Какие цели преследует вычисление и как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости?
Процедуры и определения, сопутствующие государственной регистрации недвижимости, кроют в себе целый спектр нюансов, которые должны учитывать владельцы имущественных объектов. Одним из таких, и, при этом, зачастую спорных определений на практике является расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Где используется данное понятие? Из чего складывается и как определяется цена на дом, квартиру или земельный участок? Как рассчитать ее самостоятельно? Ответы на эти вопросы мы приготовили далее по тексту.
Показать содержание
- Зачем нужен?
- Из чего складывается цена?
- Алгоритм оценки
- Методики расчета
Как это сделать самостоятельно?Зачем нужен?
Будучи условной оценкой того или иного имущественного объекта, определенной государственными экспертами на конкретную дату и зафиксированной в официальной базе Росреестра, кадастровая стоимость недвижимости является исходной информацией для расчета сумм, подлежащих к выплате в качестве налогового обложения.
Согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности», расчет и результаты экспертной кадастровой оценки также могут фигурировать в процессе проведения каких-либо сделок с объектом недвижимости. Определенная государственным экспертом стоимость может также стать основанием для расчета цены выкупа дома, здания или земельного надела у муниципалитета, а также арендных отношений с государством.
Из чего складывается цена?
С 2012 года определение кадастровой цены жилья, земельного участка или строения другого типа происходит путем математических вычислений, исходя из четко регламентированных факторов в правилах Росреестра и Минэкономразвития РФ.
Какие параметры объекта составляют ее конечный результат:
- Цена за квадратный метр (строения или земельного надела) в конкретном населенном пункте (регионе).
- Площадь здания или территории участка.
- Год возведения сооружения (дает понимание объемов его технического износа).
- Непосредственная локация – привязка к району, кварталу, массиву, и даже – этажности (для квартир).
- Целевое значение земельного участка.
Определив значения всех указанных характеристик, путем математического вычисления и сложения специалисты Кадастровой палаты определяют финальную цену каждого конкретного имущественного объекта.
Согласно Федеральному закону №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 11), каждая последующая переоценка недвижимости должна проходить с интервалом от 3 до 5 лет, и объясняется объективными факторами возможных технических изменений в нем, а также особенностями постоянно меняющейся инфраструктуры населенных пунктов.
Важно! Полученный результат кадастровой величины является условным, поскольку данное определение рассчитывается исходя из массовой оценки недвижимости в этом сегменте.Алгоритм оценки
Примечательно, что на сегодняшний день не существует единого централизованного порядка организации процедуры расчета кадастровой стоимости, все уполномоченные ведомства могут по-разному интерпретировать характеристики объекта недвижимости. Вместе с тем, есть некий общий алгоритм работы всех государственных оценщиков:
- Заключение договора между владельцем имущественного объекта и оценщиком органа Кадастровой палаты в данном регионе.
- Специалист-оценщик определяет способ оценки имущества, и готовит все исходные данные, составляющие базу для расчета.
- Проведение всех математических вычислений и получение общего результата.
- Фиксация полученных данных о стоимости конкретного объекта в базу Росреестра.
- Оформление новой паспортной документации на недвижимость с внесением новой оценочной стоимости.
Ниже представлен образец кадастрового паспорта с оценочной стоимостью
Методики расчета
Исходя из рекомендаций к проведению расчетных процедур, но отсутствия единой прописанной и утвержденной формулы расчета кадастровой стоимости жилья, специалисты-оценщики пользуются различными вычислительными методиками, в которых учитываются ключевые показатели.
О методиках, которые используется для определения кадастровой стоимости, читайте здесь.Общую формулу расчета цены того или иного имущественного объекта можно представить следующим образом:
П *(Зб + Зп)* К, в которых:
- П – это площадь строения, земельного участка (кв. м).
- Зб – значение показателя бытового благоустройства (включает локацию, год постройки, исчисляется в руб./кв. м в определенном тарифе региона).
- Зп – значение инфраструктуры населенного пункта (руб./кв. м).
- К — переходной коэффициент, установленный в каждом конкретном населенном пункте индивидуально.
Как это сделать самостоятельно?
Исходя из перечня основных аспектов, которые должны быть взяты во внимание при определении кадастровой стоимости жилья или участка, его владельцы могут самостоятельно вычислить его цену на основе удельной кадастровой стоимости квадратного метра недвижимости по региону. В данном случае формула может выглядеть следующим образом:
КС=(Н*200)*П, где:
- Н – это налоговая ставка в регионе.
- П – площадь квартиры, дома, земельного надела. Полученная в результате сумма может считаться кадастровой для конкретного имущественного объекта.
Изначально некорректные региональные ставки могут выдать результат, который будет несоответствующим по отношению к реальным показателям, что означает, по сути, неверное определение регистрационной стоимости.
Специалисты ГКН произвели кадастровую оценку вашей недвижимости?Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя.
Исходя из вышесказанного, отметим, что ряд формулировок и разночтений в определение регистрационной стоимости объекта недвижимости может видоизменять конечный результат. Во избежание ошибок и претензий в свете завышенной стоимости, рекомендуем заручиться помощью опытных специалистов для проведения сравнительной экспертизы и фиксации максимально точного его значения.
Добрый день! У меня строится дом в Раменском районе. Есть мансардный этаж. Помещения инженер пометил как технические. Площадь получилась 68 м кв. при высоте по периметру 2.10. Будет ли влиять это на кадастровую стоимость и есть ли смысл обозначить площадь , например в периметре высоты потолка 2.50? И какой размер налога платиться от кадастровой стоимости? Спасибо.
Доброй ночи. Заполняю анкету поручителя в банк, для кредита. У меня в собственности есть2 офисных помещения. Они у меня основные средства на ИП. Как рассчитать данные активы?
Вам необходимо сделать оценку недвижимости. Оценку, скорее всего, придется делать у уполномоченных банком оценщиков.
Здравствуйте!
По-хорошему, такой вопрос правильнее адресовать в тот банк, куда подается заявление о кредите, т.к. кредитные учреждения могут выдвигать разные условия и требования к оценке залогового (недвижимого) имущества.
Здравствуйте мне рассчитали кадастровую стоимость здание оно т одноэтажное год постройки 1980 в 2007 реконструирована крыша из плоской в мансардную по техническому паспорту восстановительная стоимость 155782 ,а рассчитали комитет по имуществу 17000983 .Что делать?
Здравствуйте!
У гражданина есть право на обжалование кадастровой оценки – надо смотреть основания и сроки или же просить о проверке надзорные инстанции, но в этом случае все же лучше иметь основания, а то получите отписку. Хотя обжаловать можно и в суде.
Было такое. Надо смотреть, стоит ли это обжаловать и есть ли выгода. Мне пришел налог на имущество, в котором кадастровая стоимость была завышена. Но я посчитал, что ее обжалование невыгодно, так как надо заказывать независимую экспертизу, которую никто не оплатит, а экономия от налога окупится лишь через 15 лет.
мне пришло налоговое уведомление на дом в селськой местности деревянный построенный в 1960 г площадью 51.9 кв м на сумму 2351 р . Кадастровая стоимость дома определена в . 1813858 р Мне кажется что здесь какая то ошибка ?
Егор, здравствуйте. В ряде регионов России есть ситуация, когда неликвидные дома в сельской местности высоко оценены по кадастру. Можно попробовать обжаловать размер кадастровой стоимости. В случае положительного решения в Вашу пользу это поможет снизить налоговое бремя на будущий период. А действующий долг придется оплатить.
Для расчета кадастровой стоимости принимается во внимание множество факторов, в том числе место нахождения объекта, земля, характер строения жилое/нежилое и др. Тем не менее полностью исключить вероятность ошибки нельзя, поэтому вы можете обратиться в БТИ по месту нахождения объекта для уточнения.
добрый день. как рассчитывается кадастровая стоимость подвального помещения. У нас два одинаковых подвальных помещения в одном доме используются под складские помещения, а стоимость кадастровая выше чем у офисного помещения, при чем стоимость одного складского помещения 67 тыс.руб.1 кв.м. у другого 52,77 тыс.руб. и никто не может объяснить. куда нам обратиться и что делать?
Здравствуйте, Иван. Имеется методика расчета кадастровой стоимости, которая применяется по всей стране. Можно попробовать обратиться к ней. Также стоимость помещений зависит от различных факторов, неполный перечень которых имеется в статье. Со дня опубликования кадастровой оценки дается срок на обжалование. Если он у Вас не вышел – обжалуйте.
Здравствуйте!
Определенно, например, я не могу ответить за ваши региональные и муниципальные власти. Вам необходимо вначале подать туда письменный запрос на разъяснение, в месячный срок вам обязаны ответить. После чего вы уже можете оценить соответствие нормативам их ответ или попросить об этом надзорные инстанции.