+7 (499) 938-46-18 Москва

Всё, что необходимо знать о купле-продаже коммерческой недвижимости

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Владение коммерческой недвижимостью позволяет предпринимателям снижать текущие издержки, частным лицам получать пассивный доход от сдачи имущества в аренду.

Процесс покупки и продажи такой недвижимости имеет особенности, с которыми следует ознакомиться заранее, чтобы избежать неприятностей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Купля-продажа коммерческой недвижимости, как и любого другого имущества, является процессом передачи права собственности от одного лица, то есть продавца, к другому. Такие сделки осуществляются на основании договора, на возмездной основе.

Согласно закону, предметом такой сделки могут выступать земельные участки, нежилые помещения, здания и сооружения, используемые собственником для извлечения прибыли. Законодательство предусматривает участие в таких сделках как физических, так и юридических лиц. Общие положения о продаже недвижимости регулируются статьями 549—558 ГК РФ.

Важно! По общему правилу, при продаже коммерческих зданий и сооружений, покупателю передаётся и право собственности на земельные участки, находящиеся под ними.

Оценка стоимости объекта

При купле-продаже недвижимости каждая из сторон сделки заинтересована в установлении рыночной стоимости объекта. Продавцу такая процедура поможет не продешевить при заключении сделки, а покупателю не переплатить.

Кроме того, если недвижимость приобретается с целью получения ренты, покупателю необходимо оценить потенциальный доход от такого вложения. Для грамотной оценки объектов недвижимого имущества обращаются в специализированные компании.

Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:

  1. Заключение договора с оценщиком. Правила составления договора регулируются ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  2. Передача заказчиком документов, необходимых для работы оценщика. Сюда входят правоустанавливающие документы на здания, землю, помещения, документы БТИ.
  3. Выезд оценщика для осмотра объекта и составления заключения.

Точный перечень документов устанавливается оценщиком в зависимости от целей и условий работы.

Покупка от собственника и через посредников

Перед каждым покупателем встаёт вопрос, стоит ли прибегать к услугам риелторов для приобретения коммерческой недвижимости или заключать сделку напрямую с продавцом. Плюсы работы через посредника следующие:

  • Риелтор берет на себя поиск и оценку объектов недвижимости.
  • Организует просмотр подходящих объектов.
  • Проверяет юридическую чистоту.
  • Подготавливает договор купли-продажи, в том числе его государственную регистрацию.
  • Организует взаиморасчёты между продавцом и покупателем, включая предоплату.
  • Занимается передачей объекта по акту и получением покупателем документов о праве собственности.

Всё это избавляет участников сделки от траты времени и нервов. Единственный минус посредника в том, что за свою работу он берёт деньги.

Важно! Стоимость услуг риелторов составляет 2—6% от суммы сделки. В Московской области придётся заплатить не менее 50 тысяч рублей, а в столице гонорары посредников начинаются от 150 тысяч.

Если покупатель решит заниматься сделкой самостоятельно, то ему придётся столкнуться со всеми вышеперечисленными проблемами. Единственным плюсом в такой ситуации станет экономия на комиссии.

О нюансах осуществления сделки купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника мы рассказывали здесь, а о том, что нужно знать при приобретении таких объектов, читайте тут.

Как продать?

Как и в случае с покупкой, продать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалистов. При выборе посредника стоит обратить внимание на репутацию компании, как долго она работает на рынке. Самый лучший вариант – это рекомендации знакомых.

Для того чтобы продать коммерческую недвижимость самостоятельно придётся пройти несколько этапов:

  1. Оценка коммерческой недвижимости. Чтобы определить рыночную стоимость имущества, можно ориентироваться на цену аналогичных объектов, выставленных на продажу, либо обратиться к профессиональным оценщикам.
  2. Предпродажная подготовка.

    • земля должна быть очищена от посторонних предметов, мусора, то же самое касается помещений;
    • небольшой косметический ремонт поднимает шанс получить более высокую цену.
  3. Составление рекламного предложения.

    • в описании акцентируют внимание на достоинствах недвижимости;
    • чем больше деталей будет раскрыто в объявлении, тем быстрее найдётся покупатель;
    • фотографии необходимо делать только в дневное время при хорошем освещении;
    • объявление следует размещать на специализированных сайтах, в социальных сетях, на досках объявлений, можно использовать контекстную рекламу.

После того как покупатель найден, проводится сделка. Для её совершения необходимо:

  1. Составить предварительное соглашение или договор о задатке.
  2. Подготовить необходимые документы.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Сдать документы, договор купли-продажи в МФЦ или отделение Росреестра.
  5. Получить зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.
  6. Подписать передаточный акт.

При совершении сделок купли-продажи самым ответственным этапом является передача денег. Два наиболее распространённых способа – это аренда банковской ячейки на время проведения сделки или расчёт через аккредитив. Последний вариант более надёжен.

Внимание! Банки не несут ответственности за содержимое сдаваемых ими в аренду сейфовых ячеек, в том числе за наличные денежные средства.

Документы для сделки

Для проведения сделки купли-продажи недвижимости продавцу понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Кадастровый и технический паспорт.
  4. Экспликация на объект недвижимости.
  5. Выписка из ЕГРП.

От покупателя потребуется иметь при себе только общегражданский паспорт.

Как формируется налог?

Для физических лиц налог с продажи недвижимости составляет 13% от полученной суммы. Однако, существует минимальный срок владения имуществом, после которого доход от его продажи не облагается налогом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Для недвижимости, приобретённой до 01.01.2016, этот период составляет 3 года, а для имущества, полученного в собственность после указанной даты, для сохранения трёхлетнего минимального предельного срока владения имуществом должно соблюдаться одно из условий:

  • Право собственности на недвижимость перешло в порядке приватизации.
  • Право собственности на объект перешло в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Объект недвижимости перешёл в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

В иных случаях минимальный срок владения имуществом, после которого продажа не облагается налогом, составляет 5 лет.

Купля-продажа коммерческой недвижимости трудоёмкий процесс, требующий много времени, специфических знаний в области права, оценки стоимости и перспективности объектов. Несмотря на то, что все, связанные с этим сложности преодолимы, желательно обращаться за помощью специалистов.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже коммерческой недвижимости:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: