Особенности договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами, а также нюансы сделки

Составление и регистрация договора аренды требует определенной информированности для признания сделки действительной, хотя, как правило, не вызывает особых затруднений. Для различных организаций, например ООО, данный процесс имеет свои особенности. Именно о таких нюансах, которые нужно знать при заключении соглашения, и будет рассказано в данной статье.

Показать содержание

• Когда необходимо составлять соглашение между юрлицами?
• Что должно быть обязательно указано в документе?
• Форма и содержание
• На какой срок можно заключить соглашение?
• В каких случаях требуется государственная регистрация и какой порядок действий?
Куда обращаться?     Какие документы предоставить?     Сроки и стоимость    
• Причины для расторжения

Когда необходимо составлять соглашение между юрлицами?

Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, как посчитает нужным. В дополнение к этому в статье 608 ГК РФ сказано, что недвижимость можно передавать в аренду.

Гражданский кодекс РФ не содержит отдельных правил по аренде нежилых помещений, поэтому такие договоренности подчиняются общему порядку найма недвижимости. Параграф 1 ч.2 ГК регулирует общие случаи, а параграф 4 ч.2 включает правила аренды зданий и сооружений (нежилое помещение является их частью).

Юрлица, которые используют нежилые помещения для своей деятельности, должны иметь соответствующую документацию на недвижимость (в т.ч. договор аренды, если здание принадлежит другому собственнику). Отказ от официального оформления сделки по предоставлению нежилого помещения в пользование с целью уклонения от уплаты налогов влечет за собой санкции в виде штрафов.

Любое предприятие или организация обязано иметь свой юридический адрес. При этом недвижимое имущество, за которым он закреплен, может находиться не только в собственности, но и в арендном пользовании. В данном случае в процессе государственной регистрации нужно предоставить документ, подтверждающий наличие помещения, следовательно, предварительно необходимо заключить договор аренды (если здание не является собственностью компании).

Подробнее про аренду нежилых помещений для юридических лиц можно узнать тут.

Что должно быть обязательно указано в документе?

1. В договоре аренды нежилого помещения, в первую очередь, необходимо указать его название. При этом стоит принять во внимание предмет договора.
2. Правильным будет обозначить тип помещения, которое передается в пользование (например, “Договор аренды складского помещения”).
3. Обязательно отметить дату и место составления соглашения, а также сведения об участниках сделки (с указанием подробной информации из правоустанавливающих документов).
4. Во вступительной части следует прописать полное название юридических лиц, а также их сокращение, которое будет использовано в последующем тексте документа.
5. Основная часть договора аренды – информация о предмете сделки с подробным его описанием. Здесь приводятся характеристики непосредственно объекта недвижимости, а также прилагающегося к нему имущества. Сведения должны полностью соответствовать технической документации.
6. Одним из основополагающих условий действительности соглашения является наличие четкой стоимости аренды и периодичности проведения выплат.
7. В отличии от цены, срок действия документа не является обязательным. Если он не указан, договор считается бессрочным и действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении.
8. Финальный этап документального оформления аренды нежилого помещения – это обозначение реквизитов сторон и контактной информации, а также подписей юридических лиц.

Форма и содержание

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ для договора аренды нежилого помещения, заключенного между юридическими лицами, установлена письменная форма. Если требование не соблюдено, сделка не имеет юридической силы. Законодательно закрепленной формы такого соглашения не существует, но имеются типовые образцы, которые можно использовать для оформления договоренности.

Содержание договора аренды нежилого помещения:

1. Преамбула. Вводная часть документа состоит из:
   • Полного наименования участников.
   • Даты составления.
   • Указания места, где заключается сделка.
   • Фамилии, имени, отчества представителя каждой стороны.
   • Данные о документе, который дает право представительства организации(приказ о назначении, контракт и т.д.).

     Например: ЗАО “Проминвест” (именуемый далее “Арендодатель”) в лице финансового директора Лимченко Константина Эдуардовича, действующего на основании контракта №154/58-ЛМ от 18.09.2015г. с одной стороны и ОАО “Николь” (далее – “Арендатор”) в лице генерального директора Никифорова Николая Семеновича (приказ о назначении № 78-К от 01.02.2010г.) заключили настоящий договор о нижеследующем.

2. Предмет соглашения. В данном разделе обязательно прописываются характеристики арендуемого объекта:
   • Адрес.
   • Общая площадь.
   • Количество этажей.
   • Вид недвижимости.
   • Кадастровый номер и т.д.
   • Реквизиты документа, подтверждающие право собственности владельца.

     Пример: в аренду передается нежилое помещение под офис в трехэтажном доме, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Тимирязева, 89. Общая площадь – 300 кв.м. Право собственности подтверждено свидетельством о госрегистрации №58741236, серия МЕ, выданным 20.12.2010г. Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии Орловской обл. (рег. № 522212 от 20.12.2010г.).

     Вся информация о недвижимости, выступающей объектом аренды по договору, должна в точности соответствовать правоустанавливающей и технической документации сооружения.

3. Стоимость, а также периодичность и порядок расчетов.

   Наличные расчеты по соглашению между юридическими лицами ограничены суммой 100000 руб.

4. Срок, в течение которого действует договор. Не является обязательным пунктом.

   Пример: Срок аренды – 6 месяцев с 01.03.2018г. по 01.09.2018г.

5. Права и обязанности сторон. Могут быть стандартные или расширенные, если этого требуют особенности сделки. При этом они должны полностью соответствовать законодательным нормам.
6. Ответственность за нарушение условий договора: выявленные недостатки помещения, не оговоренные в документе, несанкционированную сдачу в аренду третьим лицам и т.д.

   Например: За каждый день просрочки оплаты по договору полагается пеня в размере 10% от общей суммы долга.

7. Заключительные положения. В данный раздел относят пункты, которые не были включены в предшествующие: момент вступления документа в силу, условия его расторжения, порядок разрешения споров и конфиденциальность, порядок внесения поправок, особые условия.
8. Последний этап – указание реквизитов, контактной информации сторон и подписание договора.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать пример заполнения образца договора аренды нежилого помещения между юр лицами (ООО)

На какой срок можно заключить соглашение?

В договоре может указываться конкретный временной промежуток либо длительность действия соглашения не обозначается. В последнем случае аренда продолжается до тех пор, пока одна из сторон не заявит о прекращении сделки (не менее, чем за 3 месяца до фактического окончания аренды).

Договоренность с обозначенным сроком действия пролонгируется в таких случаях:

• автоматически, если ни один из участников не заявил о его расторжении;
• при заключении дополнительного соглашения;
• составлением нового договора.

Если документ о передаче помещения в аренду подписан на определенный период времени, автоматическое его продление происходит на такой же срок.

В каких случаях требуется государственная регистрация и какой порядок действий?

Регистрация договора аренды нежилого помещения предусмотрена законодательством (Информационное письмо ВАС РФ №53 от 01.06.2000г.). Этой процедуре подлежат соглашения, заключенные на срок более одного года.

Если же длительность аренды менее 12 месяцев, регистрация в государственных органах не требуется. Документ, подписанный на неопределенный срок, регистрации не подлежит (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001г.).

Порядок действий по оформлению договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами:

1. Поиск необходимой недвижимости и предварительная устная договоренность сторон по ключевым моментам найма – основным условиям, использовании прилагающегося имущества, стоимости, порядке расчетов, сроках и т.д.
2. Составление документа. Один из главных этапов. Для признания его действительным необходим грамотный подход к подготовке бумаг в юридических и прочих аспектах.
3. Подписание соглашения, а также его скрепление печатью каждого участника.
4. Государственная регистрация (если аренда долгосрочная):
   • подготовка документа в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон, третий передается органу госрегистрации);
   • формирование сопутствующего пакета документов;
   • предоставление бумаг в органы государственной регистрации;
   • получение договоров с отметкой о госрегистрации в установленный срок.

Куда обращаться?

Для регистрации договора аренды следует обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Иначе – Росреестр.

Какие документы предоставить?

Для признания договоренности действительной и проведения ее регистрации обязательно документальное обоснование. Пакет документов, который необходимо предоставить уполномоченным органам:

• заявление установленной формы;
• квитанция об уплате госпошлины;
• договор аренды;
• технический паспорт или план объекта недвижимости;
• паспорта представителей;
• основания, дающие право данным лицам представлять учреждение (приказ о назначении на должность, контракт и т.д.; нотариальная доверенность представителя);
• свидетельство о госрегистрации организаций;
• учредительная документация;
• выписка из паспорта БТИ;
• ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• справка о соответствии размера арендных платежей активам предприятия.

Сроки и стоимость

Госпошлина за регистрацию для юридических лиц составляет 22000 руб. Если юридические лица обращаются за помощью в проведении сделки в многофункциональные центры, их ждут дополнительные траты. Стоимость своих услуг сторонние организации устанавливают самостоятельно. Срок проведения регистрации с момента подачи документов – 10 дней. Если выявлены ошибки, недостоверность информации и прочие нарушения, дается время на их исправление и процедура повторяется.

Причины для расторжения

Расторжение договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами возможно по следующим причинам:

1. Обоюдное согласие участников. Стороны подписывают соглашение о расторжении.
2. По окончанию срока действия. Если не указано, что договор продлевается автоматически, он считается прекращенным по достижению указанной даты. В случае, когда предусмотрена пролонгация, один из участников должен заявить о его расторжении.
3. По инициативе одной из сторон. Такая причина должна иметь основания, например, нарушение условий соглашения, недвижимость не соответствует указанным параметрам, порча имущества и т.д. Зачастую в данном вопросе возникают споры, вследствие чего дальнейшее его разрешение передается в суд.

Договор аренды нежилого помещения наделяет сделку юридической силой при соблюдении определенных условий, главное из которых – его письменная форма. Не существует единого утвержденного бланка, однако есть типовой образец данного документа. При его составлении важно обозначить все ключевые моменты, касающиеся найма помещения. Длительность действия договора является определяющим фактором для проведения государственной регистрации. Расторжение соглашения происходит в законодательно установленном порядке.