+7 (499) 938-46-18 Москва

Все о сделках с коммерческой недвижимостью: аренде, продаже и других операциях

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Все объекты недвижимого имущества, в зависимости от целей их назначения и использования, можно разделить на несколько видов.

Одним из таких будет коммерческая недвижимость. Что это такое? Как и какие сделки осуществляются с ней?

В статье рассмотрим, виды сделок, с какими объектами можно совершать сделки, а также узнаем нужно ли проводить оценку и как правильно оформить сделку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Ответить на данный вопрос можно легко и просто: очевидно, что это объекты недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. К такой недвижимости можно отнести:

  • нежилые здания;
  • помещения;
  • сооружения и строения;
  • имущественные комплексы;
  • земельные участки.
Обратите внимание: не всегда собственниками коммерческой недвижимости являются субъекты предпринимательства. Да, если физ. лицо имеет в своем владении какое-то нежилое помещение и желает сдавать его или использовать самостоятельно, то ему нужно обрести статус ИП или создать юридическое лицо.

Но ничто не мешает физ. лицу иметь в собственности нежилое здание, не используя его, в принципе.

Виды сделок

Можно назвать следующие:

  1. Купля-продажа. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, ДКП недвижимости – это сделка, по которой собственник обязуется передать все свои права на объект иному лицу за плату.
  2. Аренда. Ст. 606 ГК РФ определяет, что при аренде собственник передает недвижимость иному лицу во временное пользование (и владение – в некоторых случаях) за плату.
  3. Не распространены, но могут иметь место договоры мены, когда два собственника передают друг другу коммерческие объекты с доплатой или без таковой.
  4. Ипотека. При ней, недвижимость тоже покупается, но с использованием кредитных средств. При этом коммерческий объект находится в залоге у банка до тех момента исполнения долгового обязательства.

В принципе, не исключено оформление и иных сделок с коммерческой недвижимостью, предусмотренных ГК РФ. Например, дарение – безвозмездная передача в собственность. Впрочем, если квартиры люди дарят друг другу, например, своим родственникам, часто, то с нежилыми помещениями или зданиями это происходит довольно редко.

Подробнее о способах приобретения коммерческой недвижимости и особенностях ее регистрации читайте здесь.

Субъекты

Как правило, ими выступают лица, занимающиеся коммерческой деятельностью:

  • индивидуальные предприниматели;
  • ООО;
  • АО и ПАО и так далее.

Ответ на вопрос зависит от того, что именно подразумевать под коммерческой недвижимостью. Если только объекты, которые задействованы в процессах получения прибыли, то рассматривать иных субъектов не стоит. Если же ориентироваться только на назначение здания или, скажем, земельного участка, то Физическое лицо, государство или муниципальное образование вполне может быть стороной по договору отчуждения недвижимости, которую можно использовать в сфере предпринимательства.

Как получить в собственность?

Для этого, в любом случае, нужно стать стороной по определенной сделке. Причем, из всех перечисленных, только по договору аренды нельзя стать полноправным владельцем коммерческой недвижимости. Как указывалось, по договору аренды может быть передано право владения и пользования, но не распоряжения.

Впрочем, есть такой вид договора, как аренда с последующей продажей. Если заключался именно он, то арендатор, рано или поздно, становится собственником имущества.

С какими объектами можно совершать сделки?

С момента взятия курса на «рыночную экономику» в РФ можно продавать, менять и сдавать (брать) в аренду любую недвижимость за исключением той, которая, в соответствии с различными правовыми актами, изъята из оборота. Если прямого запрета на осуществление сделки нет, то её можно совершить.

Еще раз отметим, какая коммерческая недвижимость может выступить в качестве предмета договора:

  • здание;
  • нежилое помещение;
  • земельный участок;
  • сооружение.

Оставим список открытым и добавим, что объектами сделок может выступать и другая коммерческая недвижимость, фигурирующая в ГК или в иных законодательных актах.

Нужно ли проводить оценку?

Во-первых, это зависит от того, какая именно сделка должна быть заключена. Перед подписанием договора ипотеки, например, стоимость объекта устанавливают. Если же речь идет об обычной купле-продаже, то вопрос решается по усмотрению сторон.

Продавец при установлении продажной стоимости, может ориентироваться:

  • на данные, имеющиеся в органах кадастра, то есть, собственно, на кадастровую стоимость объекта;
  • на цену аналогичных объектов;
  • на собственные убеждения, касающиеся ценности коммерческой недвижимости.

Впрочем, представляется, что только профессиональный оценщик может учесть все особенности объекта и максимально точно и справедливо определить стоимость недвижимости.

Заключение договора

Договор может быть заключен:

  • в простой письменной форме;
  • в нотариальной форме.

Все зависит от особенностей конкретной ситуации и желания сторон. Одно можно сказать точно: устные договоренности по сделке с коммерческой недвижимостью не имеют силы. Все детали нужно отражать в тексте договора.

Алгоритм заключения сделки таков:

  1. Стороны изучают представленные друг другом документы.
  2. Обсуждают условия сделки.
  3. Подготавливают проект договора лично, привлекая к этому делу юриста, пользуясь услугами нотариуса.
  4. Подписывают документы: договор и, в случае необходимости, передаточный акт.
  5. Осуществляют расчеты друг с другом.

Как правило, требуется следующий перечень бумаг:

  1. Учредительные документы организации или ИП. Юр. лицам следует представить:

    • устав и (или) учредительный договор;
    • выписку из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН – в разное время выдавались разные документы;
    • приказ или решение о назначении директора;
    • документ, свидетельствующий о том, что учредителями (акционерами) или другими уполномоченными лицами принято решение об участии в сделке;
    • паспорт представителя компании; документ, свидетельствующий об его полномочиях.

    ИП нужен будет паспорт, документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов (ИНН) и собственно, предпринимателя (ГРН).

  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. К их числу можно отнести: договор, соглашение, свидетельство и т. п. – одним словом, это может быть любая бумага, на основании которой право собственности перешло к действующему владельцу.
  3. Выписка ЕГРН. Именно в Едином гос. реестре содержатся свежие сведения об объекте недвижимости и правах на него. В том числе, можно узнать есть ли какие-то обременения. Например: залог или долгосрочная аренда.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться и другие бумаги. Например, доверенность на имя представителя продавца, если, скажем ИП, имеющий в собственности имущество, не желает участвовать в сделке лично.

      

Регистрация

Да, такая обязанность установлена в ГК РФ. Для этого сторонам придется обратиться в органы Росреестра с имеющимися бумагами. Сроки регистрации:

  1. Дарения, мены, купли-продажи и тому подобного – 7 рабочих дней.
  2. Ипотека и залог – от 1 до 5 рабочих дней, в зависимости от того в какой форме заключена сделка и каким образом в компетентные органы подавались документы. Быстрее всего процедура регистрации пройдет, если бумаги направить по электронным каналам.

Госпошлина для юридических лиц, в большинстве случаев, будет составлять 22000 рублей (регистрация ипотеки – 4000 рублей), для физических лиц – 2000 рублей (ипотека – 1000 рублей).

Таким образом, сделок с коммерческой недвижимостью существует множество. Каждая из них имеет свои нюансы, поэтому и детально рассматривать их следует отдельно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: