Что такое субаренда нежилого помещения? Изучаем все нюансы

Гражданским законодательством, в некоторых случаях, предусмотрена возможность сдачи имущества, в том числе, нежилых помещений, в субаренду.

Что это такое? Каким образом оформляются правоотношения? На эти и другие вопросы по теме будут даны ответы в настоящей статье.

Показать содержание

• Что это такое?
• Отличия аренды от субаренды
• Порядок заключения сделки
• Как получить согласие?
• Договор
• Нюансы и подводные камни

Что это такое?

В ГК РФ не идет речи, конкретно, о субаренде нежилых помещений. На данные правоотношения распространяются общие правила, содержащиеся в законе.

Для ответа на вопрос, вынесенный в подзаголовок, необходимо определиться со следующими понятиями:

• Что такое «нежилое помещение»?
• Что такое аренда?

Исходя из норм законодательства, можно сделать вывод о том, что нежилое помещение характеризуется следующими признаками:

1. Оно является объектом недвижимости.
2. Располагается в неком здании.
3. Предназначено для использования в различных целях, кроме проживания. Отсюда, собственно, и название – нежилое.

В ст. 606 ГК РФ говорится об аренде имущества. Под этим понимают правоотношения, по которым:

• собственник имущества передает его во временное пользование иному лицу;
• арендатор выплачивает за это, регулярно, определенные денежные средства.

Но мы ведем речь не об аренде, а о субаренде. Ст. 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор, с согласия собственника, может передавать имущество, которым пользуется в аренду третьим лицам. Это и будет субарендой.

Чтобы было более понятно: при отношениях, о которых идет речь, выстраивается цепочка из трех лиц. Собственник – арендатор – субарендатор. При этом правоотношения связаны с одним объектом недвижимости – нежилым помещением.

Отличия аренды от субаренды

Их можно выделить несколько:

1. Количество участников правоотношений, о чем речь шла выше. При повторной сдаче в наем появляется третье лицо, которое, в итоге, и пользуется имуществом.
2. При аренде, срок действия договора зависит от договоренностей сторон. Срок субаренды не может быть больше, чем срок действия основной сделки – аренды.
3. При повторной сдаче в наем арендатор наделяется, отчасти, правами собственника. Он, как минимум, должен контролировать то, как субарендатор пользуется имуществом. Ведь перед собственником, в конечном итоге, отвечает именно арендатор, и никто другой.

В остальном же, обе сделки схожи друг с другом. В ГК РФ есть даже такое положение: к сделке субаренды могут применяться правила, касающиеся аренды, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, самое основное, пожалуй то, что многое в отношениях, которым посвящена статья, зависит от воли собственника нежилого помещения и условий основной сделки.

Порядок заключения сделки

Сделка заключается по следующему алгоритму:

1. Арендатор убеждается в том, что собственник не возражает против повторной сдачи недвижимости в аренду.
2. Подыскивается лицо, желающее пользоваться нежилым помещением.
3. Объект недвижимости осматривается на предмет его состояния и наличия недостатков.
4. Стороны обсуждают условия договора. Особое внимание здесь нужно обратить на срок действия договора аренды – основного по отношению к субаренде – можно так выразиться.
5. Подписывается договор, передаточный акт.
6. Арендатор передает субарендатору объект недвижимости в пользование. Это может выражаться, например, во вручении ключей и какой-то документации.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Как получить согласие?

Первым делом, отметим, что в законодательстве, как представляется, речь идет не о разрешении на совершение конкретной сделки, а о согласии на субаренду, в принципе. Таким образом, изначально, собственник и арендатор могут прописать в договоре, заключаемом друг с другом, примерно следующую фразу: «Нежилое помещение может быть передано в субаренду третьим лицам».

Если такой фразы в документе нет, но собственник недвижимости не возражает против заключения сделки субаренды, то можно оформить дополнительное соглашение к первоначальной сделке, где будет указано право на передачу имущества в субаренду.

Договор

Договор изготавливается в форме письменного документа, в котором должна содержаться следующая информация:

1. О сторонах сделки.
2. О собственнике имущества.
3. Об объекте недвижимости.
4. О размере арендной платы.
5. О прочих важных условиях, касающихся, например, использования имущества.

Как отмечалось, срок субаренды не может быть больше срока аренды. Соответственно, в договоре нужно указать:

1. до какого времени он действует;
2. когда истекает срок действия сделки аренды.

Как и первоначальный договор, сделка субаренды может быть расторгнута досрочно по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

• Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения
• Скачать образец договора субаренды нежилого помещения

Нюансы и подводные камни

О некоторых из них уже было сказано. Например:

1. Срок действия субаренды не может быть больше, чем аренды.
2. Арендатор отвечает перед собственником за состояние имущества и за все остальное, даже если нежилым помещением, согласно законным договоренностям, пользуется третье лицо.

Есть и другие особенности. Так, арендатор вправе устанавливать плату большую, чем вносит сам. Кстати, в большинстве случаев, так и происходит. Схема такова: человек берет во временное пользование какое-то нежилое помещение и сдает его полностью или по частям, получая доход.

Все особенности субаренды вытекают из взаимосвязи первоначального и «вторичного» договоров. Кстати, если сделка аренды расторгнута досрочно по тем или иным причинам, то субарендатор имеет право обратиться к собственнику и попросить о заключении договора напрямую.

Таким образом, субаренда нежилых помещений – это довольно сложные правоотношения, имеющие ряд нюансов. Самое главное – внимательно читать условия соглашения, и понимать что из чего вытекает, как взаимосвязано. Можно воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы потом не оказаться в сложной ситуации.