Промышленные и производственные здания – что это? Отличие от сооружений другого назначения, нюансы эксплуатации

Понятие имущества берет свое начало со времен римского права. Без него невозможно существование развитого общества. Каждый день на рынке недвижимости происходят процессы купли, продажи, ипотеки, дарения и прочего. Недвижимость имеет большое социально — экономическое значение, рождается после становления в государстве рыночных отношений и частной собственности.

Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно — правовых актов и другими документами. Главным регулировщиком всех рыночных отношений и действий является высший правовой документ РФ — Конституция.

Показать содержание

• Объекты промышленности и производственные сооружения — что это такое?
• Понятие гражданских, административных и сельскохозяйственных объектов
• Особенности и правила эксплуатации
• Обследование и экспертиза
• Требования к строительству и реконструкции
• Аренда

Объекты промышленности и производственные сооружения — что это такое?

Определение производственных зданий и объектов следующее.

• Промышленные здания — постройки промышленных предприятий, предназначенных для размещения производственных линий, обеспечения нормальных условий трудового процесса.
• Производственные здания — строения основных цехов предприятия. Подсобные — постройки ремонтного, энергетического хозяйства.
• Вспомогательные – здания заводоуправлений, бытовых помещений промышленных предприятий.

Понятие гражданских, административных и сельскохозяйственных объектов

1. Гражданские здания предназначены для обеспечения бытовых и общественных потребностей человека. Гражданские здания разделяются на жилые и общественные.
   • Жилые здания — это дома, гостиницы, общежития.
   • Общественные здания — это административные здания, учреждения образования, музеи, и т.д.
2. Сельскохозяйственные здания условно разделяются на основные и вспомогательные.
   • Основные — это постройки, предназначенные для выработки и производства сельскохозяйственной продукции (коровники, инкубаторы, молочные животноводческие комплексы).
   • Назначение вспомогательных состоит в хранении и переработке продукции.
3. Административные сооружения служат для комфортной работы управленческого аппарата государственных, общественных организаций и учреждений. Помещения в административных зданиях разделяются на вспомогательные, обслуживающие, основные, в зависимости от предназначения.

Подробнее о классификации промышленных объектов можно прочитать здесь.

Особенности и правила эксплуатации

Эксплуатация здания связана с содержанием инфраструктур на должном уровне. Для этого производится мониторинг состояния объекта. Этой цели служат санитарно-гигиенические нормы, требования пожарной безопасности, правила охраны окружающей среды, другие строительные документы, призванные обеспечить нормальное функционирование в течение заявленного срока службы.

Соответствующими службами должны систематически проводиться работы, направленные на обеспечение безаварийной работы объекта, нормального санитарно-гигиенического состояния здания и прилегающей к ней территории. По итогам комплексного обследования должны провести ремонтные работы:

• текущие;
• капитальные;
• аварийно-восстановительные).

Текущий ремонт включает в себя работы по восстановлению работоспособности, капитальный – замене отдельных частей или конструкций, аварийный служит устранению последствий техногенных аварий или природных катастроф.

Обследование и экспертиза

В стандарте ГОСТ31937-2011 прописаны требования к обследованию. Первое техническое обслуживание проводится не позднее 2 лет после введения в эксплуатацию, последующие — 1 раз в 10 лет.

Если сооружение функционирует в неблагоприятной зоне — 1 раз в 5 лет. По итогам обследования сооружение относят к находящемуся:

• в нормативно-техническом состоянии;
• работоспособном;
• ограниченно работоспособном;
• аварийном состоянии.

Чтобы продать или арендовать объект, необходимо произвести его комплексную экспертизу (о том, как происходит продажа и оценка промышленных зданий, читайте в отдельном материале). Для этого необходима следующая документация:

1. свидетельство о государственной регистрации права владения;
2. технический паспорт;
3. балансовая стоимость объекта;
4. а также правоустанавливающая документация на земельный участок, на котором расположен объект.

Существуют несколько типов экспертиз:

• государственная — обязательная;
• ведомственная и общественная (необязательные);
• научная;
• и коммерческая.

Последняя на рынке труда пользуется большим спросом среди потенциальных инвесторов.

Требования к строительству и реконструкции

1. Чтобы приступить к строительству, необходимо получить разрешение на строительство, подтверждения соответствия документации здания нормам градостроительного плана, включая технические условия подключения к источникам инженерного и коммунального обеспечения. О том, какие документы нужны для получения разрешения на строительство и для ввода промышленного объекта в эксплуатацию, мы писали здесь.
2. Одним из требований к строительству является, соблюдение норм пожарной безопасности.
3. Проектная документация строительства сооружений должна содержать пожарно-технические характеристики.
4. Необходимо также придерживаться правил охраны окружающей среды (лесной, земельной, водной) кодексом РФ, основным требований которого является сохранность природы (почвенного покрова, деревьев и т.д.).

Более подробно про реконструкцию промышленных зданий написано тут.

Аренда

При покупке или аренде имущества необходима выписка ЕГПУ, чтобы выяснить совпадение плана объекта с кадастровым и не находится ли объект под залогом или арестом. От назначения (для садоводства, под жилую застройку), удаленности от городских инфраструктур, престижности местности — сильно зависит арендная стоимость участка.

Существует несколько видов аренды нежилых промышленных помещений:

• прямая аренда;
• наем;
• поднаем.

Условно аренду делят на:

• краткосрочную;
• среднесрочную;
• бессрочную;
• бессрочную (без определения срока действия).

Для различных видов недвижимости аренда зданий и сооружений регламентируется ст.ст.650—651.

Промышленная недвижимость является самым инвестируемым объектом большого сектора экономики. Такая высокая популярность среди потенциальных инвесторов связана с возможностью высокой финансовой отдачи от вкладываемых в данную сферу инвестиций.

Покупатель при покупке недвижимости просчитывает все затраты, связанные с ней и также рассматривает варианты получения коммерческой выгоды, в перспективе сравнивает с другими вложениями.

Гражданский Кодекс регламентирует свод правил совершения сделок. Продажа предприятия — ст.ст.559 – 566 предприятий — ст.ст.656 — 664. Наем жилого помещения — ст.ст.671 — 688. С 2017 года переход права собственности подтверждается не свидетельством о регистрации, а выпиской из ЕГРП. Конституция РФ не препятствует приобретению иностранными гражданами объектов промышленной недвижимости, если он легально находится на территории РФ.

Наиболее выгодными предложениями являются предприятия промышленного сектора в больших и средних городах, которые морально устарели и потеряли целостность инфраструктуры. В этом кроется и основная причина такого внимания потенциальных инвесторов по отношению к промышленной недвижимости. Большим спросом пользуются небольшие строения и складские помещения. Они приносят инвесторам небольшой, но стабильный доход.