Как юридически грамотно оформить реконструкцию нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме?

Проведение реконструкции нежилых помещений или зданий обусловлено всегда рядом весомых причин. Чаще всего это связано с изменившимися функционально-эксплуатационными условиями, то есть, когда возникает потребность изменить внешний вид здания или же изменить общую площадь (в основном, в сторону увеличения).

Процедура эта очень трудоемкая и требует специальной подготовки. Мы расскажем о том, с какими службами нужно согласовывать подобные работы и как получить разрешение на их проведение.

Показать содержание

• Что это такое и есть ли отличия для многоквартирных домов и зданий?
• Когда необходимо проводить и можно ли выполнить изменения с увеличением или уменьшением площади?
• Согласование
• Разрешение
Кто его выдаёт?      Документы для получения разрешения      Сроки     Стоимость    
• Ответственность за самовольную переделку
• Как узаконить работы, выполненные без согласования?
• Что делать, если узаконить нельзя?

Что это такое и есть ли отличия для многоквартирных домов и зданий?

Переустройство или реконструкция – это технические термины, означает они серьезные изменения параметров помещения и его модификации. При проведении реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме (а такие помещения располагаются, как правило, на первом этаже) необходимо обязательно учитывать интересы жильцов этого дома.

Владельцы всех долей могут принимать участие в решении вопросов, которые связаны с изменением функциональности помещений или их переоборудованием (ст. 246 ГК РФ).

Реконструкция помещений может включать в себя:

• Обустройство новых входов и тамбуров.
• Установку новых дверных проемов.
• Замену инженерных сетей, при этом их расположение может поменяться.

Когда необходимо проводить и можно ли выполнить изменения с увеличением или уменьшением площади?

Потребность в проведении реконструкции нежилых объектов возникает в следующих ситуациях:

1. Необходимо увеличить (или уменьшить) полезную площадь.
2. Кардинально меняется сфера деятельности организации – собственника нежилого объекта.
3. Необходим перевод нежилого помещения в жилой фонд.
4. Требуется замена коммуникаций и инженерных сетей на новые.
5. Износ старого здания или же выявлено серьезное нарушение технологии.

Реконструкцию здания не предназначенного для проживания можно выполнить как с увеличением площади, так и с ее уменьшением. Для того, чтобы все изменения (увеличение или уменьшение площади) проводились на законных основаниях, необходимо сначала пройти процедуру согласования реконструкции, а затем получить разрешение на планируемые работы. Только после того, как будет получено разрешение, можно приступать непосредственно к работам.

Согласование

Чтобы произведенные работы не были признаны незаконными, обязательно потребуется согласование перепланировки в следующих ситуациях:

• К зданию необходимо пристроить дополнительное нежилое помещение.
• Имеющийся чердак в здании решено перестроить в мансарду.
• Требуется изменить этажность здания (надстроить или наоборот, убрать этаж).
• Нежилому зданию необходим капитальный ремонт с усилением конструкций и заменой коммуникаций.

Процедура согласования не очень сложная, но на нее потребуется затратить достаточно много времени, потому что нужно будет посетить множество различных инстанций: БТИ, городской отдел архитектуры, пожарную инспекцию, санэпидемстанцию, коммунальные службы, жилищную комиссию и муниципалитет.

Очередность прохождения этапов согласования следующая:

1. В БТИ нужно взять копию технического паспорта на объект (выдается сразу).
2. Предоставить их в городской отдел архитектуры и там же можно заказать проект предстоящих работ по реконструкции. Архитектор при этом обязан выехать на место и составить документ в соответствии со всеми нормативными требованиями (пожарными, техническими и санитарными).
3. Далее готовый проект должны утвердить: городской отдел архитектуры, пожарная инспекция, санэпидемстанция и коммунальные службы (при необходимости – если предстоящая реконструкция затронет инженерные коммуникации).
4. Следующий этап – жилищная комиссия (именно она отвечает за акт выполненных работ), полученное в этой организации согласие необходимо завизировать у главы городской администрации.
5. На последнем этапе все документы должны быть отправлены в органы местного самоуправления, там и будет подписано согласие на проведение реконструкции.

При согласовании могут возникнуть проблемы, из-за которых органы местного самоуправления могут отказать в согласовании:

• Нарушение порядка прохождения согласований.
• Представленный проект реконструкции не соответствует нормам и требованиям современного законодательства РФ.
• Предоставлен неполный перечень требуемых документов.

Разрешение

Разрешение на реконструкцию – это очень важный документ, позволяющий выполнить необходимые работы на законных основаниях, а в дальнейшем зарегистрировать все изменения без всяких проблем. Получить его можно только после проведенной процедуры согласования.

Скачать образец разрешения на реконструкцию нежилого помещения

Кто его выдаёт?

Выдачей разрешения занимаются органы местного самоуправления, куда нужно обратиться с заявлением и определенным пакетом документов.

Документы для получения разрешения

Для получения разрешения потребуются следующие документы:

1. Паспорт.
2. Топографический план той местности, где расположен интересующий объект.
3. Поэтажный план здания (плюс чертежи тех нежилых помещений, которые нуждаются в реконструкции).
4. Заключение проведенной экспертизы о состоянии здания (техническом).
5. План реконструкции и вся проектная документация.
6. Письменное согласие от жильцов дома (владельцев квартир) на выполнение требуемых работ (в случае, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме).
7. Документы (правоустанавливающие), на основании которых можно распоряжаться объектом недвижимости (договор купли-продажи, аренды и т.д.).
8. Заявление.

Сроки

В течение 10 суток заявление будет рассматриваться и после этого будет выдано разрешение или же отказано в его выдаче (с обязательным указанием причин).

Стоимость

Стоимость всей процедуры согласования, включая изготовление проектной и другой документации, а также получения разрешения на реконструкцию, зависит, естественно, от состояния и площади объекта, а также от масштабности планируемых работ. В среднем, цены варьируются в пределах от 100 до 400 тысяч рублей.

Ответственность за самовольную переделку

Некоторые собственники не желают заниматься хлопотным делом – собирать документы на проведение реконструкции и выполняют работы на свой страх и риск. Но следует понимать, что такие действия наказуемы, все четко приписано в Кодексе об административных правонарушениях РФ:

• За реконструкцию без разрешения будет наложен денежный штраф от двух до пяти тысяч рублей (для физических лиц) или от двадцати до пятидесяти (для должностных лиц, для ИП). Для юридического лица предусмотрен очень серьезный штраф – от полумиллиона до одного миллиона рублей или же на 90 суток будет приостановлена деятельность компании. (п.1 ст. 9.5 КоАП РФ).

• За незаконный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции предусмотрен штраф в размере до одной тысячи рублей (для физических лиц) или до двух тысяч рублей (для должностных лиц), на юридическое лицо может быть наложен штраф – до 20 тысяч рублей.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Как узаконить работы, выполненные без согласования?

Для того, чтобы узаконить самовольно произведенные работы, предстоит проделать следующие шаги:

1. Подать заявление в БТИ, получить всю старую проектную документацию (копии и выписки).
2. Вызвать архитектора (обязательно лицензированного), который составит проект и эскиз изменений, произведенных в ходе работ. Если изменения коснулись инженерных коммуникаций, то необходим будет дополнительно проект и эскиз данных сооружений.
3. Далее со всеми проектными документами, правоустанавливающими документами на объект недвижимости, заявлением и паспортом следует обратиться в отдел градостроительства и архитектуры. Там выдадут согласующий акт.
4. Согласующий акт необходимо подписать в санэпидемстанции, пожарной инспекции, в коммунальных службах, муниципалитете.
5. Далее необходимо получить резолюцию главного архитектора.
6. Оплатить административный штраф.
7. Представить все документы в БТИ и вызвать техника, который произведет осмотр помещения и составит новый кадастровый паспорт и план.
8. Зарегистрировать обновленный проект с архитектурными изменения в Росреестре.

Потребуются следующие документы:

• Паспорт собственника (заявителя).
• Копии кадастрового паспорта и плана.
• Проект, эскиз.
• Разрешение от пожарной инспекции, СЭС, коммунальных служб.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Заявления во все обозначенные инстанции.

Что делать, если узаконить нельзя?

В случае, когда одна из служб решит, что невозможно узаконить самовольно произведенную реконструкцию, потому что нарушены санитарные, строительные либо противопожарные нормы, то можно попробовать узаконить изменения в судебном порядке. В худшем случае придется все привести в прежний вид.

В итоге можно сделать вывод, что для проведения работ по существенному вмешательству в текущее состояние объекта недвижимости, то есть, реконструкции, необходимо обязательно сначала получить разрешение. Самовольное же проведение подобных работ может привести к печальным последствиям – разрушению конструкции объекта и конечно же, все работы будут признаны незаконными.