Что важно знать планирующим аренду нежилого помещения? Все юридические тонкости сделки

Каждой функционирующей фирме или организации, которой для деятельности необходимо пересекаться с клиентами, либо иметь свой офис, нужно иметь собственное помещение.

При этом далеко не каждая компания может себе позволить приобрести личную площадь, поэтому большинство организаций прибегают к съему нежилого помещения для собственных нужд. Важно, чтобы договор аренды был оформлен правильно.

Показать содержание

• Основные понятия сделки
• Площадь от собственника: преимущества и недостатки
• Условия договора
Для арендодателя     Для арендатора    
• Нюансы сделки
ОКВЭД и ОКПД     Порядок оплаты     Налогообложение     Оформление     Условия расторжения     Взыскание задолженности    
• Особые случаи
Субаренда     Когда нужна переуступка прав?     Есть ли разница при съеме зданий, площадей в жилом доме и отдельно стоящих объектов недвижимости?     
• Возможные проблемы

Основные понятия сделки

Арендой нежилого помещения называется временное или бессрочное пользование помещением собственника на определенных условиях. А сам договор аренды нежилого помещения представляет собой правоустанавливающий документ для арендатора и арендодателя.

Этот документ устанавливает права и обязанности сторон договора, содержит описательные характеристики помещения, заключенные в техническом паспорте помещения (или его экспликации – копии техпаспорта, содержащей всю информацию из него), размер арендной платы, площадь сдаваемого помещения, его назначение и местоположение (адрес и внутри здания).

Свободное назначение подразумевает вариативность использования площади, но при этом остаются действующими технические характеристики помещения, которые диктуют некоторые особенности пользования помещением. Многие арендаторы размещают торговые точки и пункты предоставления услуг в помещениях на первых этажах многоквартирных домов. У таких площадей большие преимущества кроются в их расположении.

Обычно первый этаж жилого здания – это улица, большие потоки движения и, соответственно, большее количество посетителей. При этом возникает вопрос – возможно ли брать в аренду нежилое помещение в жилом доме?

Так как юридически договор аренды жилого помещения и нежилого не имеет принципиального различия, то если нежилое помещение находится в жилом доме, никаких препятствий к его аренде возникнуть не может.

Площадь от собственника: преимущества и недостатки

Аренда помещения под офис/торговую точку/пункт предоставления услуг от собственника значит, что процедура лишена контрагентов, договор оформляется напрямую, без участия вторых и третьих лиц.

Преимуществами аренды от собственника можно считать:

• отсутствие комиссии за аренду помещения (обычно ее взымает агент по недвижимости);
• возможность договориться о дополнительном пакете услуг (например, о возможности предоставлении охраны, уборки помещений);
• гарантия законности сделки (собственникам дорога их репутация);
• арендодатель берет на себя все трудности документооборота, коммуналку и оплату налогов;
• арендуя помещение из первых рук, информация о желаемой площади будет наиболее точной и подробной.

Что касается недостатков, то к ним можно отнести длительность процедуры, так как в отсутствии агента поиск помещения лежит на потенциальном арендаторе, как и составление договора.

Условия договора

Что касается условий аренды нежилого помещения, то договор обычно предусматривает размер оплаты аренды и варианты его использования. В случае, если помещение свободного назначения, то варианты его использования ограничивают только технические возможности арендуемой площади.

Важно знать два нюанса, касающиеся этих двух условий:

1. Если в договоре аренды не указаны характеристики помещения, его расположение и адрес, то договор считается недействительным.
2. Если в договоре аренды не указана ежемесячная оплата (или размер оплаты аренды в целом), то договор не может признаться недействительным, но при этом оплата будет происходить из расчета средней стоимости аналогичных помещений подобного расположения и площади. Расчет оплаты по договору аренды в таком случае займет длительное время, поэтому необходимо размер оплаты внести в договор.

Что же касается прав и обязанностей арендатора и арендодателя, то вкратце, согласно Гражданскому Кодексу, они представляют следующий перечень.

Для арендодателя

Права:

• Арендодатель вправе требовать своевременной уплаты арендной платы.
• Требовать расторжение договора в случае ненадлежащего использования помещения, порчи имущества, задолженности по оплате.
• Требовать досрочного внесения оплаты по аренде на два месяца вперед в случае существенной задержки уплаты.

Обязанности:

• Предупреждать арендатора о правах третьих лиц.
• Вовремя предоставить имущество для начала пользования арендой.
• Осуществить капитальный ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом/договором.
• Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.

Для арендатора

Права:

• Требовать своевременной сдачи в наем имущества и возмещения убытков, причиненных несвоевременной сдачей в наем помещения.
• Расторгать договор и требовать возмещения убытков от его неисполнения, либо при появлении третьих лиц, о правах которых уведомлен арендатор не был.
• При обнаружении недостатков требовать снижения размера уплаты аренды, возмещения расходов на их исправление или расторжения договора.
• Уведомив арендодателя, удерживать при оплате сумму, потраченную на исправление недостатков.
• Производить капитальный ремонт за счет собственника.
• С согласия собственника передать помещение в субаренду.

Обязательства:

• Своевременно вносить арендную плату согласно договору.
• Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора.

В этом заключаются права и обязанности обеих сторон договора.

Нюансы сделки

Аренда помещений, пользование этими помещениями и прекращение пользования имеет множество различных нюансов. Кратко о некоторых из них.

ОКВЭД и ОКПД

ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности) определяет перечень допустимой экономической деятельности на территории Российской Федерации. ОКДП (общероссийский классификатор видов деятельности, продукции и услуг) имеет ту же функцию, что и ОКВЭД, только является более ранним перечнем, не имеет классов.

Также эти два кодификатора отличаются видом кодов. Собственно, при аренде нежилых помещений, эти коды нужны, чтобы собственник/арендодатель понимал, допустим ли этот вид деятельности для функционирования в этом помещении, либо нет.

Более подробно про коды ОКПД и ОКВЭД по сдаче в аренду нежилого помещения мы рассказывали в отдельной статье.

Порядок оплаты

Помимо фиксированной денежной суммы, арендный взнос может взыматься услугами, предоставляемыми арендатором, предоставлением взамен определенной вещи в собственность/аренду, установленной долей от производимой продукции, возложением затрат на улучшение арендуемого помещения.

Про расчет и порядок оплаты за аренду нежилого помещения можно узнать здесь.

Налогообложение

Налогами облагается собственник помещения, арендатор налоги платить не должен.

Информацию о налогообложении аренды нежилого помещения для собственников, являющихся физическими и юридическими лицами или ИП, вы найдете в нашем материале.

Оформление

Если договор заключается на срок меньше года, а после истечения переходит в бессрочный, регистрация для него не является обязательной. Для договоров на срок больше года необходима регистрация в территориальном отделении Росреестра.

Все о порядке оформления аренды нежилых помещений мы рассказывали тут.

Условия расторжения

Договоры аренды условно можно подразделить на срочные (имеющие ограниченный срок действия) и бессрочные (заключаемые на неопределенный срок). Порядок их расторжения несколько различается между собой. Бессрочный договор расторгается тогда, когда у одной из сторон появится такое желание. При этом сторона должна направить другой стороне письменное предупреждение за три месяца до прекращения действия договора.

Предупреждение является обязательным, поэтому, в случае, если арендатор выехал из помещения, не предупредив арендодателя об этом, он остается связанным договорными обязательствами еще в течение последующих трех месяцев. Срочный договор прекращает свое действие по истечению положенного срока.

При этом, если арендатор не съезжает по истечению договора, срочный договор превращается в бессрочный. Расторжение же до положенного срока производится в судебном порядке.

Взыскание задолженности

Исходя из Гражданского кодекса, арендодатель в праве взыскать задолженность с арендатора в следующем порядке: при задолженности на большой срок собственник устанавливает дату, до которой долг должен быть погашен, также он может взыскать оплату на два, но не более, месяца вперед.

Особые случаи

Субаренда

Сдача арендуемого имущества в аренду называется субарендой. Нюансом заключения договора субаренды, в отличие от обычной аренды, становится обязательное уведомление о правах третьих лиц и соглашение владельца, прописанное в договоре аренды или в допсоглашении, в противном случае могут возникнуть неприятные последствия.

Когда нужна переуступка прав?

Переуступка прав аренды – это смена арендатора в договоре. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.

Есть ли разница при съеме зданий, площадей в жилом доме и отдельно стоящих объектов недвижимости?

Разница между договорами таких видов аренды не предусмотрена законом. А плата за коммунальные услуги, предоставляемые помещением, не важно каким, должна вноситься в срок и в необходимом объеме при аренде нежилого помещения в любой ситуации.

Возможные проблемы

Чтобы избежать судебных проволочек, необходимо знать четыре вещи, которые помогут избежать возможных трудностей:

1. Стоит убедиться в законности сделки: проверить права арендодателя, введение помещение в эксплуатацию и так далее. В противном случае сделка может оказаться недействительной.
2. Проверить четкость разделения расходов на коммунальные услуги – это должно быть прописано в договоре.
3. Проверить согласованность целей использования. То, чем планируется заниматься в арендуемом помещении, должно быть законно и соответствовать техническим возможностям площади.
4. Согласовать возможные изменения – ремонт, например.

Поиск помещения, идеально отвечающего всем требованиям бизнеса, – это процесс трудоемкий и иногда длительный, но результат стоит того – бизнес обрел дом. При этом в процессе поиска площади, составления договора и пользования арендуемым имуществом возникает много нюансов, которые всегда нужно держать в голове, чтобы «дом» бизнеса приносил только положительные эмоции и прибыль.