Специфика сдачи в аренду нежилого помещения, а также как самостоятельно снять недвижимость

Вопрос аренды нежилых помещений является актуальным, потому, что такие объекты недвижимости, как правило, используются для ведения предпринимательской деятельности. А она в стране чрезвычайно развита.

Но не каждый, кто имеет в собственности недвижимое имущество, или хочет получить его во временное пользование, знает, как правильно оформить аренду.

Показать содержание

• Основные понятия
• Как организовать сдачу в наем?
• Как снять самостоятельно?
• Разница для физических и юридических лиц
Особенности     Пакет документов      Содержание договора     
• На что обратить внимание?
• Можно ли оформить по доверенности?
• Когда нужна государственная регистрация?
• Акт приема-передачи
• Основания для расторжения сделки

Основные понятия

В ст. 606 Гражданского кодекса РФ говорится, что аренда характеризуется рядом признаков, это следующие характеристики наема:

• собственник передает во временное пользование, или даже во владение, имеющееся у него имущество;
• взимает за это определенную плату;
• арендатор, в свою очередь, пользуется (владеет) какой-то вещью и регулярно передает за это собственнику деньги.

Такая характеристика актуальна и для аренды нежилых помещений. Про субаренду речь идет в ст. 615 ГК РФ. Названные отношения похожи на аренду.

Разница заключается вот в чем:

1. имущество третьему лицу в пользование передает не собственник, а арендатор;
2. на осуществление такого действия необходимо иметь согласие собственника;
3. сроки субаренды напрямую зависят от сроков отношений аренды.

Как организовать сдачу в наем?

Рассмотрим, как правильно сдать в аренду нежилое помещение и снять недвижимость самостоятельно. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

• Поискать клиентов из числа друзей или знакомых друзей.
• Подать объявление в популярную газету.
• Разместить сообщение о сдаче в аренду нежилого помещения на популярном сайте или в социальных сетях.
• Обратиться к риелторам.

Насколько выгоден последний из указанных вариантов? Лучше ли доверить дело профессионалам, или же, стоит найти арендатора самостоятельно? Практика показывает, что для потенциального арендодателя лучше, когда делом занимаются специалисты.

Причины таковы:

1. Риелтор будет стараться сдать недвижимость побыстрее. От этого зависит, когда именно он получит вознаграждение за свою работу.
2. Владелец нежилого помещения ничего не теряет, потому что плату за свои услуги риелторы, как правило, берут с арендаторов.

Впрочем, многое зависит от ситуации на рынке. К примеру, в 2016 году, когда спрос на всю недвижимость довольно резко и сильно упал, риелторы начали брать деньги с владельцев квартир, домов, нежилых помещений. Потому что предложение значительно превысило спрос, чего не наблюдалось ранее.

До указанного времени очень трудно было найти достойный объект недвижимости по выгодной цене. Потом – сложнее подыскать арендатора или покупателя на недвижимость. Свободных объектов появилось в достатке. Учитывая это, риелторы начали руководствоваться следующей логикой: нужно брать деньги с той стороны, чью задачу решить сложнее.

Но многие остались верны традициям, продолжая взимать плату именно с арендаторов, а не с собственников.

Не будем их упоминать.

В самом объявлении желательно указывать:

• Подробную информацию об объекте, чтобы не тратить время на дополнительные разъяснения.
• Размер арендной платы. Хотя бы, нижний предел, чтобы потенциальному арендатору было от чего отталкиваться.
• То, что помещение сдается без участия в деле агентства (риелторов). Тогда потенциальный клиент поймет, что ему не придется оплачивать услуги третьих лиц.

Как снять самостоятельно?

Потенциальному арендатору, чтобы найти подходящее нежилое помещение, нужно перелопатить тонны информации:

1. Не лишним будет заглянуть в популярные местные газеты объявлений. Возможно, что собственник недвижимости из того поколения, которое не очень хорошо чувствует себя в интернете.
2. Можно посмотреть популярные доски объявлений. Интерфейс таких сайтов, обычно, предусматривает возможность поиска нужных объявлений по регионам и городам. Можно применить и другие фильтры: цена, площадь объекта, место расположения и так далее.
3. Есть смысл посмотреть объявления в специализированных группах в социальных сетях.

Можно попробовать обратиться к риелторам. Плюсом такого действия будет то, что, скорее всего, подходящее для аренды нежилое помещение найдется довольно быстро. Минус заключается в том, что риелтор потребует вознаграждения за удачно подобранный вариант.

Таким образом, потенциальному арендатору необходимо решить, что для него важнее:

• время;
• деньги.

Если финансовых средств не так много, то можно поискать подходящее нежилое помещение самостоятельно. Если денег в достатке, и нужно быстро найти хороший объект недвижимости, чтобы арендовать его, то стоит обратиться в агентство недвижимости. Есть такие риелторы, которые специализируются именно на нежилых помещениях. На таких людей стоит обратить внимание.

Разница для физических и юридических лиц

Сравнение имеет смысл проводить по нескольким параметрам:

1. процедура сдачи в аренду;
2. пакет необходимых документов;
3. содержание договора.

Особенности

У физ. лица, собственно, один вариант. Оно является человеком – гражданином РФ или нерезидентом государства, выступает от своего имени (вариант: по доверенности действует его представитель), уплачивает НДФЛ с полученной арендной платы.

Индивидуальный предприниматель имеет двойственный статус:

• с одной стороны – это физическое лицо;
• с другой – субъект коммерческой деятельности.

ИП может заключить договор аренды, как «физик», а может – как, собственно, предприниматель. О том, как происходит аренда у ИП можно узнать тут.

Арендатор-ИП, снимающий нежилое помещение в коммерческих целях, не может выступать, как физическое лицо.

Что касается юридических лиц, то здесь тоже вариантов немного. От имени ООО, ПАО, АО и т.п. выступает уполномоченное лицо, как правило, – руководитель. Налоги уплачиваются, в соответствии с выбранной системой налогообложения.

О том, как физическому лицу сдать нежилое помещение в аренду, мы рассказывали здесь.

Пакет документов

Арендодателю в любом статусе необходимо предъявить следующие документы для заключения договора:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
2. По запросу арендатора: выписку из ЕГРН и бумаги, свидетельствующие о том, что объект не находится в обременении, в том числе, не сдан в аренду третьему лицу.

Физическим лицам, выступающим в качестве сторон по сделке, нужно предъявить паспорта или иные документы, удостоверяющие личность. Например, у некоторых иностранцев паспортов нет, а имеются специальные удостоверения.

Если стороной по сделке выступает ИП, то он должен предъявить:

1. Свидетельство ИНН.
2. Документ, подтверждающий присвоение ГРН – государственного регистрационного органа. Это может быть соответствующее свидетельство или выписка из реестра, учитывающего юридические лица и предпринимателей. Такой реестр ведут налоговые органы.

Юридическому лицу нужно представить более внушительный пакет документов.

В их числе:

1. Документы, свидетельствующие о присвоении организации ИНН и ОГРН.
2. Учредительный документ.
3. Приказ о назначении руководителя.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя организации заключать договор аренды нежилого помещения.
5. Приказ об утверждении в определенной должности вышеуказанного представителя.

Содержание договора

Об особенностях, связанных с этим, можно рассказать довольно кратко: сведения из вышеперечисленных документов должны быть изложены в договоре найма. Например, если стороной выступает «физик», то указываются только данные его паспорта. Правда, с иностранным гражданином дело будет обстоять иначе: скорее всего, на руках у него будет вид на жительство (ВНЖ), данные из которого тоже нужно указать.

Если, скажем, арендатором выступает юридическое лицо, то в договоре указывается:

1. наименование организации;
2. номера ИНН и ОГРН;
3. данные об учредительном документе;
4. сведения о руководителе;
5. данные о доверенности или другом документе, на основании которого действует сотрудник организации, заключающий договор.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

В остальном, правила едины для всех. Они изложены в главе 34 ГК РФ.

О том, как происходит аренда нежилого помещения юридическим лицом, мы подробно рассказывали здесь.

На что обратить внимание?

При заключении договора аренды нежилого помещения важно исключить все возможные риски. Для этого необходимо:

1. Проверить личность арендодателя.
2. Проверить «чистоту» имущества.
3. Внимательно прочитать проект договора, убедившись, что нет никаких «подводных камней».

Если никаких рисков нет, то можно:

• подписывать договор и передаточный акт;
• зарегистрировать документ в органах Росреестра, если того требует закон.

Можно ли оформить по доверенности?

Да, это вполне реально. ГК РФ дает передавать значительное число своих полномочий третьим лицам. Для этого подготавливается доверенность на сдачу в аренду. Оформить документ можно у нотариуса.

Алгоритм действий следующий:

1. Потенциальному арендатору или арендодателю нужно обратиться в нотариальную контору с документом, удостоверяющим личность. Если речь идет об ИП или, например, ООО, то нужны будут все бумаги, перечисленные выше, которые понадобятся и для заключения договора.
2. Нужно сообщить нотариусу паспортные данные доверенного лица.
3. Необходимо оплатить стоимость доверенности. В зависимости от региона, она будет составлять от 1000 до 3000 рублей – примерно.

Что должно быть прописано в документе:

1. Право подписывать и регистрировать, в случае необходимости, договор и передаточный акт.
2. Право получать или вносить арендную плату – необязательное полномочие.
3. Иные права. К примеру, можно указать, что поверенный имеет право представлять интересы собственника помещения в суде или в других органах, если возникнут спорные ситуации.

Скачать бланк доверенности на сдачу в аренду нежилого помещения

Когда нужна государственная регистрация?

Ст. 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды недвижимости подлежит гос. регистрации во всех случаях. Между тем, в ст. 651 ГК РФ говорится, что, если сделка, связанная с арендой здания или сооружения, оформлена на срок, составляющий менее 12 месяцев, то в Росреестр или в МФЦ обращаться не нужно.

В свою очередь, ВАС РФ в 2000-2001 годах определил, что нежилое помещение – это, всегда, составная часть здания или сооружения. Таким образом, аренда нежилого помещения регистрируется в компетентных органах только тогда, когда срок её составляет 12 месяцев и больше.

Подробнее о том, в каких случаях требуется регистрация договора, читайте в этом материале.

Акт приема-передачи

Это документ, который подписывается сторонами, наряду с самим договором. В нем стороны подтверждают, что:

1. имущество передано арендатору;
2. претензий стороны друг к другу не имеют.

В акте может быть указано:

• что арендатор уже внес какой-то платеж за пользование недвижимостью;
• сколько комплектов ключей, какое еще имущество передано вместе с помещением;
• какие недостатки оговорены сторонами.

Таким образом, выходит, что передаточный акт – очень важный документ, защищающий стороны от возникновения ряда споров.

• Скачать бланк передаточного акта для аренды нежилого помещения
• Скачать образец передаточного акта для аренды нежилого помещения

Подробнее о том, что такое передаточный акт, можно узнать в нашей статье.

Основания для расторжения сделки

Оно может происходить:

1. В связи с истечением срока действия договора.
2. По соглашению сторон.
3. В одностороннем порядке.

Основания для расторжения сделки по инициативе одной из сторон установлены в ст. 619, 620 ГК РФ. В основном, речь идет о нарушении условий договора арендатором или арендодателем.

При том, в ГК РФ указано, что арендодатель, прежде, чем требовать расторжения договора, должен направить арендатору требование об устранении недостатков, которые были обнаружены в сфере пользования нежилым помещением.

Таким образом, порядок оформления аренды нежилых помещений содержит ряд нюансов. Их нужно хорошо знать, иначе, можно попасть в неприятную ситуацию. Большинство правил, касающихся такой аренды, установлено в ГК РФ.