+7 (499)  938-46-18 Москва

Основные правила сдачи нежилого помещения в субаренду, важные тонкости и образцы документов

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Помимо понятия аренды, Гражданский кодекс РФ говорит и о такой категории, как субаренда.

Что это такое? Каким образом сдаются в субаренду нежилые помещения в РФ? Как правильно оформить договор субаренды нежилого помещения? На эти и другие вопросы по теме будут даны ответы в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель обязуется передать за плату имущество во временное владение и пользование, или пользование. Субаренда представляет собой почти аналогичные правоотношения. Нюанс таков: субарендатору помещение предоставляет за плату не владелец имущества, а арендатор.

Проще говоря: человек берет в аренду какое-либо помещение и передает его во владение и пользование, или только пользование, третьему лицу. Все это делается временно. То есть, спустя какое-то, оговоренное, время имущество возвращается его собственнику.

Внимание: согласно ст. 615 ГК РФ, несмотря на то, что помещение по договору субаренды переходит к третьему лицу, ответственность за его сохранность и прочее, по-прежнему, остается на арендаторе.

Еще один важный момент: передать нежилое помещение в субаренду можно только в том случае, если на это согласен собственник имущества.

Обязательно ли в договоре прописывать право сдачи?

Учитывая отмеченное выше и актуальные нормы гражданского законодательства, если согласия собственника на субаренду нет, то сделка не будет иметь юридической силы. Поэтому, если арендатор планирует передавать имущество в наем (сдавать в субаренду), то нужно добиться того, чтобы в каком-то из пунктов договора аренды было написано, что собственник нежилого помещения разрешает сдавать недвижимость в субаренду.

Если такого пункта не оказалось, но собственник не возражает против увеличения числа участников правоотношений, то грамотным выходом из ситуации будет заключение дополнительного соглашения к договору аренды, в котором бы отдельно, крупным шрифтом, если хотите, прописывалось бы право арендатора заключать договоры субаренды с третьими лицами.

Таким образом, сложности в том, чтобы подготовить еще одну бумажку или написать лишнюю фразу заранее, нет. Все зависит от мнения собственника по вопросу. Если он выражает свое согласие на субаренду, то это нужно просто зафиксировать.

Форма и содержание договора

В ч. 2 ст. 615 ГК РФ указано, что к правоотношениям, связанным с субарендой, применяются правила, которые актуальны для аренды, если иное не предусмотрено законом. Об этом, в рамках статьи, мы не будем забывать.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьей 609 ГК РФ, делаем вывод, что договор субаренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации. Устную договоренность зарегистрировать нельзя. Соответственно, текст договора излагается на бумаге.

Необходимость регистрации субаренды разумна с логической точки зрения: в Росреестре должна быть информация обо все обременениях, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества. Если такая информация будет отсутствовать, то могут возникнуть проблемы.

Например, если нежилое помещение захотят купить. Скажем, удастся добиться расторжения договора аренды. А окажется, что там имеют место и отношения субаренды. Это дополнительные проблемы, которые придется решать, затрачивая время и финансовые ресурсы.

Что касается содержания договора, то в нем должна присутствовать следующая информация:

  1. О сторонах – арендаторе и субарендаторе.
  2. О собственнике недвижимости.
  3. Об объекте, который передается во временное пользование.
  4. Об арендной плате.
  5. О сроке действия договора.
  6. Прочие условия – в зависимости от конкретной ситуации. Каждую особенность желательно оговаривать отдельно. Например, часто встает вопрос о неотделимых улучшениях, которые осуществил субарендатор.
  7. О порядке разрешения споров. Впрочем, можно сослаться на нормы действующего законодательства, то есть, не изменять порядок, установленный по умолчанию.
  8. Подписи и печати (если есть) сторон.
Отдельное внимание следует уделить пунктам, касающимся прав и обязанностей участников сделки.

Права и обязанности сторон

Детально рассмотрим статус каждой из сторон.

Арендатора

Согласно положениям ГК РФ, арендатор имеет право:

  • сдавать имущество в аренду – с согласия собственника;
  • получать причитающиеся за пользование объектом недвижимости денежные средства.

Это, пожалуй, основные и самые существенные права.

Кроме того, арендатор имеет право требовать:

  • от арендодателя – своевременного осуществления капитального ремонта;
  • от субарендатора – бережного пользования имуществом, в соответствии с назначением объекта;
  • от арендодателя – требовать заключения нового договора аренды именно с ним, а не с третьими лицами (преимущественное право).

Обязанностей у арендатора предостаточно. Они таковы:

  1. Следить за тем, чтобы субарендатор бережно использовал имущество.
  2. Отвечать за все недостатки, возникшие по его вине или вине субарендатора перед арендодателем.
  3. Предоставить субарендатору имущество, соответствующее целям использования, и все принадлежности к нему.

Субарендатора

Права:

  1. Пользоваться переданным имуществом в соответствии с договором субаренды.
  2. С согласия собственника недвижимости, создавать неотделимые улучшения объекта недвижимости.
  3. Требовать предоставления ему документов и принадлежностей, необходимых для нормального использования нежилого помещения.

Основные обязанности субарендатора таковы:

  1. Своевременно вносить арендную плату.
  2. Бережно пользоваться переданным имуществом, в соответствии с теми целями, о которых была достигнута договоренность.
  3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, выходит вот что:

  1. Статус владельца нежилого помещения, по сути, при субаренде не меняется.
  2. Арендатор берет на себя часть полномочий арендодателя, но продолжает нести обязанности арендатора. В частности, именно он отвечает перед собственником нежилого помещения, если объекту недвижимости наносится какой-то вред.
  3. Субарендатор, заключая договор, получает права и несет обязанности, которые характерны для арендатора.

Отметим, что третьи лица, имеющие те или иные права на объект недвижимости, сохраняют их. Это указано в ГК РФ.

Акт приема-передачи

Как и договор аренды (субаренды), акт оформляется в письменной форме, под ним стороны ставят свои автографы, проставляют печати, если таковые имеются.

Передаточный акт – это очень важный документ. Если в договоре субаренды прописываются технические характеристики объекта: площадь, адрес, расположение, кадастровый номер и так далее, то в акте можно и нужно писать о состоянии нежилого помещения. И к этому вопросу нужно подходить очень внимательно. Но обо всем по порядку.

В передаточном акте указывается следующая информация:

  1. О сторонах сделки.
  2. Об объекте недвижимости.
  3. О его состоянии. Если подходить к делу предельно ответственно, то нужно расписать: из каких материалов изготовлен пол, потолок и стены, какая используется отделка, в каком все состоянии. Какого качества проводка, трубы, канализация и так далее. Какая имеется мебель, какие документы переданы от арендатора к субарендатору.

    Зачем это нужно? Все очень просто: чтобы не было претензий в будущем. К примеру, в помещении обнаружена расплавившаяся розетка. Этому не придали значения, в акте не отразили данное обстоятельство. В итоге, арендатор, или собственник помещения, может предъявить претензию. Сказать, что, на дату передачи имущества, все было в порядке. Потребовать возмещения убытков.

Таким образом, главное в передаточном акте:

  • оговорить существующие недостатки помещения;
  • прописать, что по остальным претензий нет.

Кроме того, должен присутствовать в документе пункт о том, что одна сторона передала помещение, а другая его приняла.

      

Порядок расторжения

Как отмечалось, ст. 609 указывает, что к отношениям субаренды применяются общие правила аренды. Соответственно, договор может быть расторгнут, в зависимости от обстоятельств:

  • в связи с истечением срока договора аренды нежилого помещения;
  • по соглашению между сторонами;
  • по инициативе арендатора;
  • по инициативе субарендатора.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, сделка по субаренде помещения не может быть оформлена на срок, превышающий время действия договора аренды. Таким образом, если соглашение об аренде утратило свою силу, то и действие договора субаренды считается прекращенным. Между тем, субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой о заключении сделки напрямую с ним.

Арендатор может потребовать расторжения сделки, в случае, если субарендатор:

  1. Существенно или неоднократно нарушает условия договора.
  2. Своими действиями серьезно ухудшает состояние имущества.
  3. Не вносит арендную плату более двух раз подряд.
  4. Не осуществляет ремонта помещения, если эта обязанность возложена на него законом или договором.
Прежде чем обращаться в суд, арендатор, предоставивший в пользование нежилое помещение, должен подготовить и направить субарендатору претензию.

Сторона, которая, в итоге, желает пользоваться имуществом, может поднять вопрос о расторжении договора в суде в следующих случаях:

  1. Имущество, которое выступает предметом сделки, не предоставляется в пользование.
  2. Помещение имеет недостатки, о которых сторона, его предоставляющее, знала, но скрывала их.
  3. Имущество имеет недостатки, которые не позволяют его использовать в необходимых целях.
  4. Не производится капитальный ремонт в сроки, установленные в договоре или продиктованные принципом разумности.

Могут иметь место и иные основания расторжения сделки, предусмотренные законом или договором.

Чтобы расторгнуть соглашения, оформленные надлежащим образом, необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. Конечно же, если стороны не договорятся самостоятельно.

Представляется, что не стоит доводить дело до судебного разбирательства, терять время и деньги. Лучше спокойно обо всем договориться самостоятельно. Тем более, что закон дает возможность сторонам заключить соглашение о расторжении договора субаренды нежилого помещения.

Добровольное соглашение

Это документ, в котором стороны оговаривают вопрос прекращения действия достигнутых ранее договоренностей на условиях, которые устраивают как арендатора, так и субарендатора.

Оно заключается в той же форме, в которой оформляется договор – письменно. Важно, что факт наличия соглашения будет основанием для снятия обременения с объекта недвижимости. В соответствующий реестр внесут запись о том, что субаренды больше не существует.

Как оформить документ, о котором идет речь, что в нем должно содержаться?

  1. Информация о сторонах.
  2. Сведения об объекте недвижимости.
  3. Ссылка на договор, который прекращает свое действие на основании соглашения.
  4. Причины расторжения договора – по желанию.
  5. Права и обязанности сторон, связанные с прекращением отношений субаренды. Например, если был причинен какой-то ущерб одной из сторон, то в соглашении может быть указано, что другая сторона обязуется его возместить.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды нежилого помещения

Кроме того, должен иметь место пункт, что нежилое помещение передается арендатору. Ст. 622 ГК РФ говорит о том, что имущество должно быть возвращено:

  • своевременно;
  • в нормальном, с учетом естественного износа, состоянии.
За просрочку исполнения обязательства можно взыскать неустойку и потребовать возмещения убытков. Под текстом соглашения должны стоять подписи (и печати, если имеются) сторон.

Особенности налогообложения

Многое зависит от того, кто именно занимается сдачей нежилого помещения в субаренду. Если арендатор – физическое лицо, то он должен уплачивать НДФЛ в размере 13%. Предприниматели и юридические лица, как правило, сдают недвижимость, находясь на упрощенной системе налогообложения – 6% от доходов.

Не нужно забывать, что субаренда подразумевает наличие основного договора аренды. Таким образом, арендатор платит собственнику, а арендатору перечисляет деньги субарендатор. Возможно, что есть смысл использовать систему налогообложения, когда в государственную казну отчисляется процент от «чистого» дохода – за минусом расходов.

Таким образом, действующим законодательством детально регулируется порядок сдачи нежилых помещений в субаренду. При этом стороны правоотношений имеют возможность самостоятельно устанавливать некоторые условия пользования имуществом за плату. Один из главных принципов ГК – свобода договора, который означает, что стороны сделки могут договариваться об условиях, которых нет в законе, и которые не противоречат действующим правовым актам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: