+7 (499) 938-46-18 Москва

Порядок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом или другими субъектами

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Нежилая недвижимость – типичный предмет договоров купли-продажи. Часто такие объекты используются в коммерческих целях, поэтому в их приобретении бывают заинтересованы юридические лица.

Об особенностях сделок по покупке и продаже нежилого недвижимого имущества с участием «юриков» – в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

  1. ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы.

    Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.

  2. ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
  3. Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:

    • устав;
    • приказ о назначении руководителя;
    • нотариальную доверенность на имя представителя.

    Понадобится и документ, исходящий от компетентного органа управления ООО о том, что общество приняло решение участвовать в сделке.

  4. Разной будет и госпошлина за регистрацию перехода прав, которую обязывает осуществить ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Физ. лица уплачивают 2000 рублей, юр. лица – 22000. Одну из этих сумм обязан внести в пользу государства покупатель.

О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

ИП и физическим лицом

Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

Внимание: довольно часто возникает вопрос о том, может ли физ. лицо приобрести нежилое помещение? Да, несмотря на то, что какую-то предпринимательскую деятельность в нем «физик» вести не может.

О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем тут.

Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

Между юридическими лицами

ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

ООО и физическим лицом

Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

  1. ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
  2. ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
  3. Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».
Ознакомившись с другими публикациями наших экспертов, вы также сможете узнать о нюансах покупки нежилых помещений у застройщика, о правилах составления ДКП объекта с ЗУ, а также, как правильно провести оценку недвижимости.

Форма и содержание соглашения

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

  • паспортные данные лица;
  • ИНН;
  • ГРН.

Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

  1. об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
  2. о руководителе организации;
  3. о доверенном лице;
  4. о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.

О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете здесь.

Процедура регистрации

Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

  1. В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
  2. В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».
      

Подводные камни и нюансы

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

  • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
  • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

  1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
  2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
  3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

  1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
  2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
  3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
  4. Сделка санкционирована руководством организации.

Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Иван Трофимов

    день добрый, договор купли продажи нежилого помещения, продавец ООО, покупатель ИП. Для регистрации договора через МФЦ нужно ли продавцу предоставить выписку из ЕГРН ?

    • Дима

      Не нужно, как и было сказано Дианой. Однако вы правильно заметили про выписку из ЕГРН. Вам она может сослужить хорошую службу, не в этой, так с следующих сделках, так как на сайте Росеестра вы можете заказать такую выписку совершенно бесплатно. Насколько я знаю, фамилию собственника узнать нельзя, но можно выяснить, есть ли ограничения, обременения. Эта услуга пока что бесплатная.

    • Диана

      Добрый день, при регистрации недвижимого имущества, выписка из ЕГРП не требуется, так как все сведения об объектах находятся в базе Росреестра. Работа МФЦ основывается на соглашениях между государственными учреждениями, в которых и прописан порядок приема документов сотрудниками МФЦ. Соответственно, если Росреестр не требует выписки из ЕГРН, то и сотрудники МФЦ не вправе ее требовать.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: