Как составить проект перепланировки нежилого помещения и для чего это делать?

В российском законодательстве нет четкого определения понятия “нежилое помещение”. Оно может служить различным целям, за исключением проживания людей, быть офисом, магазином, заведением общественного питания, складом.

Чтобы в процессе ремонта таких помещений не возникло угрозы нанесения вреда здоровью граждан, для разрешения на работы разрабатывается проект перепланировки. Как грамотно его составить и где согласовать, расскажет эта статья.

Показать содержание

• Что это такое?
• Для чего он нужен?
• Какой должен быть состав документа?
• Согласование
Требуемые документы      Этапы согласования      Сроки и стоимость     Последующие действия     
• Последствия самопроизвольной переделки

Что это такое?

Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.

Перед созданием проекта специалист проводит технический обзор, в котором указывает, какие ремонтные работы могут быть проведены, а какие недопустимы. Для подготовки такого заключения проверяются перекрытия, колонны, несущие конструкции. Только после осмотра экспертом можно сделать вывод о том, возможно ли вносить планируемые изменения.

Проект должен учитывать функциональные особенности здания, существующую планировку, использованные строительные конструкции, проложенные сети водоснабжения, отопления, электроэнергии, газа.

Для чего он нужен?

Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы.

Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки. Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:

• снос перегородок между помещениями;
• изменение инженерных коммуникаций;
• перенос и оборудование вспомогательных элементов: балконов, лоджий;
• затрагивание несущих конструкций;
• внесение изменений в конструкцию пола.

Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом. Правила оформления проектной документации отражены в нескольких ГОСТах.

Какой должен быть состав документа?

Требования к оформлению проекта прописаны в российском законодательстве. В него вписываются все изменения в данных техпаспорта с учетом конструктивных особенностей помещения. Проект содержит следующие разделы:

1. Текстовый план с описанием всех работю
2. Графическую схему с чертежами изменений.
3. Пояснительную записку в виде промежуточного плана, включая противопожарные мероприятия.
4. Схему прокладки инженерных сетей при осуществлении их замены либо переноса.
5. Экспликацию, если будет изменена конструкция полов.
6. Дополнительные пункты (по необходимости):
   • аксонометрические схемы;
   • договор о надзоре;
   • схема усиления несущих конструкций;
   • технические расчеты снабжения помещения теплом.

Скачать образец проекта перепланировки нежилого помещения

Согласование

Требуемые документы

Согласовать проект можно, подав следующий пакет бумаг:

• заявление на разрешение перепланировки;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юрлица;
• согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием либо эксплуатационной компании в письменном виде;
• документы, выданные в БТИ: планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта, срок действия не должен составлять более 12 месяцев;
• проект перепланировки объекта;
• в случае изменения функционального назначения помещения – соответствующие разрешающие документы;
• договор страхования гражданской ответственности за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения строительных работ.

Этапы согласования

Согласование проекта проходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо получить документы в БТИ (экспликация, планы этажей, формы 5 и 1-а).
2. В специализированной компании разрабатывается проект перепланировки.
3. Полученный проект согласуется в административных инстанциях.

   Список возможных инстанций для согласования зависит от предназначения нежилого помещения, в их число входят:

   • Роспотребнадзор.
   • Пожарная, санитарно-эпидемиологическая служба или МЧС.
   • Компании газо-, водо- и электроснабжения.
   • Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
4. Согласованные документы подаются в городскую жилищную инспекцию.
5. В соответствующих структурах получается разрешение на проведение планируемых строительных работ. После этого можно приступать к ремонту на объекте.

Более детально об этапах согласования перепланировки нежилого помещения можно узнать тут.

Сроки и стоимость

Заявления на получение разрешения на строительные работы по перепланировке рассматриваются в течение 30 рабочих дней.

Стоимость согласования варьируется в зависимости от местоположения помещения, его площади, статуса здания. В Москве будет стоить от 60-70 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – от 35 тысяч, в регионах дешевле.

Последующие действия

После того, как владелец получил новые бумаги из БТИ, ему требуется внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого изготавливается технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.

После получения кадастрового паспорта, соответствующего новой планировке, вносятся изменения в ЕГРП, а после редактируются сведения в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Больше нюансов об оформлении процесса перепланировки можно узнать здесь.

Последствия самопроизвольной переделки

Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут).

Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.

Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.