Заключение договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: основные правила и образец документа

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Юридические лица заинтересованы в аренде нежилых помещений, как правило, в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Но для некоторых компаний аренда – и есть эта самая коммерческая деятельность. Ряд компаний идет более простым путем: сдает помещения в субаренду.

Таким образом, в сделке субаренды с каждой стороны может принимать участие юридическое лицо. Как происходит процесс? Какие имеются тонкости?

Показать содержание

Что это такое?

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, под субарендой нежилого помещения следует понимать передачу имущества одним лицом другому во временное пользование за плату.

Главная особенность заключается в том, что арендодателем в данных отношениях выступает не собственник объекта недвижимости.

Лицо, которое само заключило договор аренды с законным владельцем нежилого помещения.

Собственно, приставку «суб» можно перевести на русский, как «под». Получается «подаренда». Сначала, договор заключается с собственником, затем, арендатор передает свои права третьему лицу.

Кто может выступать сторонами сделки?

ГК РФ устанавливает, что субъектами гражданских правоотношений могут выступать:

  • физические лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • муниципальные образования и государственные органы, в случаях, предусмотренных законодательством;
  • юридические лица.

О последних более подробно и пойдет речь в настоящей статье.

Какие соглашения заключаются между юридическими лицами?

Следует вести речь о двух основных документах:

  1. Договор аренды.
  2. Договор субаренды.

Что фиксируется в первом из указанных договоров? Тот факт, что сделка заключена между собственником помещения и арендатором, желающим передать имущество по сделке субаренды. Естественно, что собственник должен быть поставлен в известность о том, что арендатор не желает сам пользоваться недвижимостью. Иначе, ни о какой субаренде речи идти не может.

Дело в том, что в ст. 615 ГК РФ указано: арендатор может передавать имущество в пользование субарендатору только с согласия собственника. Как такое разрешение будет оформлено – другой вопрос. О наличии согласия можно прямо написать в договоре. Бывает, что стороны заключают дополнительное соглашение к договору.

Договор субаренды. Это документ, по которому одна сторона (арендатор по первоначальной сделке) передает во временное пользование субарендатору имущество собственника (арендодателя по первоначальной сделке).

Может ли договор субаренды заключаться без договора, который выше идет под пунктом один? Очевидно, что если такое и будет иметь место, то ни о какой законности речи идти не будет. Почему? Все просто: в таком случае, у лица, передающего имущество в пользование субарендатору, не будет полномочий на это. Ведь именно собственник нежилого помещения наделяет арендатора правом сдавать недвижимость кому-то еще.

Условия оформления

  1. Наличие согласия собственника на осуществление арендатором сделок с третьими лицами.
  2. Соблюдение сроков субаренды. Они не должны превышать сроков действия первоначального договора, согласно ст. 615 ГК РФ. И это вполне логично. Если истечет срок действия «основного» договора, то лицо, выступающее арендатором по нему, просто-напросто, утратит право пользоваться нежилым помещением. Соответственно, будет утрачено и право передавать имущество третьим лицам.

Отдельно об ответственности сторон: в ч. 2 ст. 615 ГК РФ сказано, что ответственным перед собственником недвижимости остается арендатор. Но имеется исключение: в случае, когда речь идет о перенайме, ответственность переходит к субарендатору.

Заключение договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами

Алгоритм следующий:

  1. Подбор и осмотр помещения. Представитель юридического лица, которое желает выступить субарендатором по сделке, необходимо хорошо осмотреть объект и понять, насколько он соответствует определенным параметрам. Например, складское помещение лучше походит для хранения неких продуктов, а не размещения отдела продаж.

    Необходимо убедиться и в том, что помещение находится в хорошем состоянии, нет проблем с электропроводкой и так далее. После, уже можно переходить к изучению документов и обсуждению проекта договора.

  2. Уполномоченный представитель юридического лица, которое планирует стать субарендатором должен ознакомиться с документами на объект. Кстати, у представителя каждого юридического лица должна иметься доверенность, подтверждающая факт наличия соответствующих полномочий. Посмотреть нужно правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

    Можно запросить выписку из ЕГРН. Скорее всего, к участию в этом деле придется привлекать собственника. Нужно внимательно изучить первоначальный договор аренды и убедиться, что владелец нежилого помещения дал свое согласие на субаренду.

  3. Если все в порядке, нужно подготовить проект договора и обсудить его. Далее – подписать документ и, в случае, если того требует закон, осуществить государственную регистрацию сделки.

Необходимые документы

Во-первых, следует понимать, что юридическое лицо в гражданском праве – это фикция. Если, например, ИП – это человек, наделенный определенным статусом. То любая организация – это объединение людей. У юр. лица есть органы управления, руководитель. От его имени при субаренде, в любом случае, будет действовать некий человек. Варианты:

  • Руководитель или иной сотрудник, имеющий право представлять интересы компании без доверенности. В таком случае, ему необходимо будет представить документ, подтверждающий его полномочия. Например, приказ о назначении директора.
  • Некое лицо по доверенности, оформленной нотариально.

Кроме того, любому юридическому лицу для сделки понадобятся следующие бумаги:

  • устав или иной учредительный документ;
  • свидетельства ИНН и ОГРН, либо выписка, выданная налоговыми органами, свидетельствующая о постановке компании на учет в ФНС;
  • протокол собрания участников (акционеров), свидетельствующий о том, что принято решение оформить субаренду.
Понадобятся и документы, касающиеся нежилого помещения, которое будет выступать предметом договора.

Их перечень таков:

  • Правоустанавливающие бумаги. Субарендатору нужно убедиться, что объект принадлежит определенному лицу.
  • Договор аренды.
  • В некоторых случаях, необходимо будет дополнительное соглашение, содержащее согласие первоначального арендодателя на субаренду. Например, если в самом договоре не указано, что такое согласие выдается.

Форма и содержание

Согласно ст. 651 ГК РФ сделка должна быть заключена в письменной форме.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на “срок” не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае, если есть желание и возможность оформить договор на срок, превышающий 12 месяцев, то необходимо обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать субаренду.

Содержание документа должно быть примерно следующим:

  1. Информация о сторонах с указанием всех реквизитов. Например: «Общество с ограниченной ответственностью «Юрмала», ИНН 45678900, ОГРН 5678900, в лице генерального директора (Ф.И.О., паспортные данные), действующего на основании Устава (реквизиты) и приказа о назначении на должность, юридический адрес: Ростовская область, город Шахты, улица Ленина, дом 5, корпус 7.
  2. Информация о нежилом помещении.
  3. Данные о размере арендной платы и порядке внесения платежей.
  4. Права и обязанности сторон. Ответственность.
  5. Дополнительные пункты.

Приложением к договору будет являться передаточный акт.

Что должно быть прописано обязательно?

Во-первых, в договоре должны быть отражены все особенности нежилого помещения:

  1. целевое назначение;
  2. местонахождение;
  3. площадь и так далее.

Кроме того, нужно указать:

  1. Размер арендной платы, условия её внесения. Это будет являться существенным условием.
  2. То, что собственник не возражает относительно субаренды.
  3. Срок действия договора. Как отмечалось, субаренда не может существовать дольше, чем оформленные относительно того же объекта отношения аренды.

Что касается прав и обязанностей, ответственности. То можно не расписывать все подробно. Достаточно сослаться на статьи ГК РФ. Впрочем, некоторые моменты можно зафиксировать отдельно. Например, если стороны договорились о ином распределении обязанностей, не таком, как установлено в ГК РФ.

Образец и бланк

Нужно ли регистрировать?

Согласно ст. 651 ГК РФ это необходимо делать только в том случае, если сделка оформляется на длительный срок.

Обращаться необходимо в органы Росреестра со следующим пакетом документов:

  • учредительные бумаги сторон;
  • паспорт и доверенность (если она необходима) каждого из представителей;
  • договор субаренды;
  • квитанция об оплате госпошлины.
Процесс регистрации займет около недели. Согласно нормам НК РФ, госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей.

Разница между сделкой с юрлицами и физическим лицом с ООО

Стоит обратить внимание на несколько моментов:

  1. Пакет документов. Чтобы физ. лицу подтвердить свою личность, ему необходим только паспорт. Представитель юридического лица для сделки должен подготовить довольно большой пакет документов. Их перечень указывался выше.
  2. Решение о заключении договора. Физическое лицо принимает его единолично, как и единственный учредитель ООО. В крупной организации проводится собрание владельцев бизнеса, которые совместно принимают решение.
  3. Налогообложение. Физическое лицо при получении дохода уплачивает НДФЛ. Юридическое – налог, в соответствии с используемой системой налогообложения.
На нашем сайте также можно прочесть следующий материал:

Таким образом, договор субаренды между юридическими лицами имеет ряд тонкостей, требует подготовки значительного пакета документов и внимательности при разработке текста соглашения.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.