Как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть впросак?

Практически, для любого бизнеса нужно некое помещение, где организация или ИП будут вести свою деятельность.

Не каждый предприниматель может позволить себе приобрести необходимую недвижимость в собственность, поэтому аренда коммерческих зданий и помещений остается актуальной.

Как взять в аренду коммерческую недвижимость, чтобы она способствовала получению прибыли? Ответ на данный вопрос – в настоящей статье.

Показать содержание

• Для чего можно арендовать помещение?
• Как организовать поиск?
Стоит ли обращаться за помощью?    
• Как выбрать имущество для бизнеса?
• Какие риски могут иметь место?
• Содержание и форма договора
• Акт приема-передачи
• Как обезопасить себя?

Для чего можно арендовать помещение?

Например:

• для торговли – нужен склад и магазин;
• для ремонта бытовой техники – соответствующее помещение;
• для починки автомобилей – гаражный бокс;
• для оказания юридических услуг – офис.

Таким образом, редкая деятельность не связана с использованием коммерческого объекта недвижимости. Пожалуй, если человек занимается, скажем, интернет-маркетингом, то офис ему не сильно нужен. С другой стороны, проводить встречи с клиентами в кафе или дома – это несерьезно. Можно сэкономить на офисе, в данном случае. Но каждый ли клиент будет иметь дело с фирмой, у которой нет своего «дома»?!

Как организовать поиск?

На первый взгляд, задача довольно проста. Арендаторы сами стараются найти клиентов для себя, подают объявления в газетах и в интернете. Но есть и свои нюансы.

Где можно найти предложение о сдаче коммерческой недвижимости:

1. В газетах. Может быть, уже немного устаревший вариант, но, учитывая, что не все люди в современном обществе «дружат» с интернетом, он еще остается актуальным. Тем более, если газета известная и популярная.
2. На досках объявлений в интернете. Не будем называть сайты, но есть такие ресурсы, которые знают все. Они федеральные, но есть поиск по конкретным городам и регионам.
3. В социальных сетях. Эти сайты развиваются с невероятной скоростью. Есть различные группы, где можно найти недвижимость в аренду без посредников.
4. У риелторов. Как известно, существуют люди и организации, которые занимаются посреднической деятельностью в сфере продажи и аренды недвижимости.

О том, куда и как подаются объявления об аренде коммерческой недвижимости и какие базы для этого используют собственники и арендаторы, читайте в нашей статье.

Стоит ли обращаться за помощью?

Плюсы поиска аренды специалистами:

1. Не нужно заниматься поиском лично. Специалисты сами найдут несколько вариантов. Их нужно только рассмотреть, обсудить – выбрать лучший.
2. Как правило, риелтор – человек, который хорошо разбирается в юридических вопросах и в других тонкостях, связанных с недвижимостью. Поэтому он сможет подобрать вариант без рисков.

Минусы:

1. Работу специалиста нужно оплачивать.
2. Обратная сторона того, что указано в числе плюсов: недобросовестный риелтор может подтолкнуть своего клиента к выбору проигрышного варианта только для того, чтобы заработать денег.

Таким образом, нужно надеяться на себя, в большей степени. Как гласит народная мудрость: «Доверяй, но проверяй!». Желательно представлять, какие риски могут быть в сфере, о которой идет речь, и, даже если вопросом занимается риелтор, все всегда перепроверять.

О найме коммерческого помещения для предпринимательской деятельности от собственника, о плюсах и минусах сделок без участия посредника, а также о нюансах и подводных камнях мы рассказывали в этом материале.

Как выбрать имущество для бизнеса?

Поговорим о проверках и обо всем остальном. Итак, каждый объект из предлагаемых нужно внимательно осмотреть. Обратить внимание необходимо на следующее:

1. Насколько недвижимость соответствует тем целям, в которых её предполагается использовать. Это касается вообще всего.

   Во-первых, нужно определиться с площадью. Если она будет слишком маленькой, но это, очевидно, вызовет определенные неудобства. Площадь «на вырост» тоже не нужна. Зачем переплачивать за «квадраты»? Если возникнет необходимость, то можно найти помещение побольше. Правда, нужно учитывать, что срок действия договора может быть длительным, придется ждать, когда он истечет.

   С другой стороны, можно включить в договор пункт о расторжении его в случае, если арендатор докажет необходимость расширения. Либо, договориться о возможности аренды дополнительных квадратных метров. В общем, это тонкости, которые оговариваются в конкретном случае.

2. Важно проверить техническое состояние объекта. Скажем, если речь идет о складе, как минимум, нужно, чтобы не протекала крыша. Если ремонтная мастерская – чтобы была хорошая вытяжка. Конечно же, нужно осматривать все в комплексе.

   Мелочей в этом деле нет. Заранее, нужно определиться, какие коммуникации необходимы. Скажем, в офисе наличие крана с водой не так необходимо. А вот, если речь идет о каком-то цехе по приготовлению еду, то здесь без этого не обойтись.

3. Отдельным пунктом нужно рассказать про электросистему. Современная коммерческая деятельность всегда связана с существенным энергопотреблением. Не важно, чем занимается коммерсант. Несколько офисных компьютеров – это уже значительная нагрузка на электросистему. Если речь идет о производственном цехе, то, тем более, важно, чтобы проводка была в порядке.

При выборе коммерческой недвижимости для аренды необходимо оценить, будет ли объект приносить прибыль. Узнать о соотнесении арендной платы с будущими доходами, а также ознакомиться со средними ставками можно здесь.

Необходимо убедиться, что:

• арендодатель является собственников;
• имущество не находится в обременении.

Что касается второго пункта, то здесь не все так страшно. Даже если объект находится в залоге у банка, право аренды не так-то просто прекратить. Но лишние проблемы никому не нужны. Лучше арендовать «чистую» недвижимость.

Очень важно, чтобы арендодатель обладал полным набором прав в отношении недвижимого имущества. Очень легко встретить на своем пути мошенника, который представляется собственником. Будут потеряны деньги, а возможность пользоваться зданием или помещением не появится.

Чтобы исключить риски, нужно потребовать от предполагаемого владельца следующие документы:

1. Договор, свидетельство, соглашение – тот документ, который подтверждает право собственности.
2. Паспорт – чтобы убедиться, что человек, предлагающий коммерческое помещение в аренду, фигурирует в документах на недвижимость.
3. Выписку из ЕГРН, чтобы посмотреть, нет ли обременений в отношении коммерческого объекта.

Если с документами все в порядке, то можно переходить к изучению проекта договора аренды.

Можно дать следующие советы, касающиеся изучению проекта договора аренды:

1. Следует внимательно ознакомиться с документом. Не «по диагонали», а вдумчиво читая каждое предложение, каждую фразу.
2. Если смысл каких-то пунктов непонятен, то нужно уточнить его у потенциального арендодателя.
3. Если с какими-то условиями вы не согласны, то нужно обсудить их и попросить исключить из договора. Если вопрос принципиальный, а арендодатель не хочет ничего менять в тексте, то лучше поискать другой вариант, чем мириться с чем-либо.
4. Можно привлечь к процессу изучения текста договора профессионального юриста, который знает обо все тонкостях, сможет быстро выявить все риски.

Какие риски могут иметь место?

1. Арендодатель не имеет права передавать имущество третьим лицам. Установить это можно, внимательно изучив документы. Допустим, собственник нежилого помещения – Иванов. Это видно из имеющегося договора купли-продажи данного помещения и выписки из ЕГРН. А общение происходит с неким Петровым, представившимся родственником Иванова и заявляющим, что с собственником вопрос урегулирован.
2. Имущество в аренду сдает не собственник, а арендатор. Таким образом, выходит, что устанавливаются отношения субаренды, о которых речь идет в ст. 615 ГК РФ. Нужно знать, что субаренда имеет ряд особенностей.
   • Во-первых, она может быть законно оформлена, только если собственник имущества согласен на это.
   • Во-вторых, срок действия договора субаренды не может быть больше, чем договора аренды.
3. Гражданское законодательство дает определенную свободу сторонам в установлении и формулировании пунктов договора аренды. Нужно убедиться в том, чтобы арендодатель не слишком много обязанностей «повесил» на арендатора.
4. Необходимо, чтобы все недостатки имущества были оговорены. Иначе, может сложиться такая ситуация, при которой арендодатель заявит, что сдавался идеальный объект, а, в результате действий арендатора, имущество пришло в плачевное состояние.

Лучше всего, привлечь к процессу заключения договора профессионального юриста. Придется потратить некоторое количество средств на оплату его труда, но это лучше, чем потом возмещать убытки, которые возникли не по вине арендатора.

Содержание и форма договора

Договор аренды коммерческой недвижимости оформляется в письменной форме, в нем, в обязательном порядке, нужно прописать следующую информацию:

1. Все данные по объекту: где находится, какая площадь, какой кадастровый номер и так далее.
2. Нужно указать информацию о целях использования недвижимости.
3. Детально следует расписать права и обязанности сторон. В том числе, разъяснить вопросы о том, кто должен: осуществлять текущий и капитальный ремонт, оплачивать счета за электроэнергию и коммунальные услуги.
4. Нужно в договоре написать и о том, как будет осуществляться оплата за аренду. Для арендодателя идеальный вариант – безналичный расчет. Автоматически будут создаваться доказательства того, что платежи осуществляются. Если арендная плата будет вноситься наличными средствами, то нужно брать с арендодателя расписку в получении денег.

Согласно ст. 609 и 651 ГК РФ, договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 12 месяцев. Чтобы не обращаться в Росреестр или МФЦ, не тратить деньги на уплату госпошлины, которая составляет 2000 рублей для физ. лица и 22000 для юр. лица, заключают договор аренды на 11 месяцев. Далее, подписывается новый документ.

• Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости

Акт приема-передачи

В этом документе отражается информация о том, что:

• арендодатель передал имущество арендатору;
• арендатор получил недвижимость во временное пользование.

В акте приема-передачи указывают ряд сведений, а именно:

1. О сторонах.
2. Об объекте, передаваемом в пользование.
3. О недостатках, если такие имеются.
4. Об имуществе, находящемся в здании или в помещении.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого арендуемого помещения
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого арендуемого помещения

Как обезопасить себя?

В первую очередь, нужно внимательно читать условия договора, настаивать на исключении из него всех пунктов, скрывающих в себе риски.

Внимательно нужно подойти и к передаточному акту. Если выявлены какие-либо недостатки в помещении или в здании, то нужно все их перечислить. Это же касается мебели, оборудования и всего прочего, что передает в пользование собственник.

В общем, внимание и компетентность. Если знаний в области юриспруденции не хватает, то нужно воспользоваться услугами профессионала. Подводя итог, отметим, что договор аренды коммерческой недвижимости оформляется быстро. Главное, чтобы он был подготовлен правильно, не содержал рисков. Тогда, аренда будет способствовать укреплению бизнеса и повышению уровня доходов.