+7 (499) 938-46-18 Москва

Рекомендации, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, в том числе с арендными каникулами

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Аренда нежилых помещений – это доступный, относительно недорогой и, главное, законный способ приобретения недвижимости во временное пользование, но только при условии, что между арендатором и арендодателем заключен соответствующий правильно составленный договор.

Об особенностях его заключения и о правилах составления этого юридического документа рассказывается ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

На территории Российской Федерации все арендные отношения в области недвижимости регулируются главой 34 ГК РФ, в 606, 610 и 650 статьях которой указывается на необходимость заключения договора при любых сделках, связанных с арендой.

Важно. Договор аренды нежилого помещения – это юридически оформленное соглашение между его владельцем и каким-либо физическим или юридическим лицом, приобретающим право на временное использование объекта.

Согласно ЖК РФ и п.3 статьи 26 закона ФЗ-122 в качестве нежилой недвижимости, разрешается арендовать и предоставлять в аренду:

  • нежилые здания и сооружения;
  • отдельные нежилые помещения зданий;
  • части таких помещений.

Виды договора

Сегодня практикуется заключение нескольких вариантов соглашений о передаче нежилой недвижимости, находящейся в собственности арендодателя, во временное пользование, максимально учитывающих существующее разнообразие условий аренды и деловых отношений между арендаторами и арендодателями.

Типовой

Такой вид договора при оформлении арендных обязательств является основным и, если не оговаривается другой тип соглашения, то все юридические основания аренды прописываются и закрепляются только с его помощью.

Подробнее о типовом договоре аренды нежилого помещения читайте в нашей статье.

Предварительный

Этот тип соглашения иногда называют договором о намерениях. Применение его регламентируется статьей 429 ГК РФ, и основной его целью является документальное закрепление обязательства арендатора заключить в определенный срок основной контракт.

О предварительном договоре и договоре о намерениях для аренды нежилого помещения говорится тут.

Безвозмездный

Суть такого соглашения в том, что оно позволяет временно использовать нежилое помещение без какой-либо арендной платы. Фактически, это просто документ, подтверждающий право арендатора пользоваться недвижимостью, ему не принадлежащей.

При внесении в соглашение условия оплаты, оно сразу приобретает статус основного договора о передаче недвижимости во временное пользование.

Про особенности заключения договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением мы писали здесь.

С правом выкупа

Аренда с правом выкупа – это вариант долгосрочной аренды, при которой арендатор имеет возможность приобрести арендованную нежилую недвижимость в собственность, заплатив на неё указанную в договоре выкупную цену. Возможен вариант, когда объект переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды, то есть, его выкуп происходит за счет долгосрочной арендной платы.

О заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа читайте тут.

Трехсторонний

Трехсторонние соглашения обычно заключаются при оформлении аренды муниципальных жилых помещений с целью их дальнейшего коммерческого использования. В таких случаях арендный договор подписывают арендодатель нежилого помещения или здания, арендатор и представитель организации, на балансе которой находится недвижимость. В документе его именуют балансодержателем.

В трехстороннем арендном договоре на нежилую недвижимость присутствуют те же условия, которые принято указывать в обычном двустороннем соглашении, с той лишь разницей, что на стороне арендодателя в нем дополнительно выступает балансодержатель. В обязанности, которые договор вменяет балансодержателю, обычно входит передача помещения арендатору по акту и контроль его состояния во время всего срока аренды.

Скачать бланк трехстороннего договора аренды нежилого помещения

      

Сроки действия и хранения

Нормативными актами для арендных договоров на нежилые помещения определены следующие сроки действия:

  • менее года;
  • год и более;
  • неопределенный срок.
Важно. Если временной период действия соглашения в нем не указан, то, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается, что арендные отношения между сторонами установлены на срок неопределенный, и каждая из них может отказаться от выполнения соглашения в любое время.
  1. Сроки хранения. Срок хранения договоров и соглашений установлен статьей 791 Перечня типовых управленческих документов (ПТУД). Руководствуясь этим документом можно сказать, что арендатор, не имеющий условий для содержания архива, обязан хранить заключенный договор не менее 10 лет после того, как он был расторгнут.

    Для арендодателя ПТУД определяет постоянный срок хранения договорных документов, то есть, неограниченный. Это необходимо для возможных налоговых проверок и для подтверждения своих прав на недвижимость, если возникнут какие-либо связанные с этим разбирательства.

  2. Срок исковой давности. При нарушении какого-либо условия соглашения об аренде и уклонения нарушителя от исправления ситуации любая его сторона имеет право прибегнуть к помощи судебного принуждения. Срок исковой давности по договору аренды нежилой недвижимости составляет три года.

Кто может выступить сторонами?

Статьей 608 ГК РФ определено, что каждый собственник недвижимого имущества имеет право сдавать его в аренду. Это могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели или государство. Действие этого права распространяется и на арендаторов нежилых помещений.

Несмотря на то, что договорные документы по аренде нежилой недвижимости оформляются по единому типовому образцу, независимо от юридического статуса сторон, существуют некоторые особенности их заключения между контрагентами с различным правовым положением в обществе:

  • соглашение между физическими лицами может быть бессрочным, а при указании срока действия не требует регистрации в течение года;
  • заключение арендного договора между индивидуальными предпринимателями рассматривается, как коммерческая сделка и может облагаться налогом в соответствии с действующим законодательством;
  • муниципальным организациям закон разрешает сдавать внаем принадлежащие им площади только после проведения предварительного аукциона среди потенциальных арендаторов — ст. 17.1. ФЗ-135 (все об аренде муниципальных нежилых помещений у государства узнайте тут);
  • при заключении арендного договора на нежилую недвижимость между юридическими лицами, то необходимым условием признания его законности является обязательная регистрация сделки в органах Росреестра.
При смене собственника нежилого помещения договор об его аренде, заключенный с прежним владельцем, свою силу не теряет (617 ГК РФ). В такой ситуации новый арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права на получение арендной платы.

Как правильно составить и заключить?

Арендный договор считается незаключенным, если в нем не указаны существенные условия аренды, прописанные в законодательстве (ст.432 ГК РФ). Таковыми являются:

  1. Информация об объекте или, по-другому, предмете договора (указываются точное место расположения и вид объекта – здание, помещение целиком или его часть).
  2. Указание сторон сделки и их реквизиты.
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и порядок арендной платы.
  5. Цель использования арендованной недвижимости (офис, склад, торговая точка и т.д.).
  6. Обязанности и ответственность вступивших в арендные отношения сторон.

В существенных условиях договора необходимо указывать все нюансы аренды, зависящие от того, какой вид нежилой недвижимости сдается внаем.

На недвижимость с земельным участком

В соглашении об аренде этого вида недвижимости в части «Предмет договора» указывают, что арендатору вместе с правами на временное владение и пользование зданием передаются аналогичные права на ту часть земли, на которой здание расположено и которая арендатору необходима в связи с целью использования объекта.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения и земельного участка

С оборудованием

В части «Предмет договора» такого соглашения должно быть указано, что арендодатель обязуется передать арендатору вместе со зданием расположенное в нем оборудование со всеми принадлежностями и технической документацией. Оборудование передается арендатору согласно акту приема-сдачи и является неотъемлемой частью предмета договора.

В части «Обязанности сторон» должно прописывают, что арендатор обязуется использовать оборудование только в соответствии с целью использования, указанной в соглашении.

Часть недвижимости

В разделе «Предмет договора» документа об аренде недвижимости такого вида необходимо указать, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование часть нежилого помещения площадью …., находящемся на этаже N…. здания, расположенного по адресу …., для размещения в нем, например, платежного терминала.

При этом к договору должен быть приложен план помещения с обозначением границ арендованной части, являющийся неотъемлемой частью договора.

О том, как заключить договор на часть нежилого помещения, читайте здесь.

Контракт со страховым депозитом

Страховой депозит или обеспечительный платеж – это денежная сумма, которую арендатор заранее отдает арендодателю для возмещения возможного ущерба недвижимости, принятой во временное пользование, в процессе её эксплуатации.

Сумма страхового депозита обычно устанавливается равной размеру ежемесячного арендного платежа. По окончании срока аренды он либо возвращается к арендатору, либо идет на погашение арендной платы за последний месяц.

Выплата страхового депозита не является законодательной нормой и осуществляется по договоренности сторон. В этом случае в части договора «Арендная плата и порядок расчетов» указывается время внесения обеспечительного платежа арендатором, его сумма, а также случаи, когда арендодатель имеет право использовать его средства (штрафы, неустойки и т.д.), после чего арендатор обязан его пополнить.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения со страховым депозитом

С арендными каникулами

Арендные каникулы – это период, в течение которого арендодатель либо существенно снижает размер арендной платы, либо вообще освобождает арендатора от неё. Предоставление их необходимо, когда последний уже после заключения договора не имеет возможности использовать арендованный объект сразу (например, когда недвижимость нуждается в ремонте).

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с арендными каникулами

Условие арендных каникул стороны прописывают в части договора «Арендная плата», где указывают, на какой срок арендатор освобождается от платы по этому основанию. Обычно этот срок составляет один-два месяца.
      

Как заполнить дополнительные соглашения?

Дополнительное соглашение – это юридический документ, вносящий изменения в условия основного договора аренды. Необходимость такого изменения может возникнуть, например, в ситуации, когда:

  1. надо изменить размер арендной платы или порядок её внесения;
  2. изменился размер арендуемой площади;
  3. контрагенты решили внести в договор новые условия и так далее.

Право на составление такого контракта определено статьей 452 ГК РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Требования к регистрации

Согласно нормам гражданского законодательства обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат соглашения об аренде нежилой недвижимости, заключенные на срок более одного года.

Кроме того, обязательно следует регистрировать все соглашения сразу после их заключения, если сторонами подписания являются юридические лица. Договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев и бессрочные регистрировать необязательно.

Про особенности аренды нежилого помещения без регистрации мы писали в этом материале.

Споры и их урегулирование

Причиной спорных ситуаций является либо некорректное составление соглашений об аренде, либо несогласие с его условиями арендодателем или арендатором. Довольно часто споры приводят к расторжению договоров, поводы для которого четко прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако нередко и само прекращение действия контракта проходит в условиях судебного вмешательства.

Если не удалось решить спор по договору об аренде в досудебном порядке, то исковые заявления физических лиц рассматривают суды общей юрисдицкции, а индивидуальных предпринимателей и лиц юридических – Арбитражный суд.

Подводные камни

Основных «сюрпризов», которые может преподнести невнимательно составленное соглашение, два. Это:

  1. Заключение его с лицом, не имеющим права на такое юридическое действие, то есть не с собственником недвижимости и не его доверенным лицом.
  2. Наличие у арендованных помещений дополнительных обременений.

Такие факты, если они обнаружатся уже после заключения договора, могут стать причиной признания сделки ничтожной, а самого соглашения – несостоявшимся.

Правильно составленный договор аренды нежилых помещения не оставляет «белых пятен» в арендных отношениях между арендатором и владельцем помещения, предоставляемого внаем. Только при наличии такого документа стороны могут быть уверены в том, что их права с юридической точки зрения защищены должным образом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: