+7 (499)  938-46-18 Москва

Оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости: виды договоров и другие необходимые документы

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Купля продажа недвижимости совершается по установленному алгоритму с привлечением определённого пакета документации, участвующего в сделке.

Но если речь идёт о коммерческой недвижимости, в силу вступают дополнительные юридические нормы, о которых даются сведения в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что учитывать при продаже?

Продажа и приобретение коммерческой недвижимости, если она осуществляется между физическими лицами, идентична сделкам с жилой недвижимостью. К сделке предъявляются базовые требования:

  • объект должен быть в собственности продавца;
  • отсутствие притязаний третьих лиц, обременений и ареста;
  • полный пакет документации.

Но так как по преимуществу одной из сторон сделки, или обеими её сторонами, являются юридические лица, дополнительно может потребоваться пакет документов от юридического лица, в который входят бумаги:

  • предоставляющие разрешение на сделку от соучредителей;
  • копии учредительной документации, подтверждающие полномочия продавца (покупателя);
  • доверенность на куплю продажу и паспорт представителя.
Важно! Индивидуальные предприниматели, участвующие в сделках с коммерческой недвижимостью, могут выступать в качестве физических лиц, с предоставлением реквизитов ИП или без их предоставления.

Также при сделках с имуществом данного вида обязательно требуется нижеследующее:

  • оформить помещение как нежилое;
  • иметь точное определение местоположения площади, представленной к продаже.

Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.

Какие документы нужны для сделки?

От обеих сторон требуются гражданские паспорта с пропиской в РФ. Представители дополнительно предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, выданные им участниками сделки или ответственными представителями.

От продавца

Продавец предъявляет для сделки два вида документов:

  • идентифицирующие его правоспособность;
  • документацию на помещение.

Идентификация правоспособности для физических лиц осуществляется на основании гражданского паспорта, данные которого, совпадают со сведениями о собственнике, внесёнными в правоустанавливающую документацию. Продавцы из числа юридических лиц должны представлять документы, подтверждающие полномочия директора на проведение сделки:

  • генеральную доверенность руководителя на право распоряжения недвижимостью;
  • разрешение участника сделки действовать от своего имени в интересах компании;
  • протокол общего собрания, приказ;
  • доверенность на представителя – дополнительно для уполномоченных поверенных.

Относительно пакета документации на объект недвижимости, представленный к продаже, можно перечислить обязательные бумаги от продавца:

  1. Выписка из ЕГРП, со сведениями о том, кто вступил в права собственности, о регистрации данного права, об отсутствии или наличии залога, ареста или судебных споров. Здесь указаны:

    • кадастровый номер объекта;
    • его технические характеристики;
    • адрес расположения.
  2. Правоустанавливающий документ:

    • договор купли-продажа;
    • свидетельство о приватизации;
    • судебное решение.

    Здесь представлены сведения о том, как у продавца возник титул собственника.

  3. Свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН. Этот документ называется право удостоверяющим.
  4. Кадастровый паспорт коммерческого помещения. Здесь указаны все характеристики объекта, дан его уникальный кадастровый номер.
  5. Технический план с экспликацией из БТИ. Он удостоверяет продажу соответствующей части нежилого помещения.
  6. Разрешение на продажу от супруга, если коммерческая недвижимость приобреталась в совместном браке (для физических лиц).
  7. Пакет уставной документации (для юридических лиц).
  8. Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем: протокол собрания учредителей или совета директоров и т.д. (для юридических лиц).
Внимание: если стоимость объекта допускает его приобретение без согласования с соучредителями, то обязательно предъявляется справка из бухгалтерии с соответствующими сведениями.

Кроме этого, продавцу имеет смысл приложить к пакету документации акт об оценке помещения, который установит стоимость объекта на экспертном уровне, не оставив покупателю сомнений в актуальности установленной стоимости (подробнее узнать об оценке коммерческой недвижимости можно тут).

От покупателя

Если сделка не допускает привлечения дополнительных источников финансирования, то покупателям из числа физических лиц будет достаточно паспорта, а представителям – паспорта и доверенности. При приобретении недвижимости в ипотеку предъявляется дополнительно кредитный договор, заключённый с банком для оплаты покупки объекта.

Покупатели юридические лица предоставляют:

  • согласие соучредителей, оформленное выпиской из протокола;
  • пакет учредительной документации;
  • документ, подтверждающий полномочия директора на проведение сделки;
  • паспорт директора;
  • нотариальная доверенность и паспорт представителя (для поверенных);
  • кредитный договор при оформлении ипотеки.
Дополнительно покупатель вправе оформить договор страхования сделки, по которому страховая компания гарантирует возмещение убытков при наступлении страхового случая.

Предварительный договор (ПДКП)

По усмотрению сторон допустимо оформить ПДКП. Его оформление – право, а не обязанность сторон сделки, что регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, где указано такое действие как добровольное. Такой договор имеет смысл, если покупателю требуется срок для решения финансовых вопросов при подготовке к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи лицу, с которым возникли предварительные договорённости.

Содержание документа ориентировано на договорённость о продаже коммерческой недвижимости, с обязательным указанием реквизитов:

  1. Предмет договора с определением сторон сделки, кадастровых и технических характеристик объекта, адреса его расположения.
  2. Стоимость помещения.
  3. Обязательства сторон по заключению сделки купли продажи.
  4. Ответственность сторон за нарушение договорённостей.
  5. Положение о задатке или авансе.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Особенностью составления ПДКП является то, что продавец вправе запросить у покупателя аванс или задаток. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы допускается:

  • наличными под расписку;
  • через аккредитив;
  • перечисляется на банковскую карту или расчётный счёт организации.

При взимании задатка действуют нормы статей 380 и 381 ГК РФ, где следует учитывать, что при срыве сделки по вине покупателя, задаток удерживается продавцом. А при срыве сделки со стороны продавца, он возвращает полученные в виде задатка деньги в двойном размере.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Кроме этого следует учесть, что реквизиты контрагентов и помещения должны переноситься в основной договор без изменений. В случае наступления изменений, стороны составляют дополнения к договору. Замена покупателя допускается договором цессии.

Этот договор не регистрируется. Соответственно, по нему не допустимо:

  • проводить полный расчёт по сделке;
  • требовать вступления в фактическое владение помещением.

Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.

Преимущества заключения ПДКП следующие:

  • гарантии сделки для продавца в виде задатка;
  • гарантии снятия объекта с торгов для покупателя;
  • возможность требования купли продажи от контрагента, в том числе – через суд.

Недостатки его заключения выражаются в нижеследующем:

  • дополнительные обязательства и траты на оформление;
  • возможность потерять уплаченную в виде задатка сумму денег;
  • при готовности покупателя и продавца – бессмысленное затягивание процедуры.

Если сделка может быть проведена без предварительного резервирования, сторонам целесообразно назначить дату купли продажи и заключить основной договор.

Основное соглашение (ДКП)

Независимо от того, заключался ли ранее ПДКП, в установленный срок стороны могут совершить сделку по возмездному отчуждению помещения, составив гражданско-правовой договор имущественной сделки в трёх экземплярах. По этому договору происходит отчуждение коммерческой недвижимости от покупателя к продавцу на основании норм статей 130, 131, 549-558 ГК РФ. Покупатель обязан провести полную оплату покупки. Исключением является оформление ипотеки или рассрочки платежа.

Справка! При оформлении ипотеки покупателю передаётся только право пользования коммерческой недвижимостью.

Содержание договора должно обеспечить наличие всех базовых принципов сделки и учитывать все нюансы, связанные с особенностями её проведения. Основные положения, внесённые пунктами, должны содержать:

  1. предмет договора;
  2. сведения о сторонах;
  3. сведения об объекте;
  4. условия перехода права собственности и проведения сделки;
  5. условия расчёта и сумма, представленная к оплате;
  6. сроки фактической передачи прав;
  7. права и обязанности сторон;
  8. ответственность сторон за нарушение договорённостей;
  9. условия расторжения договора;
  10. действия в обстоятельствах форс-мажор;
  11. заключительные положения.

Особенностями составления является указание всех необходимых сведений, которые вносились в ПДКП, если он составлялся. Если уплачивался аванс или задаток, то он учитывается как часть общего платежа и входит в общую стоимость помещения. Обязательно указываются следующие факты:

  • что объект находится в собственности продавца;
  • сделка не нарушает права третьих лиц;
  • имущество не подлежит аресту и иному обременению.

По завершении внесения в тело договора всех существенных и дополнительных сведений, его требуется перечитать, убедиться в отсутствии технических и иных ошибок. После перепроверки стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные или реквизиты юридического лица. К договору должен прилагаться передаточный акт. Если он не составлялся, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.

Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ. Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ. Согласно нормам статей 551, 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка. Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор с рассрочкой платежа

Иногда стороны заключают договор с рассрочкой платежа. Это необходимо, если у покупателя не достаточно денежных средств, а оформление ипотеки не одобрено банком. В этом случае в договор вносятся дополнительные нюансы, оформленные отдельными положениями:

  1. Способ оплаты указывается как рассрочка, с указанием периодов внесения платежей.
  2. Право собственности считается приобретённым только после погашения долговых обязательств.
  3. До момента полной выплаты на объект налагается обременение залогом.
  4. За этот период продавец вправе взимать дополнительно арендную плату за пользование помещения. Данный нюанс внести в положения ДКП особенно важно, во избежание последующих конфликтов между сторонами сделки.

Часто платёж в рассрочку применяется в новостройке. В этом случае застройщик может представить документ о вступлении в права собственности только после завершения всех платёжных обязательств.

      

Подводные камни и нюансы

Коммерческая недвижимость является наиболее востребованным товаром, что повышает риски покупателей попасть в сети мошенников, которые разворачивают серые схемы на рынке нежилой недвижимости через подставные фирмы. Для того чтобы их избежать, нужно:

  • выяснить статус компании продавца;
  • проверить учредительную документацию;
  • выйти на официальный сайт застройщика.

При покупке помещения у собственника, нужно убедиться:

  • что он единоличный владелец;
  • на помещение не наложены обременения и аресты;
  • платежи за содержание и эксплуатацию помещения внесены в полной мере;
  • здесь не проводилась несанкционированная перепланировка;
  • предъявлены подлинные документы.

Халатность покупателя при проверке документации продавца может вылиться в существенные проблемы. А также – согласие на заведомо проблемную сделку, при снижении стоимости помещения.

Внимание! При подозрениях на недобросовестность в оформлении коммерческой недвижимости необходимо приостановить регистрацию и обратиться в суд. Если регистрация завершена – подать исковое заявление.

Подробнее о нюансах покупки коммерческой недвижимости читайте тут, а здесь мы рассказывали об особенностях ее продажи.

При оформлении продажи коммерческой недвижимости важно знать, как происходит начисление налогов. Об этом можно прочитать тут.

Коммерческая недвижимость должна относиться к нежилому фонду и оформляться как отдельное помещение. Все перегородки, разделяющие площади, должны быть узаконенными и внесены в технический план этажа. На помещение должен быть собран полный пакет документации для сделки. Возможно оформление ПДКП и получение аванса или задатка. Договор сделки заключается сторонами и регистрируется в Росреестре. При проверке и составлении документации необходима внимательность.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Гавриил Александров

    Доброго дня. Подскажите пожалуйста. Нужны ли Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем, если учредитель один, он же директор?

    • Дарья

      Гавриил, здравствуйте. Вероятно, Вы имеете в виду, что участник сделки — хозяйственное общество. Если да, то для ООО при совпадении директора и единственного акционера в одном лице запрашиваемое согласие не нужно. Более того, не нужно будет подтверждать отсутствие заинтересованности участников общества.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Не вполне понятен характер действий (операции) и, таким образом, мотивы согласования. Если речь идет о купле-продаже и продавец является единоличным собственником, то и нет предмета согласования. Если же учредитель не собственник, и еще и гендир при этом, то в любом случае ему нужно не только согласие, но и доверенность на продажу недвижимости от собственника/собственников, если его полномочия этого не предусматривают.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: