+7 (499) 938-46-18 Москва

Все, что касается аренды нежилого помещения юридическим лицом: порядок оформления сделки

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Можно ли сдавать нежилые помещения юридическим лица? Как законодательно обосновывается эта процедура и можно ли легально оформить аренду, если вы физическое лицо или организация? Как правильно снять такую недвижимость своими силами?

Эта статья ответит на все вопросы, касающиеся аренды нежилой недвижимости юридическими лицами!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Правовые вопросы

Исходя из толкования ст. 606 ГК РФ аренда – это передача во временное владение и пользование за определенную плату какого-либо имущества, в том числе и недвижимого.

Указанным законом также регламентируется порядок, сроки, виды аренды, а также правила заключения подобного рода договоров в отношении отдельных видов имущества. В этой статье мы поговорим об основных вопросах, связанных с арендой нежилых помещений.

Нежилые помещения (согласно приказу Минземстроя РФ от 4.08.1998 года № 37) – это помещения, предназначенные для производственных, торговых, административных и др. целей, связанных с их коммерческим использованием. В связи с чем данная недвижимость востребована для коммерческих организаций.

Такие объекты находятся в собственности как физических, так и юридических лиц, поэтому актуальным становится такие вопросы как: может ли физ. лицо сдавать юр. лицу нежилое помещение и наоборот, могут ли существовать арендные правоотношения между двумя юр. лицами, будет ли сдача физ. лицом нежилого помещения коммерческой деятельностью, требующей открытия ИП, какие последствия влечет за собой сдача в аренду таких помещений без регистрации ИП и многие другие.

Ответ на них дает нам по большей части ГК РФ, поскольку регулирует основные правила заключения, оформления договора, основные положения и принципы арендных правоотношений. Также уточнения и разъяснения по некоторым вопросам дает ЖК РФ, НК РФ (в части регулирования налогообложения и штрафов за непредставление информации о получении лицом доходов за счет сданного имущества).

Стороны договора

Согласно нормам ГК РФ арендодателем может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое, в том числе и арендодателем нежилого помещения. То же самое относится и к арендатору.

Действующее законодательство не содержит запрета, когда физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу. То же касается и арендных правоотношений между юридическими лицами. Иными словами любой субъект правоотношений может сдавать в аренду и арендовывать нежилое помещение.

В большинстве случаев сдача в аренду нежилого помещения производится юридическим лицом как у физического лица, так и у юридического лица, что и понятно, поскольку для ведения предпринимательской деятельности необходимы административные, производственные, торговые и иные помещения в зависимости от вида деятельности предприятия. Но не исключены и случаи, когда и физ лицо может арендовать нежилое помещение у юр лица.

Кроме того, без аренды нежилого помещения невозможно даже зарегистрировать организацию, поскольку ни одна налоговая служба не зарегистрирует общество с ограниченной ответственностью (как правило, именно в этой форме регистрируется организация) без указания и подтверждения юридического адреса.

Поэтому для регистрации коммерческой организации в налоговой необходимо предоставлять гарантийное письмо, из содержания которого следует, что после регистрации предприятия с нем будет заключен договор аренды нежилого помещения, указанного в гарантийном письме, а также в заявлении на регистрацию в качестве адреса места нахождения юридического лица.

Иных документов, подтверждающих намерение юридического лица после его государственной регистрации заключить договор аренды (например, предварительный договор аренды), не требуется.

Больше нюансов о договоре аренды НП между физическими и юридическими лицами можно узнать здесь, а об особенностях договора между юрлицами можно узнать в этой статье.

Субаренда коммерческой недвижимости

После регистрации юридического лица и в процессе его деятельности иногда возникают финансовые трудности и, как следствие, могут возникнуть проблемы с арендной платой. В этом случае одним из выходов является заключение договора субаренды с еще одним юр. лицом или ИП. Такая конструкция позволяет уменьшить расходы. Если, конечно, арендный договор не содержит запрета на субаренду.

Насколько это выгодно финансово? Очевидно, что заключение договора субаренды «освобождает» арендатора от части расходов и позволяет направить средства на другую, более важную часть работы предприятия. Также выгодна субаренда и для субарендатора, по той простой причине, что он платит не за все помещение полностью, а за часть, необходимую ему для ведения деятельности.

Однако есть в субаренде и свои неудобства. Например, из-за задержек в оплате от субарендатора у субарендодателя также могут возникнуть задержки по оплате собственнику помещения, при этом договором аренды могут быть предусмотрены санкции за нарушение сроков оплаты, а в субаренде таковых может не быть и арендатор может в связи с этим понести убытки.

Договор субаренды, как правило, повторяет практически все пункты договора аренды первоначального и также основные его положения закреплены ГК РФ. Указанный закон устанавливает основные требования к договору аренды вне зависимости от субъектов, его заключающих.

  1. Договор должен содержать предмет договора, то есть конкретное указание на арендуемый объект:

    • адрес;
    • кадастровый номер;
    • основание наличия права собственности или аренды;
    • размер платы за арендуемое имущество;
    • срок аренды (поскольку от него зависит необходимость регистрации договора в Росреестре).
  2. Договор должен содержать сведения о сторонах, его заключающих, которые позволяют их идентифицировать.
  3. Также прописываются:

    • права и обязанности сторон;
    • меры ответственности за нарушение условий;
    • иные положения, не противоречащие законодательству.

В большинстве случаев договор подробно не прописывается и содержит отсылки нормам ГК РФ. Эти положения относятся как к аренде, так и к субаренде между всеми субъектами правоотношения.

Подробнее о договоре субаренды нежилого помещения между юрлицами можно узнать тут.

Нужно ли подписывать акт выполненных работ и каково его содержание?

По общему правилу договор аренды консенсуальный и считается заключенным с момента его подписания.

Однако на практике арендный договор является реальным, поскольку фактическое владение и пользование имуществом наступает именно в момент реальной передачи объекта арендатору. Для того чтобы подтвердить факт передачи имущества, заключается акт приема-передачи помещения с указанием технического состояния снимаемого нежилого помещения.

Отсутствие такого акта влечет для сторон неблагоприятные последствия, в первую очередь, для арендодателя, поскольку до передачи объекта он несет ответственность за все повреждения имущества, тогда как при наличии акта бремя ответственности за проблемы с имуществом и его сохранностью переходят к арендатору.

Законодатель в этом случае прямо указывает, что при отсутствии подтверждения передачи объекта в срок, указанный в договоре, арендатор может отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, вызванных отсутствием акта. Хотя фактически все это время и мог пользоваться имуществом.

Отражение сделки в бухгалтерских проводках

Аренда помещений для юридического лица относится к расходам и подлежит бухгалтерскому учету (как и субаренда). Для ведения учета затраченных на нее средств используется:

  • счет 20 «Основное производство»;
  • счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
  • счет 51 «Расчетные счета» (возможен и счет 50 «Касса», если оплата производится наличными, что, как правило, используется, если арендодатель – физ. лицо);
  • а также счет 19,68 для налогового учета.

Данные проводки позволяют ясно видеть когда, сколько, кому ушло денежных средств за аренду, отследить просрочки и начисления неустоек и проанализировать финансовую эффективность аренды именно этого помещения.

Договор аренды в настоящее время наиболее используемый формат приобретения, хоть и временного, имущества для ведения коммерческой деятельности юр. лица, поскольку покупка недвижимости далеко не всегда возможна и требует куда больших финансовых затрат, нежели аренда.

Действующее законодательство в полном объеме описывает возможность арендовать или сдать в аренду имущество, почти детально описывает содержание договора аренды, меры ответственности за его несоблюдение, форму договора и почти все, что его касается, в том числе и со стороны ведения бухгалтерского учета и налогообложения. Именно поэтому «подводных камней» в договоре аренды практически нет, и он является таким распространенным и используемым всеми организациями в той или иной степени.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: