+7 (499) 938-46-18 Москва

Что такое аренда коммерческой недвижимости и может ли объектом найма стать бизнес?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Аренда коммерческой недвижимости – это один из способов ведения предпринимательской деятельности.

Она различается в зависимости от сроков сделки, количества задействованных участников и дальнейших планов касательно объекта договора. В аренду может передаваться не только помещение, но и действующий бизнес.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Аренда коммерческой недвижимости представляет собой форму договоренности, при которой имущество передается во временное пользование или владение за определенную плату.

Основные положения, касающиеся аренды, содержит Гражданский кодекс РФ (глава 34). Согласно закону, все условия соглашения прописываются в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №122 от 21.07.1997г. “О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней”. В соответствии со ст.610 ГК РФ для некоторых видов аренды могут быть установлены максимальные сроки сделки.

Какая бывает, ее преимущества и недостатки

Существует несколько классификаций аренды коммерческой недвижимости. В зависимости от продолжительности сделки выделяют краткосрочную и долгосрочную аренду. Отдельная категория – субаренда. В такой договоренности задействовано три стороны.

Краткосрочная

Краткосрочной аренда считается тогда, когда договор заключен на срок до одного года. Особенность такой сделки в том, что ее не нужно регистрировать.

Внимание. Согласно специальному правилу, закрепленному в п.2 статьи 651 ГК РФ, госрегистрации подлежат только те договора аренды недвижимости, которые заключаются на срок более одного года.

Зачастую краткосрочная сделка заключается на 11 месяцев с автоматическим продлением. Это значит, что при отсутствии инициативы по прекращению аренды от одной из сторон, договоренность продлевается на такой же период времени. Пролонгированный договор также не подлежит регистрации.

Краткосрочная аренда имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести:

  1. Отсутствие необходимости регистрации, и, как следствие:

    • подготовки пакета документов;
    • оплаты госпошлины.

  2. Краткосрочные обязательства – если одна из сторон решит прекратить аренду спустя 11 месяцев, у нее не будет препятствий и необходимости объяснять причину.
  3. Возможность заработать на “неликвидных площадях”. Например, в торговых центрах объектом сделки могут быть лестничные пролеты, общественные зоны, территория перед кинотеатром. Их арендуют для малого бизнеса, продвижения бренда, презентаций.

Минусы краткосрочной аренды коммерческой недвижимости:

  1. Отсутствие гарантий сохранения условий, закрепленных в договоре: одна из сторон вправе требовать изменения условий аренды по завершению срока действия первого договора.
  2. От продления договора может отказаться один из участников, что для второй стороны может стать потерей ожидаемого дохода.
  3. Имидживые риски.

Долгосрочная

Долгосрочная аренда – это предоставление коммерческих зданий и помещений в пользование или владение на срок более одного года. При этом в договоре указывается конкретный период времени, на который право пользования переходит к арендатору за определенную плату. Долгосрочный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Внимание: договора аренды подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 статьи 609 ГК РФ).

Представленный вид аренды имеет свои плюсы, среди которых:

  • Стабильность. Если подразумевается ведение бизнеса на протяжении длительного периода на данной территории, арендатору выгоднее заключить именно долгосрочный договор, т.к. порядок его прекращения прописывается в самом документе и должен иметь веские обоснования либо согласованность обоих участников. С другой стороны, для арендодателя это некая страховка получения ожидаемой от арендных взносов прибыли.
  • Фиксированная арендная плата. По условиям соглашения участники могут назначить стоимость аренды и порядок ее расчета по текущему курсу валют. В таком случае вне зависимости от инфляции и колебания курсов цена на помещение останется прежней.

Минусы долгосрочной аренды:

  • Более длительный процесс оформления, подготовка и нотариальное заверение необходимых документов, траты на оплату государственной пошлины.
  • Расторгнуть такую договоренность преждевременно сложнее.

Субаренда

При субаренде в аренду сдается уже арендованное помещение. Арендатор берет в найм у собственника недвижимое имущество и сдает его (или его часть) субарендатору. Последний участник соглашения находится в самой невыгодной позиции, ведь он зависим от двух сторон: владельца и арендатора. Если они досрочно расторгнут договор, то и сделка субаренды будет считаться разорванной.

Такой вид договорных отношений широко распространен в коммерческой среде. Плюсы субаренды:

  • возможность реализовать излишки арендованной площади;
  • способ получить в пользование помещение с удобным месторасположением для субарендатора;
  • возможность размещения на территории смежного или дополняющего бизнеса (например, отдел страхования в автосалоне или туристическом агентстве).

Минусы субаренды:

  • риск преждевременного прекращения договора;
  • арендатор несет ответственность перед собственником в случае грубого нарушения договоренности субарендатором;
  • если первичное соглашение подписано на год и более, но не зарегистрировано в установленном порядке, договор субаренды также признается ничтожным.

Плюсы и минусы помещений с арендаторами

Арендный бизнес стремительно развивается и имеет ряд преимуществ:

  1. Для предпринимателей хороший способ начать деятельность, не имея собственных активов. Для такого старта не требуется крупных вложений.
  2. Для арендодателя такая деятельность также может быть прибыльной, при этом не требуя трудовых затрат. Главное – грамотно заключить выгодное соглашение.
  3. Правильно организованная и спланированная работа в скором времени принесет прибыль.
  4. Высокий спрос на аренду коммерческих помещений.

Отрицательные стороны коммерческих помещений с арендаторами:

  1. Если собственник решил приобрести недвижимость для последующей сдачи в аренду, необходимо обеспечить на нее высокий спрос, дабы помещение не пустовало и не стало убыточным. Для этого нужно учесть ряд моментов:

    • актуальную ситуацию на рынке недвижимости;
    • месторасположение здания;
    • состояние объекта;
    • проходимость людей;
    • стоимость аренды и пр.

  2. Риски, связанные с невыполнением обязательств арендаторов или субарендаторов.
  3. Может возникнуть потребность в перепланировке или изменении целевого назначения для привлечения партнеров.

От чего зависит стоимость?

На стоимость аренды влияет большое количество факторов, среди которых:

  • месторасположение недвижимости;
  • техническое состояние, размер окон, высота потолков;
  • возраст здания;
  • уровень оснащенности помещения;
  • общая и полезная площадь;
  • этаж размещения;
  • наличие парковки, удобство подхода;
  • визуальная доступность здания.
      

Где искать и как: самостоятельный поиск и помощь риелтора

Арендодателей и арендаторов можно найти самостоятельно или через риелторов. Последний вариант является достаточно удобным, ведь по запросу клиента специализирующиеся фирмы подберут подходящий вариант. Времени сам процесс займет немного: агентства недвижимости (АН) имеют собственную базу данных. Однако их услуги стоят недешево (зачастую приходится заплатить посреднику полную или половинную стоимость месячной аренды).

Важно: не каждый риелтор добросовестно выполняет свою работу. Дабы обезопасить себя, рекомендуется предварительно подписать договор с посредником и указать, что оплата услуг АН будет произведена только после подбора подходящего помещения.

Можно заняться этим вопросом самостоятельно. Этот способ позволит сэкономить, но время придется потратить. Самый распространенный метод поиска арендатора (арендодателя) – интернет-ресурсы. Специализированные сервисы помогут подобрать помещение по заданным параметрам и в указанном регионе.

Другой способ – реклама (СМИ, наружная, целевая рассылка и т.д.).

О выгодах и правовых аспектах аренды коммерческой недвижимости от собственника читайте здесь, а в этой статье вы узнаете о том, как подать объявление об аренде.

Как сдать?

Чтобы сдать коммерческую недвижимость в аренду, необходимо:

  1. Определить стоимость.
  2. Усилить конкурентные преимущества.
  3. Найти целевую аудиторию и выбрать партнера.
  4. Подготовить документацию.
  5. После предварительной договоренности заключить письменное соглашение, зарегистрировать при необходимости.

О том, как снять коммерческую недвижимость, читайте тут.

Виды договоров

Виды договоров аренды коммерческой недвижимости:

  • простая аренда – передается право пользования на имущество за определенную плату от арендодателя арендатору;
  • субаренда – арендатор сдает в найм часть арендованного помещения;
  • лизинг – аренда с правом выкупа.

Особенности бизнеса в найме

Бизнес в аренде – это передача во временное пользование налаженного механизма коммерческой деятельности. Удобен для начинающих предпринимателей в качестве тренировки для приобретения навыков, налаживания деловых контактов, а также для накопления нужной суммы для открытия собственного бизнеса.

Внимание: предметом аренды выступает не сама фирма, а ее активы (имущество, в т.ч. оборудование, персонал, базы данных и пр.).

Преимущества:

  1. Небольшие материальные вложения.
  2. Мобильность – арендатор не понесет больших убытков, если бизнес не заладится.
  3. С контролирующими органами взаимодействует владелец.
  4. Возможность получить хороший опыт при минимальных рисках.
  5. Сформированный штат, налаженная деятельность.
  6. Наработанная база клиентов и поставщиков.

Каждый вид аренды имеет свои преимущества и недостатки. Основные положения регулируются законодательно, в целом же участники сделки получают свободу действий. Существенные моменты они вправе согласовать и прописать в договоре в зависимости от своих потребностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: