+7 (499) 653-64-25Москва

Что такое налог на недвижимость по кадастровой стоимости, сколько процентов составляет и как быть с продажей жилья?

В связи с изменениями последних лет в законодательстве кадастровая стоимость объекта (здания, дома, квартиры) стала играть гораздо большую роль в подсчёте налогов, чем раньше.

Это касается как ситуаций с продажей недвижимости, так и с ежегодным налогом на неё.

В этой стать мы постараемся как можно более подробно рассмотреть, каким же является налог на недвижимость по кадастровой стоимости.

Вы узнаете для каких категорий граждан существую льготы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что это такое?

Кадастровая цена недвижимости – это усреднённый показатель расценок на аналогичные объекты с таким же расположением и основными данными. Он рассчитывается для ГКН привлечёнными сторонними специалистами – профессиональными оценщиками. Значится в кадастровой карте для каждого объекта. Именно по нему теперь принято высчитывать сумму к оплате в ФНС за каждый год.

Сейчас ещё можно встретить информацию о том, что ежегодный налог на недвижимость рассчитывается на основании инвентаризационной стоимости. Но это актуально уже не везде: с 2017 года в 72-ух из 85-ти субъектов РФ данная выплата вычисляется по кадастровой цене объекта.

На 2015 год эта цифра составляла всего лишь 28 регионов, поэтому стремительные изменения налицо. В остальных со временем также возможен переход на такой вариант налогообложения. Основы законодательства в данном вопросе регулируются статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ.

Весь список субъектов РФ, где налог рассчитывается по кадастровой стоимости, можно посмотреть на официальном сайте ФНС.

Подробную информацию о том, какое имущество входит в список объектов недвижимости, по которым налог рассчитывается по кадастровой стоимости, читайте здесь.

Инвентаризационная цена жилья вычисляется по совершенно иному принципу, поэтому разница получается в несколько раз меньше. Так, средняя квартира ценой в полтора миллиона по такой стоимости может составлять 300-400 тысяч.

Но и расчёт налога теперь производится иначе. В целом получается сумма, близкая к прежней. Но многое зависит от разницы в кадастровой и инвентаризационной цене одного и того же объекта. Если она большая, то выплаты могут оказаться выше или ниже, чем прежде. Это и беспокоит многих налогоплательщиков.

Теперь вы знаете, что такое кадастровая стоимость недвижимости и налог на нее.

Сколько процентов составляет ставка?

На сегодняшний день ставка налога на недвижимость по кадастровой стоимости составляет 0,7 % от стоимости по ГКН в среднем. Единого значения нет потому, что на территории каждого субъекта РФ её размер разный. При этом отличия в регионах небольшие.

Законодатели говорят о дальнейшем повышении ставки. Однако правительство выступило против резкого роста налога на недвижимость, поэтому увеличиваться она будет постепенно. И, как обещают, достаточно медленно.

Ставка вычисляется не от полной суммы, а с учётом уменьшения стоимости на определённое число квадратных метров. Так, для квартир это минус 20 метров, для комнат – минус 10, для жилых домов – минус 50.

Например, владелец «трёшки» площадью 70 кв. м. за вычетом 20 кв. м. будет платить только за 50 метров своего жилья. Именно по ним будет высчитываться налог.

С учётом вышеуказанного вычета получается: чем меньше жильё, тем меньше будет платить владелец, в том числе и в процентном соотношении.

Владельцам маленьких комнат в общежитиях или коммуналках, а также небольших квартир, вообще не о чем беспокоиться: сумма получится незначительной.

ФНС предусматривает также вероятность того, что у некоторых при налоговом вычете цифра получится отрицательной. В таких ситуациях она приравнивается к нулю. Так, если у человека площадь квартиры меньше 20 квадратов или площадь комнаты – менее 10, то налог уплачивать он не будет совсем.

Теперь вы знаете, сколько процентов составляет ставка.

Последствия сделок с жильем по цене ниже принятого показателя

Помимо ежегодного налога, который необходимо уплачивать каждому гражданину, есть ещё и 13 % при продаже, так беспокоящие многих владельцев. О них в последнее время настолько много говорят и пишут, что некоторые люди стали думать, будто любой человек, продающий жильё, должен их уплачивать.

Это не так. Прежде такой налог платили те, кто продавал квартиру раньше чем через 3 года после покупки. Сейчас этот срок увеличен до 5 лет, но в некоторых ситуациях по-прежнему предусмотрено 3 года. Если с момента приобретения недвижимости прошло больше 5 лет, уплачивать 13 % не потребуется.

