Всё, что необходимо знать о купле-продаже коммерческой недвижимости
Владение коммерческой недвижимостью позволяет предпринимателям снижать текущие издержки, частным лицам получать пассивный доход от сдачи имущества в аренду.
Процесс покупки и продажи такой недвижимости имеет особенности, с которыми следует ознакомиться заранее, чтобы избежать неприятностей.
Показать содержание
- Что это такое?
- Оценка стоимости объекта
- Покупка от собственника и через посредников
- Как продать?
- Документы для сделки
- Как формируется налог?
- Видео по теме
Что это такое?
Купля-продажа коммерческой недвижимости, как и любого другого имущества, является процессом передачи права собственности от одного лица, то есть продавца, к другому. Такие сделки осуществляются на основании договора, на возмездной основе.
Согласно закону, предметом такой сделки могут выступать земельные участки, нежилые помещения, здания и сооружения, используемые собственником для извлечения прибыли. Законодательство предусматривает участие в таких сделках как физических, так и юридических лиц. Общие положения о продаже недвижимости регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
Важно! По общему правилу, при продаже коммерческих зданий и сооружений, покупателю передаётся и право собственности на земельные участки, находящиеся под ними.Оценка стоимости объекта
При купле-продаже недвижимости каждая из сторон сделки заинтересована в установлении рыночной стоимости объекта. Продавцу такая процедура поможет не продешевить при заключении сделки, а покупателю не переплатить.
Кроме того, если недвижимость приобретается с целью получения ренты, покупателю необходимо оценить потенциальный доход от такого вложения. Для грамотной оценки объектов недвижимого имущества обращаются в специализированные компании.
Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:
- Заключение договора с оценщиком. Правила составления договора регулируются ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- Передача заказчиком документов, необходимых для работы оценщика. Сюда входят правоустанавливающие документы на здания, землю, помещения, документы БТИ.
- Выезд оценщика для осмотра объекта и составления заключения.
Точный перечень документов устанавливается оценщиком в зависимости от целей и условий работы.
Покупка от собственника и через посредников
Перед каждым покупателем встаёт вопрос, стоит ли прибегать к услугам риелторов для приобретения коммерческой недвижимости или заключать сделку напрямую с продавцом. Плюсы работы через посредника следующие:
- Риелтор берет на себя поиск и оценку объектов недвижимости.
- Организует просмотр подходящих объектов.
- Проверяет юридическую чистоту.
- Подготавливает договор купли-продажи, в том числе его государственную регистрацию.
- Организует взаиморасчёты между продавцом и покупателем, включая предоплату.
- Занимается передачей объекта по акту и получением покупателем документов о праве собственности.
Всё это избавляет участников сделки от траты времени и нервов. Единственный минус посредника в том, что за свою работу он берёт деньги.
Важно! Стоимость услуг риелторов составляет 2—6% от суммы сделки. В Московской области придётся заплатить не менее 50 тысяч рублей, а в столице гонорары посредников начинаются от 150 тысяч.Если покупатель решит заниматься сделкой самостоятельно, то ему придётся столкнуться со всеми вышеперечисленными проблемами. Единственным плюсом в такой ситуации станет экономия на комиссии.
О нюансах осуществления сделки купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника мы рассказывали здесь, а о том, что нужно знать при приобретении таких объектов, читайте тут.
Как продать?
Как и в случае с покупкой, продать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалистов. При выборе посредника стоит обратить внимание на репутацию компании, как долго она работает на рынке. Самый лучший вариант – это рекомендации знакомых.
Для того чтобы продать коммерческую недвижимость самостоятельно придётся пройти несколько этапов:
- Оценка коммерческой недвижимости. Чтобы определить рыночную стоимость имущества, можно ориентироваться на цену аналогичных объектов, выставленных на продажу, либо обратиться к профессиональным оценщикам.
- Предпродажная подготовка.
- земля должна быть очищена от посторонних предметов, мусора, то же самое касается помещений;
- небольшой косметический ремонт поднимает шанс получить более высокую цену.
- Составление рекламного предложения.
- в описании акцентируют внимание на достоинствах недвижимости;
- чем больше деталей будет раскрыто в объявлении, тем быстрее найдётся покупатель;
- фотографии необходимо делать только в дневное время при хорошем освещении;
- объявление следует размещать на специализированных сайтах, в социальных сетях, на досках объявлений, можно использовать контекстную рекламу.
После того как покупатель найден, проводится сделка. Для её совершения необходимо:
- Составить предварительное соглашение или договор о задатке.
- Подготовить необходимые документы.
- Составить договор купли-продажи.
- Сдать документы, договор купли-продажи в МФЦ или отделение Росреестра.
- Получить зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.
- Подписать передаточный акт.
При совершении сделок купли-продажи самым ответственным этапом является передача денег. Два наиболее распространённых способа – это аренда банковской ячейки на время проведения сделки или расчёт через аккредитив. Последний вариант более надёжен.
Внимание! Банки не несут ответственности за содержимое сдаваемых ими в аренду сейфовых ячеек, в том числе за наличные денежные средства.Документы для сделки
Для проведения сделки купли-продажи недвижимости продавцу понадобятся следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый и технический паспорт.
- Экспликация на объект недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
От покупателя потребуется иметь при себе только общегражданский паспорт.
Как формируется налог?
Для физических лиц налог с продажи недвижимости составляет 13% от полученной суммы. Однако, существует минимальный срок владения имуществом, после которого доход от его продажи не облагается налогом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Для недвижимости, приобретённой до 01.01.2016, этот период составляет 3 года, а для имущества, полученного в собственность после указанной даты, для сохранения трёхлетнего минимального предельного срока владения имуществом должно соблюдаться одно из условий:
- Право собственности на недвижимость перешло в порядке приватизации.
- Право собственности на объект перешло в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Объект недвижимости перешёл в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника.
В иных случаях минимальный срок владения имуществом, после которого продажа не облагается налогом, составляет 5 лет.
Купля-продажа коммерческой недвижимости трудоёмкий процесс, требующий много времени, специфических знаний в области права, оценки стоимости и перспективности объектов. Несмотря на то, что все, связанные с этим сложности преодолимы, желательно обращаться за помощью специалистов.
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже коммерческой недвижимости: