Все, что нужно знать об аренде промышленных помещений

Начинающему предпринимателю покупка дорогостоящих площадей и помещений на начальных этапах становления бизнеса может оказаться невыгодным вложением средств.

В первое время необходимо наладить технологический процесс, произвести оценку окупаемости и наличия спроса на производимую продукцию. Поэтому принимается решение об аренде промышленных площадей.

Показать содержание

• Арендование производственной недвижимости
• Виды найма промышленных площадей
• Где найти помещения с электроснабжением и без него?
• Что нужно учитывать при выборе цеха?
• Временное пользование государственной недвижимостью
• Если собственник здания – частное лицо
• Инструкция
Документы     Договор     Условия заключения сделки     Нужна ли регистрация бумаг?     Случаи расторжения соглашения     Акт приема-передачи объекта     Особенности снятия ангаров     Сроки действия договоренности    
• Как происходит формирование цен?
• Заключение

Арендование производственной недвижимости

К важным особенностям аренды площадей, предназначенных для производства, можно отнести:

• зависимость от типа изготавливаемой продукции;
• наличие требований к заезду тяжелой техники;
• размеры оборудования для изготовления товаров;
• количество требуемых цехов, складов.

Как правило, такие площади располагаются в отдалении от жилых районов и имеют плохие транспортные развязки.

К сооружениям, предназначенным для производства, предъявляются особые требования, среди которых:

1. расположение;
2. наличие подъездных путей;
3. высота потолков;
4. расстояние между несущими балками;
5. наличие коммуникаций;
6. температура внутри помещений.

Виды найма промышленных площадей

В главе 34 ГК РФ выделены два вида аренды промышленной недвижимости:

• Прямая аренда.
• Субаренда.

В первом случае недвижимость берется в аренду у собственника или государственной структуры, владеющей данным объектом. Субаренда может предоставляться организациями, получившими в аренду большие площади, часть которых ими не используется. При этом в их договоре должно быть указано право на субаренду, в противном случае сделка будет признана недействительной.

Где найти помещения с электроснабжением и без него?

Учитывая специфику вопроса, можно выделить несколько основных способов поиска подходящего помещения под аренду:

• Специализированные порталы. Это могут быть как доски объявлений, на которых размещена информация об имеющейся недвижимости, предоставляемой в аренду, так и печатные издания.
• Риэлтерские агентства. Существуют посреднические организации, собирающие информацию об объектах промышленной недвижимости и готовых за определенную плату или процент предоставить возможность ознакомления с базой.
• Сайты муниципальных организаций и СМИ. Большая часть крупных объектов, подходящих под ведение производства, находится во владении государства и его различных структур. Они регулярно сдаются в аренду с помощью торгов, на которых выигрывает предприниматель, предложивший наиболее подходящие условия. Данная информация также публикуется в официальных печатных источниках.
• Личное обращение к владельцам собственности. Подходит для небольших городов, где подобные объекты исчисляются единицами. В подобных случаях можно обратиться к владельцам, предложив условия сотрудничества.

Следует учитывать все возможные варианты для поиска подходящей недвижимости, так как часто объекты, сдаваемые в аренду частными лицами по недорогой стоимости можно обнаружить на обычных досках объявлений и даже по сарафанному радио.

Что нужно учитывать при выборе цеха?

Выбор промышленной недвижимости основывается на следующих факторах:

• Площадь. При этом учитывается полезная и имеющаяся.
• Техническое состояние здания. Давно ли проводился капитальный ремонт, в каком состоянии находится фундамент и несущие балки.
• Ремонт. Требуется ли его проводить в ближайшее время, каковы будут затраты, разрешено ли технической документацией и владельцем внесение изменений в архитектуру.
• Оборудование. Помещение, оснащенное всем необходимым оборудованием, – большая редкость. При этом его наличие увеличивает арендные платежи.
• Наличие полного пакета документов. Он передается арендатору, при этом важно наличие справки из Пожарной Инспекции о соответствии здания всем нормам безопасности.
• Состояние инженерных сетей. За чей счет будут вводиться новые технологии.
• Наличие охранных систем.

Временное пользование государственной недвижимостью

Поскольку большая часть производственных помещений находится в собственности государства, следует изучить порядок их получения во временное или постоянное пользование. В данной ситуации речь может идти исключительно о прямой аренде, так как заключение договоров субаренды, как правило, на государственные площади запрещено.

Чтобы выбрать подходящее помещение, нужно изучить предложения на сайте соответствующих структур. Затем подается заявка на участие в торгах, а после выигрыша в них оформляется договор аренды. Преимущества аренды площадей у государства очевидны:

• более низкая стоимость аренды;
• наличие одного собственника и всей необходимой документации;
• возможность дальнейшего выкупа площади.

Государство может предоставить аренду с правом дальнейшего выкупа. При этом стоимость сооружений бывает вполне доступной. Для осуществления этой процедуры необходимо обратиться в соответствующий комитет.

Если собственник здания – частное лицо

При оформлении аренды у частного лица или организации необходимо учитывать такие факторы, как:

• не находится ли недвижимость в залоге;
• имеется ли на руках у владельца документация, подтверждающая права собственности.

Если площадь арендуется у частного лица, обязательства по уплате налога на доход ложатся на плечи арендатора. Кроме того, важно уточнить, кто кроме арендодателя имеет право собственности на объект аренды. Это может быть супруг либо несовершеннолетние дети. При оформлении договора от собственника потребуется согласие всех владельцев, в противном случае договор может быть оспорен в суде в пользу истцов.

Инструкция

Оформление производится в несколько этапов:

1. Выбор объекта.
2. Обсуждение условий сделки.
3. Оформление документов.

На первой стадии арендатор вправе потребовать всю имеющуюся документацию, произвести полный осмотр площадей, оценить их техническое состояние и необходимые вложения. Если в процессе эксплуатации выявлены значительные повреждения здания, их восстановление ложится на плечи арендодателя, даже в том случае, если он об этом не имел сведений.

Документы

Для оформления сделки потребуется пакет документов арендодателя, который включает в себя:

• Выписку из ЕГРН и кадастра. Первая заменена на выписку из РосРеестра с января 2018 года.
• Технический паспорт собственности.
• Справку из БТИ.
• Документ, подтверждающий отсутствие на объекте обременений, а также действующих судебных исков.
• Письменное доказательство согласия супруга (супруги) в случае, если собственность является совместной.

Если права на выбранный объект имеет несовершеннолетнее лицо, необходимо также запросить согласие опекунских органов на совершение сделки. Юридические лица должны предоставить также уставные документы, правоустанавливающие, учредительские и реквизитные.

Договор

При оформлении сделки заключается договор аренды. Это документ, в котором указывается объект аренды, условия заключения сделки, форс-мажорные обстоятельства.

Договор включает в себя общие определения, касающиеся сторон сделки, а также сведения о:

• сроке аренды;
• дате создания и подписания договора;
• порядке и сроках внесения арендных платежей;
• способах оплаты;
• условиях пользованием площадями;
• порядке уплаты коммунальных платежей.

Договор аренды подразделяется на виды:

1. Краткосрочный. Заключается на срок до одного года.
2. Долгосрочный. Срок составляет от одного года и больше.
3. Бессрочный. Срок окончания действия не устанавливается.
4. Безвозмездного пользования. Плата за аренду не взимается, о чем указывается в документе.

В договоре оговариваются права и обязанности каждой из сторон, а также условия расторжения сделки. изменения внешнего вида и обустройства помещений в случае расширения производства, которые начинающие предприниматели часто не берут в расчет.

Договор должен включать в себя следующие пункты:

1. наименование документа;
2. город, в котором производится заключение и дальнейшая регистрация документа, дата составления;
3. стороны, заключающие договор;
4. предмет договора;
5. срок действия;
6. условия расчета;
7. права и обязанности сторон;
8. ответственность сторон;
9. порядок действия в непредвиденных ситуациях;
10. прочие условия (если таковые имеются);
11. реквизиты сторон.

• Скачать бланк договора аренды складских помещений
• Скачать образец договора аренды складских помещений

Условия заключения сделки

К основным условиям договора относятся:

1. Общие – сроки, стоимость, участники сделки.
2. Касающиеся объекта аренды – оплата коммунальных платежей, условия модернизации (за чей счет проводится).
3. Дополнительные – условия расторжения договора, порядок расчетов при возникновении непредвиденных ситуаций.

Нужна ли регистрация бумаг?

Регистрация производится:

• нотариусом;
• в ЕГРН (если срок аренды составляет более одного года).

Данная сделка требует нотариального заверения, в противном случае она будет признана недействительной. Регистрация в Регпалате требуется только в случаях, когда срок сделки составляет год и более. Подобные операции с недвижимостью вносятся в базу данных РосРеестра и проходят отдельный учет.

Случаи расторжения соглашения

Договор может быть расторгнут в следующих случаях:

1. Закончился срок действия.
2. Расторжение по соглашению сторон.
3. Несоблюдение арендатором условий сделки.
4. Расторжение по решению суда.

В первом случае арендатор и арендодатель за месяц до окончания срока договора либо продлевают его, либо нет. В последнем случае в договоре должны быть оговорены сроки освобождения помещения после окончания действия договора.

Стороны могут расторгнуть договор и по взаимному соглашению. Оформляется дополнительный документ, в котором указываются:

1. Участники соглашения.
2. Номер документа, дата его составления.
3. Условия расторжения договора.
4. Пункт об отсутствии претензий сторон в отношении друг друга.
5. Дополнительные условия (при их наличии).
6. Реквизиты сторон, их печати и подписи.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды складского помещения
• Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды складского помещения

К документу может прилагаться акт сдачи промышленного объекта.

Расторжение в одностороннем порядке арендодателем производится в случаях, когда арендатор регулярно не вносит арендные платежи. Если в роли арендатора выступает государство, расторжение возможно после первой просрочки.

Другой причиной расторжения в одностороннем порядке арендодателем договора является полное неиспользование или использование помещения не в указанных в договоре целях. Сдача помещения в субаренду без соответствующего разрешения владельца также будет поводом для расторжения договора.

В случае если стороны не могут прийти к общему мнению и арендатор считает действия арендодателя неправомерными, решение спора осуществляется в судебном порядке.

Акт приема-передачи объекта

После подписания договора оформляется акт приема-передачи. Именно после подписания данного документа сделка начинает свой отсчет.

В акте указываются все объекты, принимаемые арендатором во временное пользование, включая здания, сооружения, а также имеющееся оборудование и технику.

А также в акте должны указываться мельчайшие детали, которые установлены арендатором и их техническое состояние, так как при сдаче помещений арендатор будет отчитываться за каждый пункт.

Акт приема-передачи состоит из следующих пунктов:

1. Номер. Так как он составляется в дополнение к договору, в левом верхнем углу указывается номер Приложения и документ, к которому он является дополнением.
2. Наименование документа с указанием расположения и физического адреса промышленного объекта.
3. Город заключения сделки и дата составления документа.
4. Основной текст. Включает в себя наименование и реквизиты сторон, а также предмет сделки – общую площадь строения.
5. Подробное описание передаваемого объекта, дополнительных строений, а также оборудования при его наличии.
6. Состояние передаваемого объекта, инженерных сетей, пригодность использования по назначению.
7. Сведения об арендодателе и арендаторе, их подписи и печати.

Особенности снятия ангаров

Складские помещения могут размещаться отдельно от производства. Как правило, для товаров повседневного спроса предприниматели выбирают помещения, расположенные ближе к инфраструктуре, чтобы иметь возможность своевременного удовлетворения потребностей покупателей.

Если имеющиеся сооружения не удовлетворяют запросы предпринимателя и обеспечивают недостаточно места для выделения дополнительного цеха, необходимого для безостановочного производства, можно заранее оговорить возможность самостоятельного возведения помещения.

При этом включение этого пункта в договор желательно до подписания основного документа.

Также возможна аренда не всего промышленного объекта, а только подходящих цехов, складов и ангаров. В данном случае составляется договор аренды, в котором указываются только выбранные объекты. Отдельной регистрации договор на подобные объекты не требует даже в случае заключения договора на длительный срок.

Сроки действия договоренности

Стороны имеют право самостоятельно устанавливать сроки аренды. Они могут составить договор на неопределенный срок. В таком случае решение о расторжении одна из сторон должна направить другой не позднее чем за месяц до планируемой даты.

Действие срока аренды начинается не в момент подписания договора, а со дня подписания акта приема-передачи. Как было сказано выше, договора сроком от одного года проходят обязательную регистрацию в ЕГРН.

Именно поэтому многие арендодатели предпочитают заключать договора на 11 месяцев с последующим их продлением.

Как происходит формирование цен?

Цена аренды зависит от следующих факторов:

• Расположения здания. Нахождение в сильном отдалении от инфраструктуры значительно снижает стоимость.
• Наличия необходимых инженерных коммуникаций.
• Наличия нужного оборудования и техники.
• Спроса, действующего на рынке на здания и площади подобной категории.
• Наличие энергоснабжения и теплоснабжения.

Значительно повышает стоимость наличие дополнительного оборудования, весов, а также подъездных путей.

Заключение

Аренда промышленных площадей позволяет малому бизнесу набрать обороты, чтобы в дальнейшем приобрести собственную недвижимость для снижения себестоимости продукции. Однако она требует учета множества пунктов и условий, которые большей частью относятся к правильному выбору площади и ее документальному оформлению.