+7 (499)  938-46-18 Москва

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Договоры купли-продажи нежилой недвижимости заключаются, как показывает практика, довольно часто. Нередко возникают и различные проблемы в этой сфере. Чтобы не нажить себе неприятностей, нужно неплохо разбираться в вопросе, в его тонкостях.

Данная статья поможет понять, что такое купля-продажа нежилых объектов, как она осуществляется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательная база

Основные нормы, касающиеся купли-продажи нежилых помещений и зданий содержаться в параграфе 7, часть 2, глава 30 Гражданского Кодекса РФ. Важные нормы включены и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Последние касаются гос. регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно ст.549 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости продавец обязуется передать покупателю некое здание, сооружение, квартиру, помещение и так далее. В рамках настоящей статьи, нас интересуют нежилые объекты:

  • здания;
  • помещения;
  • части помещений;
  • сооружения.

То есть, вся та недвижимость, в которой нельзя проживать, но которую можно использовать, например, для осуществления коммерческой деятельности.

Как быстро и выгодно реализовать объект недвижимости?

Рассмотрим, как быстро продать недвижимость, не предназначенную для проживания. Существует два способа достижения обозначенной цели:

  1. Самостоятельный поиск покупателя.
  2. Обращения к лицам, профессионально оказывающим риэлторские услуги.

В первом случае, самое главное – сделать так, чтобы о продаваемом объекте узнали. В век цифровых технологий, наверное, стоит размещать объявление на различных интернет площадках. Где именно?

  1. Социальные сети. Нужно искать группы, в которых общаются предприниматели. Желательно, чтобы это были региональные сообщества.
  2. Популярные доски объявлений. Например, «Авито» – сайт, который хорошо знают. Туда ежедневно заходят сотни тысяч людей. Есть специальный раздел для размещения объявлений о продаже нежилых объектов.
  3. Специализированные площадки для бизнесменов. Есть и такие сайты, где все объявления касаются только продажи бизнеса, коммерческой недвижимости и тому подобного.

Стоит ли обращаться к риэлторам?

Каждый решает этот вопрос сам. Преимущества обращения к указанным лицам таковы:

  1. Объект, скорее всего, будет продан довольно быстро. Агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Соответственно, они практикуют активные продажи.
  2. Можно рассчитывать на хорошую продажную цену. В этом риэлторы тоже заинтересованы, потому что за свою работу берут процент от стоимости имущества. Хотя бывает и так, что агенты умышленно сбрасывают цену, с согласия собственника, чтобы получить деньги быстрее, пусть и в меньшем размере.
  3. Не нужно тратить время на поиск покупателя.
  4. Можно быть уверенным в том, что процедура совершения сделки будет сопровождаться опытными специалистами.
Внимание: очень важно правильно выбрать агентство недвижимости – с авторитетом и репутацией. К сожалению, недобросовестных компаний на этом рынке хватает.

Важно еще и то, что продавец почти никогда не платит риэлторам деньги, так сложилось, что услуги посредников оплачиваются покупателем.

Оценка стоимости

ГК РФ дает право сторонам самостоятельно договориться о продажной цене объекта недвижимости. Главное, чтобы она не была подозрительно низкой. Иначе, у ФНС могут возникнуть вопросы. Если между сторонами возникли разногласия относительно цены, то можно обратиться в компетентные органы и получить справку о кадастровой стоимости. Не запрещено обращаться к профессиональным оценщикам, которые могут установить достаточно точную рыночную цену объекта с учетом всех нюансов.

Подробнее об оценке стоимости нежилого помещения помещения читайте тут.

Проведение сделки

Можно выделить следующие этапы:

  1. Подбор объекта покупателем. Поиск покупателя собственником.
  2. Изучение документов, проверка их на предмет юридической чистоты.
  3. Подготовка проекта договора.
  4. Подписание всех необходимых бумаг.
  5. Передача денежных средств.
  6. Государственная регистрация права собственности (ст.551 ГК РФ).

Что потребуется из документов?

  • Правоустанавливающие бумаги.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон их статус (для юр. лиц и ИП, например).
  • Выписка из ЕГРН. Чем свежее, тем лучше.
  • Доверенность, если в сделке участвует представитель.
  • Различные согласия, если имущество приобретено в браке или находится, например, в долевой собственности.

С долями

Нормами главы 16 ГК РФ регулируются вопросы владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Закон разрешает иметь нежилые объекты в долевой собственности. Но продажа долей имеет определенные особенности.

  • Сделка с долями совершается у нотариуса.
  • Собственники остальных долей имеет преимущественное право на покупку. То есть, сначала нужно сделать предложение им, затем – третьим лицам. Причем нельзя продавать имущество не собственникам по цене ниже той, что называлась остальным дольщикам.
Ответ от собственников нужно ждать месяц. Если никто из них не изъявил желания приобрести долю в недвижимости, то можно продавать её иным лицам.

Приобретение здания

Особенность сделки заключается в том, что здание может продаваться с земельным участком, если он тоже находится в собственности.

Соответственно для осуществления сделки потребуются:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • выписка из ЕГРН на участок, которая будет подтверждать факт существования права собственности продавца на момент заключения договора.

Может быть так, что земля под зданием принадлежит собственнику на праве аренды или другом праве. Если речь идет об аренде, то договор на земельный участок нужно будет перезаключать. У нового владельца появится возможность уже самостоятельно оформить право собственности на землю.

Больше нюансов о том, как составить договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком, можно узнать здесь.

      

Реализация отдельных площадей в здании

Как правило, речь идет об обособленных объектах. Например, о продаже бывших квартир в жилых домах, переведенных в нежилой фонд. Каких-либо дополнительных особенностей сделка не имеет.

На объект должны иметься:

  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН.
Важно в договоре точно указать адрес, площадь и другие параметры нежилого помещения.

Договор между физическими лицами

Физ. лицам разрешено продавать, покупать и использовать нежилую недвижимость. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя. Сделка может быть подписана с одной или двух сторон представителем. В таком случае, нужна будет доверенность, выданная нотариусом.

Дополнительно прочитать о сделке купли-продажи нежилого помещения между физлицами можно в этой статье.

С участием юридических лиц

Особенность заключается в том, что юридическому лицу необходимо представить довольно большой пакет документов. Это:

  1. устав или иной учредительный документ;
  2. свидетельства ИНН или ОГРН, либо выписка из налоговой, свидетельствующая о том, что юр. лицо зарегистрировано в законном порядке;
  3. приказ о назначении руководителя;
  4. решение о заключении сделки;
  5. доверенность на имя физ. лица, действующего от имени компании;
  6. паспорт данного «физика».

Больше информации о сделке купли-продажи нежилого помещения с участием юрлиц читайте в этой статье.

Объекты от застройщика

Приобрести их можно двумя способами:

  1. Оформить договор участия в долевом строительстве. Это, когда объект еще не введен в эксплуатацию, а его стоимость уже внесена на счет застройщика. После того, как здание или помещение достроят, покупатель (дольщик) сможет зарегистрировать право собственности на объект. Получается выгодно по цене. Но есть риски. Например, застройщик может, в процессе, признать себя банкротом.
  2. Купить готовый объект, введенный в эксплуатацию, и сразу зарегистрировать на него право собственности.

Подробнее о покупке нежилых помещений от застройщика в новостройках прочитать можно тут.

Некоммерческая недвижимость с земельным участком

Особенность заключается в том, что строение или помещение и земля, согласно действующему законодательству, связаны друг с другом. Нельзя продать нежилое здание, оставив в своей собственности землю.

Разница между договорами

ГК РФ устанавливает существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. Для всех договоров, за исключением участия в долевом строительстве, они будут одинаковыми. Отличаться документы будут теми частями, где указываются сведения о сторонах и описывается предмет сделки. Например, физ. лицу нужно указать только паспортные данные. А ИП – номера ИНН и ГРН. В договоре продажи строения с землей будет подробно описан участок, на котором стоит постройка.

Налогообложение

ИП и юридические лица платят налог с продажи в соответствии с системой налогообложения, которую они используют.

Если ИП продал нежилую недвижимость, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, то ему нужно будет уплатить НДФЛ – 13% от дохода. По такой же ставке уплачивают налог все физические лица.

Можно воспользоваться налоговым вычетом. Например, в случае, если нежилой объект находился в собственности определенного лица на протяжении 5 лет. Либо, можно уменьшить налоговую базу на сумму, за которую недвижимость приобреталась.

Дополнительно узнать о налогообложении при продаже нежилого помещения можно здесь.

Нюансы и подводные камни

Можно подчеркнуть следующее:

  1. Покупателю стоит внимательно изучать потенциальную покупку, сразу заявлять обо всех выявленных недостатках, настаивать на снижении цены.
  2. Не стоит забывать, что неотъемлемой часть ДКП недвижимости является передаточный акт, по которому, собственно, объект передается продавцом покупателю.
  3. Стороны должны прописать в договоре порядок и сроки внесения денег покупателем в пользу продавца.
  4. Стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи. Если сразу оформить основной, по каким-либо причинам, не получается.

Купля-продажа нежилой недвижимости – ответственное мероприятие, которое имеет ряд тонкостей, в зависимости от конкретной ситуации: типа объекта, видов субъектов и тому подобного. Рекомендуется привлечь к участию в сопровождении сделки компетентного правового специалиста. Слишком уж велика цена ошибки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: