+7 (499) 938-46-18 Москва

Развиваем бизнес: нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Недвижимость может относиться как к жилому, так и к нежилому фонду. Нежилой фонд по преимуществу включает в себя коммерческие или промышленные объекты.

С учётом нормативных нюансов, такие объекты можно приобретать не только на вторичном рынке, но и непосредственно от застройщика. Рассмотрим все подводные камни покупки нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое и для чего предназначено?

Под нежилым помещением в новостройке понимается отдельно стоящее промышленное или офисное здание, здание торгового, торгово-развлекательного центра (ТРЦ), а также – нижние этажи многоэтажного жилого дома, предусмотренные для ведения коммерческой деятельности.

Как правило, строительство отдельно стоящих зданий осуществляется по предварительному заказу, зачастую – по результатам выигрыша тендера. А нижние этажи жилых зданий находятся в непосредственном доступе для приобретения на любом этапе строительства многоэтажки.

Застройщик является представителем услуг по возведению жилого дома, в котором располагаются нежилые площади, предусмотренные для ведения предпринимательства. Они требуют заведомого оформления в качестве нежилой недвижимости. Основное целевое использование таких площадей может быть нижеследующим:

  • торговля;
  • кредитные учреждения;
  • общепит и развлечения;
  • оздоровительная деятельность;
  • индустрия красоты и спорта.

Здесь могут располагаться как магазины шаговой доступности, так и специализированные пункты торговли одеждой, мебелью, бытовой техникой и т.п. Нередко организовывают кафе, бары или рестораны. Могут расположить пункт стоматологической помощи, массажный кабинет, тренажёрный зал или парикмахерскую.

Если помещение предусмотрено для размещения банка, то как правило, отдаётся целый этаж.

В целом процедура приобретения объекта от застройщика требует соответствия нормам:

Правильно оформленная документация – залог успешной сделки и отсутствия рисков для покупателя.

Как выбрать и на что обратить внимание?

При выборе следует ориентироваться на расположение многоэтажного дома. Не стоит стремиться к приобретению площадей приближенных к центру населённого пункта. Застройка новых микрорайонов для представителей обслуживания населения не менее рентабельна, ведь застраивание зоны жилыми домами требует развития инфраструктуры для жителей района. Тем более что стоимость таких помещений существенно ниже, чем в приближении к центру. Тем не менее, следует предусмотреть:

  • удобство расположения здания;
  • наличие парковки;
  • планировку нежилого помещения;
  • общую площадь.

Основное внимание нужно обратить на компанию, ведущую строительство, а также – на её обеспечение документацией, непосредственно на выбранный объект. Компания застройщика должна отвечать следующим требованиям:

  • оформление в качестве юридического лица;
  • иметь лицензию на ведение строительных работ и реализацию объектов;
  • иметь гарантии банка или страховку на строительство;
  • получить разрешение на строительство, оформить документацию.
Следует проследить, чтобы оформлением договоров занимался непосредственный уполномоченный представитель застройщика, а не подставная фирма.

Так как застройщик выступает продавцом недвижимости, от него требуется подготовка пакета документов:

  • для строительства;
  • для продажи.

При проверке правоспособности объекта нужно внимательно изучить нижеследующие бумаги:

  1. Учредительную документацию, и правоспособность представителя: локальные распоряжения о его назначении, генеральная доверенность.
  2. Лицензию – обязательно проверить перечень разрешённых работ и сроки действия документа.
  3. Разрешение на начало строительства и проектную декларацию.

Проектная декларация должна быть опубликована на официальном сайте. Здесь же можно изучить предшествующие результаты строительной деятельности юридического лица. От него требуется предоставление информации об успешно сданных в эксплуатацию объектах за три года. Если такая информация имеется, застройщику можно доверять.

Как происходит продажа?

Процедура купли-продажи будет различаться в зависимости от того – завершено ли строительство здания, в котором располагается приобретаемая недвижимость.

В новостройке

Новостройкой считается здание с начала строительства (этап котлована) до момента сдачи в эксплуатацию актом приёмки. Пока дом не сдан в эксплуатацию, покупка площадей от застройщика может происходить только по договору долевого участия (ДДУ).

Для оформления ДДУ от покупателя физического лица достаточно будет одного гражданского паспорта с пропиской или дополнительно – нотариальной доверенности для представителя. Если покупатель – юридическое лицо, то он предоставляет:

  • учредительную документацию;
  • разрешение от соучредителей на приобретение или справку из бухгалтерии;
  • генеральная доверенность или локальное распоряжение о полномочиях покупателя.
Если покупатель владеет долей средств, достаточных для самостоятельной покупки объекта, разрешение от совладельцев не требуется, а предоставляется справка из бухгалтерии.

От застройщика потребуется следующая документация:

  1. Учредительная документация юридического лица с предъявлением разрешения от соучредителей на реализацию помещений.
  2. Лицензия на предоставление соответствующих услуг.
  3. Разрешение на начало строительства с приложением плана приобретаемого помещения.
  4. Проектная декларация.
  5. Договор аренды земельного участка (ЗУ) в зоне застройки или выписка из ЕГРН о праве собственности на землю.
  6. Генеральная доверенность на представление интересов компании и полномочия по заключению ДДУ от её имени.
  7. Паспорт представителя или генерального директора.

Передача права требования объекта по завершении строительства оформляется ДДУ, согласно нормам статьи 550 ГК РФ – обязательно в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Его заключение происходит между сторонами: застройщиком и дольщиком. Полномочия сторон и их обозначение даются во вводной части договора.

Здесь же обязательно указываются подробные кадастровые и технические характеристики объекта, которые предусмотрены для получения на основании оформления ДДУ. Вместе с формулировкой о том, что застройщик обязуется предоставить указанный объект, а дольщик – внести инвестиции и приобрести его, обозначенные сведения составляют предмет договора.

Отдельных требований к форме документа для ДДУ не предусмотрено. Главное, чтобы в него вошли все обязательные реквизиты и существенные положения договора. Кроме названия документа, места и даты его заключения, в него входят обязательные сведения:

  • предмет договора;
  • стоимость объекта;
  • условия перехода права собственности по ДДУ;
  • сроки, условия и форма внесения платежей;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за не исполнение условий;
  • расторжение договора;
  • обстоятельства неодолимой силы;
  • иные заключительные и дополнительные положения по усмотрению сторон.

По преимуществу компания составляет типовые формы договоров для всех дольщиков. Но по усмотрению сторон, допустимо вносить изменения и дополнения.

После заключения ДДУ его требуется зарегистрировать в Росреестре на основании Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Можно обратиться в его территориальное отделение или передать документы через МФЦ. На регистрацию передаются:

  1. Паспорта сторон. Для юридических лиц – пакет учредительной документации и доверенности представителей.
  2. Разрешение на строительство, проектную декларацию.
  3. Подписанные сторонами ДДУ в трёх экземплярах.
  4. Заявление от дольщика о регистрации договора.
  5. Квитанция об уплате пошлины.
Если ДДУ на данный объект уже регистрировались, представлять учредительную документацию застройщика, разрешение на строительство и проектную декларацию не требуется.

Стоимость пошлины за регистрацию зависит от статуса дольщика, который её уплачивает:

  • 2 тысячи – для физических лиц;
  • 22 тысячи – для юридических.

Сроки регистрации договора – до 21 рабочего дня. Если застройщик присутствовал на регистрации договора лично или через своего представителя – сроки сокращаются до 10 дней.

Если вас интересуют правила проведения сделок купли-продажи нежилой недвижимости, предлагаем ознакомиться с такими публикациями:

В доме, сданном в эксплуатацию

После введения здания в эксплуатацию актом госприёмки, ДДУ оформляться не могут. В силу вступают договора купли продажи (ДКП), согласно нормам статьи 549 ГК РФ.

В этом случае понадобятся документы от покупателя те же, что и при оформлении ДДУ, кроме случаев оформления недвижимости в ипотеку – здесь дополнительно прилагается кредитный договор. Застройщик теперь выступает в роли собственника, он должен представить:

  1. Разрешение на строительство совместно с актом приёмки здания и помещения.
  2. Выписку из ЕГРН о вступлении в права собственности на объект недвижимости.
  3. Учредительная документация с удостоверением права продажи помещений в здании (доверенность, локальные распоряжения).
  4. Кадастровый паспорт помещения.
  5. Технический паспорт, с приложением поэтажного плана с экспликацией (из БТИ).

Какие документы нужно проверять и какие бумаги могут понадобиться для проведения купли-продажи нежилой недвижимости, мы рассказывали здесь.

ДКП заключается сторонами в стандартной форме, с внесением следующих существенных положений и обязательных реквизитов:

  1. Наименование документа, дата и место заключения, реквизиты сторон.
  2. Предмет договора, в который входит: определение сторон в качестве покупателя и продавца, технические и кадастровые характеристики нежилого помещения с указанием целевого назначения и факта передачи имущественных прав.
  3. Стоимость объекта, указание на передачу аванса или залога, если данное обстоятельство имело место.
  4. Условия и сроки перехода имущества от продавца к покупателю, условия оплаты и иные вытекающие из данных обстоятельств, права и обязанности сторон.
  5. Ответственность за нарушение условий, возможность расторжения ДКП.
  6. Другие дополнительные положения по усмотрению сторон.

О правилах составления ДКП и прочих документов, заключаемых при купле-продаже уже готового, достроенного нежилого объекта, мы рассказывали в отдельном материале, а тут вы узнаете о нюансах составления ДКП между юридическими лицами и другими субъектами.

Этот договор также требуется зарегистрировать в Росреестре. Для регистрации представляются следующие документы:

  • заявление покупателя;
  • учредительная документация, разрешение на сделку от соучредителей;
  • доверенности представителей;
  • паспорта сторон (представителей);
  • три экземпляра ДКП;
  • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины.
Стоимость пошлины и сроки регистрации те же, что и при регистрации ДДУ.

Различия между оформлением ДДУ и ДКП

Основные правовые и процедурные различия следующие:

  1. ДДУ заключается только в новостройке, а ДКП – после сдачи дома в эксплуатацию.
  2. По ДДУ оформляется лишь право требования в будущем, а по ДКП – переход имущественных прав на готовый объект.
  3. ДДУ предусматривает расчёт с застройщиком в рассрочку, а ДКП – наличными или ипотекой.
  4. По ДДУ риски несёт дольщик, а по ДКП – застройщик.

Естественно, что риски дольщика оправдываются более низкой стоимостью помещения. Иногда цена объекта снижается до 30% сравнительно с готовым зданием. Поэтому говорить о реальных преимуществах сложно – они зависят от индивидуальных предпочтений сторон, количества денег для покупки объекта и способности покупателя участвовать в судебных разбирательствах на случай возникновения осложнений.

Инструкция по эксплуатации

Наравне с жильцами жилого дома, владелец нежилого помещения имеет права:

  • на беспрепятственное использование помещения по целевому назначению;
  • на ведение предусмотренной коммерческой деятельности;
  • на свободный подход и подъезд к входу в помещение;
  • на получение услуг ЖКХ;
  • на требование проведения капитального и текущего ремонта;
  • проверку документации обслуживающих компаний;
  • подачу жалоб в прокуратуру и ГЖИ.

В то же время он обязан нижеследующее:

  • осуществлять ответственное управление домом;
  • благоустраивать придомовую территорию;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • вносить деньги на капитальный ремонт дома;
  • решать ситуации форс-мажор;
  • ответственно относиться к эксплуатации здания;
  • вносить оплату за места совместного (общего) пользования, которыми он пользуется;
  • осуществлять ремонт принадлежащего ему помещения;
  • соблюдать режим тишины;
  • иным образом не наносить ущерб жильцам дома.

Для того чтобы решать вопросы, связанные с эксплуатацией помещений более эффективно, целесообразно заключить договор с управляющей компанией, обслуживающей жилой дом.

      

Нюансы и подводные камни покупки в строящихся домах

Приобретение помещения в новостройке обеспечивает дольщика соответствующими рисками, в число которых входят самые распространённые из них:

  1. Недобросовестность учредителя, опасность попасть в «серую схему» через подставную компанию.
  2. Нарушения регламента строительства, когда требуются дополнительные вложения или предоставляется помещение меньшей площади, ухудшенного качества и т.п.
  3. Неопытность должностного лица, приведшая к долгострою или банкротству.

Такие обстоятельства лучше всего предвидеть до заключения ДДУ, тщательно проверив всю имеющуюся информацию.

Что делать при банкротстве компании?

При возникновении ситуации с банкротством дольщик попадает в «замкнутый круг», так как с одной стороны застройщик обязан возместить его расходы, с другой стороны – он сам находится под защитой государства согласно закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Тем не менее, дольщик относится к числу кредиторов, которые имеют право требовать возмещения вложенных в бизнес инвестиций:

  • в денежной форме;
  • в форме объекта недвижимости, имеющегося в собственности у должника;
  • в форме недостроенного объекта недвижимости.

Как правило, государство не оставляет кредиторов банкрота без поддержки и изыскивает различные варианты вспомогательных услуг, в том числе – поиск нового застройщика, которому переходят права обанкротившегося юридического лица.

Статья 23 закона № 214-ФЗ говорит об ответственности местной администрации, выдавшей разрешение на строительство.

В случае получения сведений о банкротстве после их опубликования в журнале «Коммерсантъ» следует подать заявление в офис компании застройщика с требованием компенсировать понесённые расходы. Такое заявление требуется зарегистрировать во входящей корреспонденции, а на втором экземпляре сделать пометку о том, что оно было принято в производство. Или – отправить заявление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о доставке в офис уполномоченному лицу.

Если в течение одного месяца ответа с решением вопроса по расчету с инвестором не поступило, или ответ оказался отрицательным, требуется обращение в арбитражный суд, где рассматривается вопрос о банкротстве. В суд подаются следующие документы:

  • удостоверенная копия паспорта;
  • экземпляр ДДУ;
  • квитанции о внесении платежей;
  • подтверждение обращения в офис застройщика;
  • исковое заявление.

Пошлина в делах о банкротстве не взимается. Срок рассмотрения – до двух месяцев. После рассмотрения дела будут приняты меры к расчёту с инвесторами. В случае отказа требуется в течение десяти дней обжаловать решение в кассационном суде или областном арбитражном суде.

На нежилую недвижимость можно оформить ДДУ, а после завершения строительства ДКП. Дольщик несёт существенную долю риска до конца строительства. Если застройщик разорится, дольщик может потребовать компенсацию внесённых инвестиций деньгами или недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: