменил решения предыдущих судов.
Подводя итог можно отметить следующее: сама по себе продажа квартиры не является предпринимательской деятельностью. Однако продажа может быть признана такой деятельностью с учетом конкретных обстоятельств. В том числе с учетом повторяемости сделок и других признаков.В каких случаях не нужно платить налог с продажи квартиры
Государство, в лице налоговой службы, считает, что при продаже квартиры владелец получает доход. А с дохода физических лиц необходимо заплатить НДФЛ 13%. И единственный вариант не платить этот налог — соблюсти минимальный срок владения, который составляет 3 года. Если квартиру продать до истечения трех лет, то придется заполнять декларацию и платить налог. Что и произошло с героиней нашей статьи.
Поэтому для исключения претензий со стороны налоговой лучше всего продавать недвижимость после истечения минимального срока владения. В этом случае ни оформлять декларацию, ни платить налог не нужно.