Срок владения в 3 года остается для:

  • квартир, полученных по наследству;
  • недвижимого имущества, полученного по договору ренты;
  • недвижимости, полученной по договору дарения от близких родственников;
  • имущества, право собственности на которое зарегистрировано в ходе окончания приватизации.

В данном случае также действует налоговый вычет. Разница в том, что здесь при расчёте отнимаются не квадратные метры, а определённые суммы.

О том, как правильно самостоятельно рассчитать налог на недвижимость по кадастровой стоимости и как найти номер своего имущества в налоговой базе, вы можете узнать в здесь.

Но это еще не вся полезная информация по этой теме.

Мы советуем вам прочитать другие наши статьи о том:

Особенности продажи и покупки

Но для тех, кто продаёт жильё раньше чем через 5 лет после покупки, бывает актуальным вопрос, можно ли продать его ниже кадастровой стоимости. Здесь также нужно сразу опираться на некоторые нюансы:

  1. Продать ниже кадастровой цены можно. Ни в каких законах не указано, что это запрещено, да и в целом нет ограничений на выставленную стоимость, будь она намного больше или меньше рыночной.
  2. Продажа ниже кадастровой цены бывает по двум причинам.

    • Первая – это ситуация, когда такая стоимость действительно сильно завышена из-за необъективности оценки по общей формуле. Тогда никакой проблемы в этом нет, и владелец может даже попробовать оспорить эту разницу через суд.
    • Вторая – ситуации с юридическим обманом, когда в договор вносится совсем не та цена, которая в реальности была уплачена за недвижимость. Обычно именно тем людям, которые желают провернуть такую аферу, интересен вопрос о последствиях продажи ниже кадастровой стоимости. Они боятся административной и налоговой ответственности.
ВАЖНО! ФНС уже предусмотрела подобные случаи, когда недвижимость намеренно продаётся намного ниже как кадастровой, так и рыночной цены.

Поэтому, чтобы противостоять таким схемам и не отслеживать каждую подозрительную сделку, теперь она взимает налог минимум с 70 % стоимости объекта по ГКН. Это регулируется пунктом 11 2 статьи ФЗ №382 и пунктом 5 статьи 217 Налогового кодекса.

У этого правила есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, преследования со стороны ФНС будет минимум – они просто возьмут причитающуюся сумму. С другой – смысл снижения цены зачастую теряется, так как получить большую экономию с 30 % во многих случаях не выйдет.

Но некоторые сделки всё-таки могут вызвать интерес налоговой службы и быть проверены, поэтому терять бдительность не стоит. Если будет доказано, что квартира, на самом деле, была продана дороже, чем указано в документах, это может расцениваться как уклонение от уплаты налогов или занижение налоговой базы. В таком случае продавцу будет назначен штраф, сумма которого зависит от того, по какой статье его решит привлечь суд.

Гражданин, приобретающий квартиру, от административной ответственности и штрафов освобождён. В случае раскрытия противоправной договорённости дело его почти не коснётся. Но есть другая сторона вопроса.

Существует определённый «метод» обмана людей, когда квартира покупается по одной цене, в договоре же указывается меньшая сумма. После этого продавец оспаривает сделку по какой-либо причине, через суд.

Поскольку формально он получил не то количество денег, которое указано в договоре, то и назад потребует больше. Доказать, что в документе не та сумма, будет крайне сложно. Зачастую это просто невозможно сделать. С такой точки зрения покупатель рискует гораздо больше, чем продавец.

Если же продажа ниже кадастровой стоимости была честной и произошла только потому, что между этой ценой и рыночной есть значительная разница, никакой проблемы нет. Единственный недостаток для покупателя – то, что ежегодный налог будет относительно высоким. Но эту проблему можно обойти стороной, если сразу после покупки подать в суд документы на исправление кадастровой стоимости.

Как быть организациям?

Организации уплачивают налог на недвижимость по кадастровой стоимости в том случае, если:

  • оно принадлежит организации согласно свидетельству о праве собственности;
  • оно находится в том субъекте РФ, где уже идёт исчисление налогов на недвижимость по кадастровой цене;
  • объект учтён в ГКН;
  • здание или земельный участок числится на балансе субъекта РФ, в котором располагается, по состоянию на текущий год (с 1 января или раньше).
Ваша недвижимость еще не учтена в ГКН? Тогда вам обязательно нужно поставить ее на учет.

Наши специалисты подготовили для вас полезные материалы о том, что представляет собой процедура постановки на учет зданий и сооружений и какие документы нужны для регистрации недвижимости в кадастре.

Все вышеперечисленные условия должны быть выполнены одновременно. Если чего-то из этого недостаёт, то и начислять сумму выплаты по кадастровой стоимости ФНС не имеет права. Тогда налог высчитывается по среднегодовой стоимости имущества. Эти особенности регулируются ст. 378.2 и 375 НК.

Если у организации имеется задолженность за несколько лет, то рассчитывать налог по цене ГКН нужно:

  • для работающих по ЕНВД и ОСНО – с 2014 года;
  • для тех, кто сдаёт декларацию по УСН – с 2015 года.
Объекты, принадлежащие иностранным компаниям, облагаются имущественным налогом по кадастровой стоимости в том случае, если их деятельность на территории РФ признана постоянной по ст. 306 НК. Это обозначено в ст. 373 п. 2 данного кодекса.

Вычет на имущество

Под кадастровой стоимостью недвижимости, которая не облагается налогом, имеется в виду налоговый (имущественный) вычет.

Для ежегодной выплаты на имущество это:

  • минус 20 кв. м. от квартиры;
  • минус 50 кв. м. от дома;
  • минус 10 кв. м. от комнаты.

Это означает, что, к примеру, владелец квартиры в 60 кв. м. будет платить только за 40 из них каждый год.

Для налога 13 % на доход при продаже ранее чем через 5 лет после покупки, то налоговый вычет составит 1 млн рублей. Если человек продаёт квартиру за 2,5 млн, то платит только с 1,5 млн. Недвижимость ценой менее 1 000 000 рублей считается необлагаемой этим налогом.

Правила погашения

С 2016 года дата уплаты налога на имущество – 1 декабря, за предшествующий год. Уведомления ФНС должна разослать до 18 октября. Данные правила прописаны в ст. 52 НК РФ. Если деньги получены от продажи недвижимости, то декларация подаётся до 30 апреля; выплату надо внести до 15 июля. Дополнительно уведомлять налоговую об уплате не нужно – всё обновляется автоматически.

Не поданная вовремя декларация или не уплаченная по ней сумма – нарушение, которое регулируется ст. 119 НК РФ и ст. 122 НК РФ.

Статья 119 НК РФ. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Чем грозят такие действия:

  • при отсутствии декларации вовремя – штраф 1000 рублей;
  • оплата есть, декларации нет – штраф 5 % ежемесячно, высчитывается из общей суммы;
  • штраф 20 % от невыплаченных денег, если ни декларации, ни взноса не последовало в установленные для этого сроки. При установлении умышленной неуплаты сумма вырастет до 40 %.
ВАЖНО! Штраф выплачивается только после того, как ФНС пришлёт уведомление о нём.

Если налоговая ещё «не заметила» задержек, то гражданин может самостоятельно, пусть и с опозданием, подать декларацию и заплатить нужную сумму с пенями. В этом случае от штрафа он освобождается.

На уплату налога на недвижимость (имущественного или подоходного) есть ряд льгот. Это касается ряда категорий граждан, в том числе:

  • имеющие диагноз «лучевая болезнь», при условии, что заболевание развилось в результате испытаний ядерного оружия или космической техники;
  • супруги или родители военных, погибших при исполнении долга;
  • владельцы помещений, используемых исключительно для творческой деятельности;
  • пенсионеры по возрасту;
  • лица, пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС;
  • военнослужащие, прекратившие службу по возрасту или из-за проблем со здоровьем;
  • участники ВОВ и других боевых операций, вооружённых конфликтов;
  • герои России или Советского Союза;
  • инвалиды детства;
  • инвалиды 1 или 2 группы.

Помимо федеральных льгот, существуют льготы по регионам. Они могут сильно различаться в зависимости от места проживания.

Полное освобождение от уплаты возможно в том случае, если объект «не дотягивает» по площади или стоимости до суммы налогового вычета в метрах или рублях.

Оплачивать налог можно в отделении банков, например, Сбербанка. Также сегодня доступно внесение средств через интернет или терминалы оплаты.

При возникновении задолженности её необходимо оплатить как можно скорее. Если уведомление о штрафе ещё не пришло, есть шанс его избежать, подав декларацию и внеся нужную сумму.

В большинстве случаев по кадастровой стоимости ежегодный налог получается весьма скромным. По крайней мере, это касается обычных граждан. Поэтому беспокоиться о переходе на такой вариант налогообложения стоит лишь в том случае, если объект имеет высокую стоимость или большой метраж.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий