Полезно знать: различия реконструкции от перепланировки и капремонта нежилого помещения в здании

Владелец нежилого помещения имеет право заниматься его перепланировкой и реконструкцией. На проведение подобных работ ему обязательно нужно получать разрешение в муниципалитете. Переустройство и капитальный ремонт согласовывать не нужно, но важно правильно квалифицировать вид вносимых изменений, чтобы потом не получить санкции за незаконное внесение изменений в архитектурный план здания. Поэтому в данной статье представлены понятия перепланировки, реконструкции и капитального ремонта.

Показать содержание

• Перепланировка — это что такое?
• Определение реконструкции
• Что является капремонтом и переустройством недвижимости?
• Чем они отличаются?
• Порядок оформления работ
Отдельный вход     
• Разница при получении разрешения на проведение работ в здании
• В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

Перепланировка — это что такое?

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

• поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
• расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
• устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
• организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
• установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.

Определение реконструкции

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

• устройство витрин;
• пристраиваемых входных групп;
• лоджий;
• балконов;
• закладка окон и прочее.

Что является капремонтом и переустройством недвижимости?

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

• перепрокладка коммуникаций;
• переустановка имеющегося оборудование;
• демонтаж покрытий и временных перегородок;
• установка новых;
• внутренняя отделка.

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

Чем они отличаются?

Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые — это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры — тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

Реконструкцию и перепланировку перепутать проще. Основное отличие между ними сводится к тому, будут ли в процессе работ внесены изменения в фасад. Если фасад подвергнется изменениям, нужно согласовывать реконструкцию, если работы коснутся только внутреннего пространства — перепланировку.

В обоих вариантах список необходимых для получения разрешения документов практически одинаковый, как и список инстанций, куда придется обращаться за справками и актами проверки.

Порядок оформления работ

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

• проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте тут);
• разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.

Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте тут.

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Отдельный вход

Оформление отдельного входа в помещение с улицы — наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо:

1. сделать проект входа с чертежами и описанием;
2. согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
3. подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
4. получить одобрение комиссии.

Разница при получении разрешения на проведение работ в здании

Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями. Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит — дадут отказ.

Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.

Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений — обязательно. Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.

Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.