+7 (499) 938-46-18 Москва

Все, что нужно знать о договоре аренды и субаренды нежилого помещения с ИП, и образец готового документа

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Обычно ИП, использующие нежилую недвижимость в коммерческих целей, берут её в аренду или субаренду.

На что при этом надо обратить внимание предпринимателю – и какие неочевидные сложности возможны при заключении и исполнении такого договора? Обо всем подробно расскажем в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Нужно ли заключать?

Для того, чтобы использовать в коммерческой деятельности какое-то имущество (как движимое, так и недвижимое), предприниматель должен иметь соответствующее право. Оно может возникнуть как на основании правомочий собственника, так и в силу договора, заключённого с собственником или иным уполномоченным лицом.

ИП, которому нужен нежилой объект под офис, склад или цех, на практике может не вступать в договорные отношения, а пользоваться объектом, например, по знакомству. Однако такой путь чреват следующими проблемами:

  • Собственник помещения сможет в любой момент потребовать освободить его – и арендатору нечего будет на это возразить.
  • Если за использование вносится плата, но договор не заключён – это будет означать, что соответствующие платежи нельзя будет провести через бухучёт. Следовательно, с точки зрения налоговиков, возрастёт размер чистой прибыли.
  • Если помещение оказалось с недостатками, но договор на аренду не был заключён, добиться исправления недостатков или компенсации от собственника будет невозможно.

Таким образом, аренда – это способ законным образом защитить права как владельца недвижимости, так и арендатора. При этом в качестве арендодателя не обязательно должен выступать непосредственно собственник: если предыдущий договор аренды содержит такие правомочия, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, то заключить можно и договор субаренды.

Важно! Пользоваться недвижимостью ИП может не только по договору аренды. В частности, допустимо использование нежилых помещений и по договору ссуды (безвозмездного пользования). Однако в коммерческой деятельности такой вариант встречается крайне редко.

Особенности заключения

С физическим лицом

Выступать в качестве арендодателя может не только предприниматель, но и обычный гражданин, не имеющий статуса ИП.

В этом случае, заключая договор, сторонам надо иметь в виду следующее:

  • Возможно использование наличных денег при арендных платежах.
  • ИП не сможет получить вычет по НДС, поскольку контрагент не считается ведущим коммерческую деятельность.
  • Если физическое лицо выступает как арендодатель, то, согласно ст. 226 НК РФ, на ИП возлагается обязанность перечислять НДФЛ.

Больше информации о договоре аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно найти здесь.

С другим индивидуальным предпринимателем

Если в качестве арендодателя выступает другой предприниматель, то такой договор практически ничем не будет отличаться от того, который используется в коммерческих отношениях юридических лиц. Единственным серьёзным отличием будет лишь то, что отвечать за платежи по такому договору ИП-арендатор будет не только деньгами на расчётном счёте и уставным капиталом, но и личным имуществом в силу ст. ст. 23 и 24 ГК РФ.

Статья 24 ГК РФ. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения между ИП и ИП

Подробнее про договор аренды и субаренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями читайте в отдельной статье.

С юрлицом

В арендных отношениях ИП и организации используются все правила, касающиеся коммерческой деятельности и аренды недвижимости. Никаких существенных особенностей такой договор не имеет. ИП по-прежнему отвечает всем имуществом, но зато получает право на вычет по НДС в допускаемых НК РФ случаях.

Про договор аренды и субаренды нежилого помещения между ИП и юрлицом подробнее написано тут.

Нюансы при составлении

При любых арендных отношениях по недвижимости с участием ИП следует иметь в виду следующие моменты:

  1. Важен статус помещения. Нежилое нельзя использовать для проживания граждан, жилое – для размещения офисов или производственных объектов.
  2. Если договор заключается сроком от года и более, то он подлежит регистрации. Однако если изначальный срок меньше, но стоит условие об автоматической пролонгации, то регистрировать документ в ЕГРН не требуется.
  3. Размер арендной платы – это существенное условие. Без него договор не будет считаться заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В отношении нежилой недвижимости правила об аналогии цены применять прямо запрещено законом.
  4. Также существенным является и указание в договоре на данные помещения, которые позволяют точно его определить. Такими сведениями являются адрес и кадастровый номер (если помещение поставлено на отдельный учёт в ЕГРН). В том случае, если в аренду сдаётся часть помещения, в договоре указываются сведения, позволяющие эту часть точно определить.

В целом аренда и субаренда нежилой недвижимости, где одной из сторон выступает ИП, немногим отличается от аналогичных отношений с участием юридических лиц. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо учитывать предпринимателям, заключая такого рода договоры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Игнатий Наумов

    Добрый день! ИП на усн 6% арендует отель, и хочет сдать в субаренду часть помещения под торговлю алкоголем. Имеет ли ИП на это право, какой договор субаренды нужен, и какие оквэды должны быть открыты?

    • Вероника

      Игнатий, добрый день! Игорь верно ответил на ваш вопрос. Самое главное, что вам понадобится, это чтобы в вашем договоре аренды был пункт, позволяющий вам сдавать арендуемое вами помещение в субаренду.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Во-первых, действующий договор аренды должен допускать возможность сдачи в субаренду. Во-вторых, тут больше сложностей у такого субарендатора, т.к. алкогольное лицензирование (на ту же продажу) имеет ряд жестких требований (юрлицо, минимальный размер помещения и т.д.).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: