+7 (499)  938-46-18 Москва

Особенности продажи коммерческой недвижимости: оформление, налогообложение и как выгоднее заключить сделку?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

К коммерческой недвижимости относятся различные земельные участки, здания или сооружения, используемые для получения дохода. Любая коммерческая недвижимость предполагает регулярное извлечение прибыли, то есть, она должна приносить постоянный доход. Объекты такого рода недвижимости (офисные здания, торговые центры, склады, промышленные объекты, сельскохозяйственные предприятия и т.д.) можно сдать в аренду, оформить в залог, продать или использовать иным способом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Разница между зданием и помещением в рамках сделки

При продаже коммерческой недвижимости происходит переход права собственности на объект от продавца к покупателю. Очень важно правильно подготовиться к сделке, не упустить важные нюансы, из-за которых может затянуться процесс продажи:

  • Документы должны быть в полном порядке.
  • Недвижимость должна быть оформлена в собственность.
  • Не должно быть никаких обременений.
  • Необходимо исключить притязания третьих лиц.

При продаже здания (в отличие от помещения) подготовить придется более обширный пакет документов, включая документы на землю, подробные технические документы, договора с тепло-, водо- и электроснабжающими организациями.

Кто покупает в регионах?

Целевая аудитория для продажи коммерческой недвижимости:

  • Бизнесмены, желающие расширить свой бизнес.
  • Индивидуальные предприниматели, которые ранее арендовали нужную площадку, а теперь появилась возможность приобрести свой объект.
  • Физические лица, желающие заняться предпринимательской деятельностью.

Как быстро и выгодно продать?

После принятия решения о продаже коммерческой недвижимости, естественно, каждый стремится сделать это как можно быстрее. Чтобы все сложилось удачно, необходимо придерживаться следующих правил:

  • Подготовить данный объект к продаже – стоит освежить ремонт, убрать все ненужные вывески и расклейки (оставшиеся от бывших арендаторов).
  • Установить реальную (адекватную) цену – для этого необходимо провести мониторинг аналогичных предложений на рынке недвижимости, сравнить по месту расположения, площади, наличию парковки, транспортной доступности, качеству ремонта. Если стоимость объекта установлена реальная, то продажа обычно происходит быстро.
  • Нужно правильно подать информацию – в тексте объявления указывается информация о размерах и площади объекта, о ремонте, подробная техническая характеристика. Если речь идет о здании, то обозначается этажность, также нужно расписать – из каких материалов сделаны стены, перекрытия.

    Обязательно приложить красочные фотографии, причем не только самого помещения или здания, но и прилегающей территории. Потенциальный покупатель должен понимать, чем эта недвижимость для него интересна и удобна. Объявление стоит распространять на различных площадках: в интернете, в газетах, на телевидении (можно бегущей строкой), на уличных билбордах (арендовать), а также можно еще расклеить на остановках.

  • Все документы должны быть оформлены строго в соответствии с законом – не должно остаться никаких неузаконенных перепланировок, сделать новый кадастровый паспорт (если требуется), все коммерческие помещения должны обязательно относиться к нежилому фонду (если нужно, то перевести). Документация должна быть абсолютно готова к проведению сделки.
  • Сделка купли-продажи должна проводиться грамотно – договор необходимо составлять и заключать в соответствии с законодательством.

Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно или с помощью риэлтора. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.

При самостоятельной продаже: Экономятся деньги, но потребуется затратить очень много времени на телефонные переговоры, на показ объекта потенциальным покупателям, на сбор документов

При обращении к профессионалам: Экономится время, гарантируется профессиональное юридическое сопровождение, но за работу, конечно, придется заплатить.

Важно! У каждого опытного риэлтора имеется своя база клиентов, это может значительно уменьшить время поиска покупателя.

Какую стратегию выбрать и почему?

Сегодня известны три разных стратегии продажи коммерческой недвижимости:

  • Первая стратегия – когда стоимость недвижимости изначально завышается. В этом случае, разумеется, потенциальных покупателей будет меньше, но зато не будет лишних звонков. А покупатель в любом случае найдется (пусть не так быстро), которому нужна будет именно эта коммерческая недвижимость.
  • Вторая стратегия – стоимость выставляется адекватно (среднерыночная цена). Звонков будет много, но продать возможно свой объект ориентировочно за 1 – 2 месяца.
  • Третья стратегия – стоимость недвижимости выставляется ниже рыночной.

Какую из них выбрать – каждый собственник решает сам, ведь кому-то нужно продать срочно – значит лучше всего выбрать третий вариант (при этом потеряется примерно 25% от реальной стоимости). Если наоборот, то есть, время терпит, а нужно как можно больше денег выручить, то воспользоваться лучше первой стратегией. Ну, а вторая стратегия – самая универсальная, ее и применяют в большинстве случаев.

Как составить предложение?

Что указать, на чем акцентировать внимание. В тексте коммерческого предложения необходимо перечислить самые выгодные и привлекательные особенности данного объекта. Акцентировать внимание нужно на его удобном расположении, инфраструктуре, транспортной доступности.

Внимание! Например, если продаются складские помещения, то правильным акцентом будет наличие больших пространств, организованность, защита от внешней среды, соответствие пожарным нормам.

Скачать образец коммерческого предложения по продаже коммерческой недвижимости

Пошаговая инструкция

Подготовка

  1. Подготовить все необходимые для продажи документы.
  2. Если имеется пристройка или проводились перепланировки объекта, все должно быть узаконено.
  3. При наличии земли должен быть документ, подтверждающий ее приватизацию или долгосрочную аренду.
  4. Если были обременения, но обязательства уже исполнены, то все необходимо отразить в документах.
  5. Сделать косметический ремонт (очень важно первое впечатление) и навести порядок во всех помещениях.
      

Документы

Документы, которые потребуются:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Правоподтверждающие документы.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Паспорт (если продавец – физическое лицо), учредительные документы (если продавец – юридическое лицо).
  • Справка о балансовой стоимости объекта недвижимости.

Как составить договор?

Договор должен составляться в письменной форме и содержать:

  1. Подробные сведения о продавце и покупателе.
  2. Полное описание объекта продажи (адрес, кадастровый номер, тип недвижимости, площадь, этажность, расположение в здании (если продается помещение) и т.д.
  3. Прописывается сумма сделки стоимость коммерческой недвижимости) с указанием способа расчета и срока передачи денег.
  4. Указываются сроки передачи объекта.

Все пункты необходимо расписывать максимально подробно, чтобы избежать недоразумений.

О том, как составить договор купли-продажи коммерческой недвижимости и что для этого нужно, говорится в отдельной статье.

Нужно ли регистрировать документ?

После подписания обеими сторонами сделки договора, необходимо зарегистрировать переход права собственности на коммерческую недвижимость (ст. 131 ГК РФ) в Едином государственном Реестре недвижимости. Новый собственник получит законное право владения на приобретенный объект сразу после регистрации.

Куда обращаться?

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в отделение Росреестра или же в МФЦ.

Сроки регистрации

Федеральным законом №218 (ст. 16) установлены сроки для регистрации права собственности:

  • Если обращение происходит через отделение Росреестра – 7 рабочих дней.
  • Если обращение происходит через МФЦ – 9 рабочих дней.

Госпошлина и другие траты

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности (ст. 333.33 НК РФ):

  • 2 тысячи рублей – для физических лиц.
  • 22 тысячи рублей – для юридических лиц.

Помимо уплаты госпошлины, продавцу предстоит еще заплатить налог после продажи, если продаваемая недвижимость находилась в его владении менее пяти лет (ст. 217.1 НК РФ).

Подробную пошаговую инструкцию купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника вы найдете в этой статье.

Различия в оформлении сделки между физическими лицами, юридическими и ИП

Различия в оформлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП и юридическим лицом физическим и юридическим лицам достаточно заметны. Если покупатель – юридическое лицо:

  • Проверка всех документов будет проводиться долго и тщательно. Крупные компании поручают эту процедуру своим юристам. Будут проверяться данные на собственника объекта недвижимости (причем, предыдущего в том числе), сверяться данные из Росреестра, особое внимание будет уделяться правоустанавливающим документам.
  • Изучается возможность оспорить сделку третьими лицами.
  • Понадобится предоставить все учредительные документы компании.

Если покупатель – физическое лицо:

  • Процедура продажи обычно происходит гораздо быстрее, чем юридическому лицу. Если покупателя устраивает цена, расположение и внешний вид объекта, то в скором времени и заключается договор.
  • Потребуется дополнительно к стандартному пакету документов добавить нотариально заверенное согласие от второго супруга на покупку коммерческой недвижимости.

Если есть арендаторы

Согласно ст. 617 Гражданского Кодекса РФ такой объект может продаваться, то есть, покупатель может приобрести сразу уже готовый бизнес, не нужно будет тратить время на поиск арендаторов. Есть, конечно, нюансы: возможно, новый собственник хотел бы использовать недвижимость для других целей.

Помимо стандартного набора документов потребуются также договора аренды, которые зарегистрированы в Росреестре. При составлении договора обязательно нужно вписать пункт об обременении арендой и зафиксировать информацию об арендаторах (паспортные данные, номера телефонов).

Подводные камни данной сделки:

  • Новый владелец должен будет соблюдать прежние договоренности с арендаторами.
  • Невозможно расторгнуть договор аренды без веских оснований.
      

Налогообложение

Как продать без налогов?

Согласно Налоговому Кодексу РФ (ст. 217, 217.1) продать коммерческую недвижимость без налогов возможно, если :

  • Продавец получил право собственности на данный объект в порядке наследования или дарения от близкого родственника не менее трех лет назад.
  • Право собственности на недвижимость существовало в течение пяти и более лет.
  • В результате сделки продавец не получил никакой прибыли.

Куда обратиться?

Необходимо подать в Налоговую службу декларацию и приложить документы, подтверждающие соответствующую ситуацию.

О налогообложении сделки по продаже коммерческой недвижимости рассказано здесь.

На нашем портале вы сможете найти и другие полезные материалы про куплю-продажу коммерческой недвижимости. Узнайте о том, как купить ее физическому и юридическому лицу, а также как произвести процедуру оценки помещения и нужно ли это делать.

В итоге можно сделать вывод, что процесс продажи коммерческой недвижимости очень непростой, необходима хорошая юридическая подготовленность. Добиться успешности можно только при соблюдении основных правил продажи, четко выполняя все рекомендации и советы. Большую роль сыграет отличная рекламная компания, грамотно составленное коммерческое предложение, приведенные в порядок документы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Жанна

    Здравствуйте! Я купила коммерческую недвижимость которая находится на земле принадлежащей администрации города. Скажите методику расчета арендной платы за землю. Заранее благодарна!

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Будучи собственником сооружения, находящегося на чужой земле, Вы имеете преимущественное право на покупку/аренду такого з\участка. Данное обстоятельство влияет на размер арендного платежа, который не может превышать размера налога на землю, рассчитанного по отношению к такому з\участку.
      Обоснование: ЗК РФ (статьи 35, 39.7).

      Бесплатная юридическая помощь
      +7 (499)  938-46-18 Москва

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: